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北京买房，预算450万左右，区域选择及注意事项( 三 )


18、花家地北里
1. 地理位置：北京市朝阳区花家地南街
2. 小区均价：68952元/平米
3. 目前在售房：57~67平米左右 2居室，455万以 16 套房源
4. 交通：到 望京 通勤时间
14号线(东)阜通－步行865m14号线(东)望京南－步行1338m14号线(东)望京－步行1496m15号线望京－步行1497m
19、望京路3号院
1. 地理位置：北京市朝阳区花家地南街
2. 小区均价：64403元/平米
3. 目前在售房：53~64平米左右 2居室，430万以 8 套房源
4. 交通：到 望京 通勤时间
14号线(东)阜通－步行163m14号线(东)望京－步行841m15号线望京－步行843m14号线(东)望京南－步行1240m
20、南湖渠西里
1. 地理位置：北京市朝阳区望京西路与湖光南街交叉路口向西南约100米
2. 小区均价：65512元/平米
3. 目前在售房：50~75平米左右 2居室，423万以5 套房源
4. 交通：到 望京 通勤时间
15号线望京西－步行478m13号线望京西－步行669m14号线(东)阜通－步行1396m15号线望京－步行1399m
以上就我整理的 国贸 跟 望京 两个区域的以交通为优选的房源，假如你打算在 回龙观、上地、西二旗、中关村、金融街以及其他区域附近买房 480万左右的房源直接加我文档发你，因为当时我买房的时候都一并整理了。
从我整理的5个就业集中区，上地西二旗总价450万左右的二手房小区较多，最少的是金融街（毕竟在西城）。
· 我自己的偏好就是：望京 \u0026gt; 上地西二旗 \u0026gt; CBD \u0026gt; 金融街 \u0026gt; 中关村· 450万总价区域可选房源数排序：CBD \u0026gt; 上地西二旗 \u0026gt; 金融街=中关村 \u0026gt; 望京· 450万总价，房源面积大小排序：上地西二旗 \u0026gt; 望京 \u0026gt; CBD \u0026gt; 中关村 \u0026gt; 金融街
显示的在售房源是根据整理资料当天的数据，参考网站是“某家网”，毕竟他们家的房源相对于其他中介真实很多。
整理不易，手动点赞啊~ 需要其他区域优质房源整合文档的可私我要 malimai2020，买房的盆友可以评论私信多交流，买过房子的人总是有经验的。
：）
■网友的回复
北面三环里的老破小可以买，毕竟交通方便，东西4环外的老破小，慎重购买，现在接盘能力已经越来越弱了，5环外老破小（即没有学位，又没有交通优势）趁北京这十几年来累计的刚需人口红利消失前尽早抛售就行了，现在还有一部分首次置业的人能接盘，但5-10年后就不敢保证了，包括北五环，至于为什么，百度上搜索：1. 北京人口年龄结构2. 北京人口趋势3. 北京水资源4. 北京4环内老破小分布数量（这个得搜链家占比，大概超过了70%以上）结合这几个数据做一个模型，你就知道5年后，没有任何优势的老破小为什么会转手困难了
■网友的回复
最好说定是几居室，是否有学区需求。我目前是想换房，在看3-4居。无奈北边房子太贵。我觉得二手房可以接受，我不愿意为了房子新而将通勤时间拉长至两三小时/天。北边吧，95年以前的房子通常没车位，00年以后的房子，有差不多学校的，450能买个一居室。如学校一般，可以2-3居。所以我现在看的是西南三环：万年花城、三环新城，05、06年的。450在这可以买南北三居、甚至小四居。紧挨地铁十号线，通勤时间也不长，到劲松40分钟，知春路37分钟。学校有首经贸附小和丰台五小。问了都有地下车库。正在琢磨中，仅供题主参考。
