北京买房，预算450万左右，区域选择及注意事项( 二 )
下面我着重说一下第一步，也是最重要的一步。首先你要确定你对房子的需求是什么，建议像我一样列一个单子（这个很重要）。
下面以我为例，我当时列了这么几条：
要求：
小区物业要好，一定要整洁，最基本是楼道里没有小广告。小区不要特别老，除非物业特别好，例如一些大单位的公房就很好。交通要便利，靠近地铁。最好能有一个比较好的学区。我们准备高贷款，两居，最好南北向，预算500万左右，最好不要超过600万。西城区太贵，东城区和朝阳区距离我们单位太远，所以我们当时决定主要考虑海淀区。在海淀区能同时满足上面条件的房子还是有一些选择余地的。
有了这个单子，我们直接给了链家的中介，之后就是带我们看房子，很快就选中了两套，一套在人民大学附近（学区也不错），一套在万寿路，最终很快就选择了万寿路，很简单，因为跟我们上面列的需求最接近，就是酱紫。如果没有想清楚上面的这些需求，那就是盲目看很多，很累很浪费时间。
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有人留言问“购房中间的谈判技巧啊 各区域选择过程的比较啦 之类的”。我其实并没有太多经验，下面结合我的经历说一下吧，算是小马过河，也算是抛砖引玉吧。
1. 我买之前也看了很多攻略，但是发现90%都没有用到。。。
2. 我们在区域选择的时候主要考虑的是实用性，也就是要么在夫妻双方上班的中间，要么靠近夫妻双方中的乙方（我倾向于靠近媳妇儿一点，不是性别歧视，只是我相比媳妇儿更加耐操一点儿，泪奔一个。。。），所以直接排除了朝阳区、丰台区、房山区、石景山区等，只剩下东城（太贵，排除）、西城（太贵，排除）和海淀区。
3. 这次买房我用的是链家中介，中间一切都顺利，但是有一点比较失策，那就是链家中介一直不让我们和房主直接接触（业主在外地，链家独家房源），所以房子的价格我们连商量的机会都没有。这样有好处也有坏处，好处就是避免买卖双方在谈各项细节的过程中谈崩了翻脸，坏处就是感觉很被动。不管怎么说，下次买房子，我会尽量争取和业主先接触一下。
4. 虽然链家服务很好，中间环节没有一个地方需要我们操心，但是十多万的中介费确实很肉疼，下次买房不用他们了。。。
■网友的回复
450万的预算，基本是两种选择，市区老破小，或者买新房。
新房是不是太贵？也不是，实际上新房的首付更低，因为税费少，没有中介费，新房价格就是银行评估价等等。
过去两年北京为了调控房价，一共出让了94宗限竞房地块，60多个新房已经上市。
比较好的选择，比如海淀山后的山屿湖，紫郡蘭园，限价5.3万，450万，基本能够上一个89平米的小三居，这个比很多老破小还是更好的选择，如果在海淀周边上班的话。
还有亦庄附近有大量的新盘，限价5.2万，450万也能买个90平米的小三居。另外还有昌平的，丰台，石景山的等等。
总之多看看限竞房项目，这是这两年的政策红利。
■网友的回复
我分区整理了北京几个区域（回龙观、西二旗、望京、CBD、清河......还有其他区域）的筛选出来的房源文档，基本都是刚需房，需要的盆友可以私信我要咯。
住内环总价高面积小房龄老
住外环同等价格买到的面积相对较大，楼龄较新
450万买学区房就不可能了
买房主要还是需要看你自己最看重的点，靠近上班地？是交通？是给老人住？看中小区环境？还是其他？
以我自己买房经历为例：区域： 我当时买房锁定的区域就是锁定回龙观区域（因为当时工作在上地）居室：大的1居室（可以改2居那种）价格： 总价480万左右（因为我只能给200万左右的首付）小区：小区不能太老（必须70年产权）· 我就根据以上这几个条件筛出来3个小区再找相对应合适的房源· 然后把最后选定的几套房源用EXCEL表格一一列出来对比· 联系中介看房· 就是这样我用了4周时间就把房子定下来了4周1个月的时间，我就是根据自己买房条件逐条逐条分区域筛的房源，整理了北京几个工作热门区域周边通勤时间半小时以内的优势房源（国贸、望京、上地西二旗、中关村、金融街......）
(我就是整理小能手哈，之前一个人自由行去了大理，稻城亚丁，土耳其，巴黎意大利，行程住宿交通通信景点都是自己看马蜂窝游记整理的）
买房我就变身整理小能手了！！因为现在不能发图片，所以我先列举 国贸 跟 望京 的，想要其他区域的可以直接看回答尾部跟我要，都是我已经整理好的区域房源。
当时我回龙观的房子就是这样快速筛选出来的。
北京上班族主要居住在五环外的回龙观、天通苑、门头沟、通州、燕郊 和 大兴，而就业集中区则位于中关村、上地西二旗、望京、国贸CBD 和 金融街 这5大区域。对我印象最深的是以前有一个同事跟我说他每天上班通勤的时间是4小时，当我惊讶得下巴都拉长了N倍，然后他却气定神闲的跟我说“这是北京上班族的常态”，没错他用的是“常态”这个词。
但是每天花4小时在路上后上班后还能有精力好好工作？
其实对于刚需手里握着450万左右（包活贷款）在5个就业区域附近的1~5公里，通勤时间最好在半小时内，也能买到不错的2居室60~80㎡左右的。这里以距离跟房屋总价作大前提！今天来好好扒一下！
国贸l CBD放眼望去都是衬衫习惯高跟鞋，上班人手一杯咖啡戴着蓝牙耳机谈这事，用3个字形容就是“高大上”但是下班后这群白领蓝领就要坐地铁驾车回到东边的黄渠、通州、常营......假如买的房子就在CBD附近，那就爽歪歪了！
l 时间：通勤时间半小时内的小区（这里以百度地图推荐的路线为准，终点站选择在“国贸”地铁站，通常实际所需要的时间要比百度所标注的时间要短）
【北京买房，预算450万左右，区域选择及注意事项】 l 小区：（房源收集的是在“某家”跟“某居客”目前正登记在售的房源，总价450万左右的—上下20万的浮动）
A：CBD商圈，商圈