■网友的回复
不具体推荐楼盘，只提醒一下要买房的朋友。买房尽量买物业好的，老破小也有带物业和保安的，千万别买完全破败了的楼房，无论多便宜，我的一些朋友当初买了没有物业的学区的老破小，现在孩子大了每天放学回家都很担心，无论男孩女孩，生怕在楼道里遇到变态。有个朋友家的女儿10岁就遇到过，尤其夏天孩子穿得又清凉。后来孩子的奶奶都快90岁了，无论冬夏每天都在楼下等着孩子回家，跟着一起上楼才放心。
■网友的回复
西南二环外的西铁营可以考虑一下，今年年底那房给钥匙，因为是农民回迁所以你懂的，穷人有钱就糟啊，据说已经有村民要卖房了。再说一下地理环境，小区是新建的而且挺有良心，地下车库，小区医院，底商还有一个幼儿园，北边有个万达广场在18年开业，地铁14号线距离小区只有200米，地铁北边是首都医科大学，东边有右安门医院，反正升值空间挺大的，但是现在看还是乱七八糟的没建完，可以先联系卖房的人，不要问我是谁，叫我雷锋就好
北京买房，预算450万左右，区域选择及注意事项
■网友的回复
首次买房 450万 不高也不低 如果是三环左右的公房 一个60--70平米的两居 没问题 如果带学区的 像西城 东城 海淀 预算稍稍有点不够 第一次买房 如果考虑公房 买一个单位好一点 楼龄新一点的 交通方便的 像团结湖 枣营都是不错的选择 如果是新房（新房的好处是没有中介费 税费低） 买一个离地铁近的 未来城市规划好的 如果有通州资质可以考虑北京东湾（基本是城市的核心地段 但是是期房） 没有可以考虑喜瑞天著东南五环 亦庄开发区
■网友的回复
实不相瞒，我买房啦。
相信毕业两三年后，每个年轻人都动过买房子的念头。
刘嘉玲说过“有钱就买砖头嘛，不要轻信什么理财。”
的的确确，房子会给中国人一种特有的安全感。有了房子，就可遮风避雨，在一座陌生的城中，就算是有了个“归宿”。
北漂人买房欲望最强烈的时候是什么时候？
答：换租的时候。（多年苦心经营的温暖港湾，却因为各种奇葩原因不得不换租，将墙上挂的照片一件一件打包装箱，把大堆大堆的衣服装进搬家箱，拎着大包小包，辗转于诺大的北京城中，有谁想这样的？）
我今天不想讨论我们是否应该在这个时候买房，或者是预测房市的走向，这样的表达太多，各有各的道理，况且那些分析只是针对将房产作为投资项目的温州土豪们。作为刚需用户，我只分享下自己在买房中的困惑与纠结。
在北京这样的城市中买房，无非追求这三点：
1通勤时间
2居住感受
3价格
1、如果你是一个每日需要朝九晚五的体制内人员，那通勤时间是你肯定要考虑的一项，毕竟没有人会想要每天花费2到3个小时在上班路上。如果你是一个工作时间相对自由（自由工作者或销售、高管），那在这一点上尽可随意。
通勤时间可以分为两点考虑，即：通勤距离和道路通畅程度，距离远了时间一定会相应加长，但如果通畅程度更好，则即使距离加长也并非不可考虑。（比如正在规划中的北京17号地铁，属于快线，且中间停靠站点较少。）
由于我平时在国贸上班，所以我从这一点上来看，我考虑的顺序分别是双井，常营，东坝，通州。
2、我们在选房子的时候是如何衡量居住感受的呢？
首先考虑的肯定是户型，年轻人嘛，我一定要小三居。小两口住一间；亲戚朋友来了，住客房；今后有了崽子，住崽子房，没崽子之前，做书房。为什么一定要小三居呢？告诫朋友们，尤其在北京，90平，做两居，意味着肯定有浪费空间，做三居正好，重点是价格差不多。
客厅：80年代买房的人们对于客厅是没有概念的，因此会发现有30-40年房龄的老破房基本都没有客厅。而现在我们要大飘窗，要空间足够大，周末的时候，早上懒床睁眼走进客厅，阳光就安静的洒满整个客厅，走进客厅就走进阳光里，没有比这更美好的了吧。
卧室：对于卧室来说，我要求并不高，不要太拥挤，安静，在我想要休息的时候，可以让我美美的睡上一觉。
厨房：对于像我这种热爱吃饭热爱做饭的“家中大厨”来说，厨房是非常非常重要的。根据空间几何学理论（经验上来说），方型空间会比长型空间的使用感受上更佳。一个自信满满的“家中掌勺人”最烦的是什么？是当你在厨房挥洒汗水发挥创意的时候，老有人从你旁边过，你不得不总是侧身让位。而方型空间可以完美的解决这个问题，这也是为什么国外米其林餐厅的厨房以及分手厨房的形状都是方型的，吧。
卫生间：我女朋友在买房前总想要巨大的卫生间，要能放得下浴缸，期待着下班回家后，可以美美的泡上一个泡泡浴。但最后我们房子的卫生间面积其实很小，根本放不下浴缸。其实现在想想，当你上过一天班回到家中早已累成狗，哪儿还有心思泡泡泡浴呢？一个贼拉热乎的热水澡，水量充足淋浴，从上而下的浇灌，就足以将你一天的疲惫统统冲进下水道。因此，在面积基本确定时，卫生间的面积其实并不需要占用太多。
层高：对于180大个的朋友们来说，层高会是一个很看重的问题。在北京的出租屋中，最怕突然撞到门框，因此在家都不敢直起身走路。因此，从我的感官感受来说，2.7-2.9米的层高属于可以接受的范围内，一旦层高低于2.7米，整个空间会显得压抑，伸手就能够着房顶，直起身就能碰头，不可谓不痛。
小区：小区环境也是影响居住体验的一方面。绿树成荫，园林规划整洁的小区环境会让你感觉自己是书香门第；中央水系，假山层峦叠嶂会让你感觉自己是艺术世家，当然北京也有些房子是没有小区的（这很正常）。
3、价格
在北京买房我们的预算空间其实一直在下降，不想年纪轻轻把钱全部投在房产上，因为总有一种错觉自己要干成大事。所以房子的预算由最开始的700-800万一直降到400-600万。
北京买房，预算450万左右，区域选择及注意事项
这个预算来讲，若想买5环以内的只能是老破小，居住体验极差，唯一优势在于通勤时间短。本着对美好生活的向往，我们自然选5环以外的，通州虽然是未来城市副中心，但是考虑到八通线以及京通快速的拥挤程度我们还是果断放弃了，剩下就是朝阳和亦庄的五环以外的区域，这个预算范围内就有了很多选项可以选择。
在新房与二手房之间，我也纠结过很长一段时间。二手房往往周边配套更成熟，但是房龄较老，且户型很难以理解，我们就觉得把那么多钱放到一个老破小上，不值得。新房更适合年轻人，因为自住的时间会比价长，可以好好规划自己的小窝，且新房在此次疫情中打折的力度更大，捡漏几率更高。
基于上述三方面考虑，我们综合看过双井片区，常营片区，东坝片区，亦庄片区（因为我们工作在东三环）。
下面分析下，各个片区的优劣。
双井片区：
优点：地段好，上班时间短，抗跌性强，周边配套完善。
缺点：老破小，周边人员比较杂，给人一种乱糟糟的感觉，没有小区环境可言。
总结：买了一准儿砸手里，30-40年的楼龄，比我都大。
常营片区（价格由高到低依次为：禾锦微棠（新）、朝青知筑（新）、长楹天街、常楹公元、万象新天、保利嘉园、首开畅心园等）：
优点：紧邻龙湖天街，小区环境尚可。
缺点：交通堵塞，户型奇葩。
总结：如果你做过早晨的6号线，你就不会想要买这里。
东坝片区（价格由高到低依次为：奥林匹克花园、首开常青藤、朝阳新城等）：
优点：小区环境优美，给你一种小洋房的感觉
缺点：常青藤层高太低，奥园价格稍高，朝新环境太差，据了解开车到东三环要1个小时。
总结：如果预算充足，完全可以考虑奥园一二期。
最后我们选择了亦庄与通州的交界处。


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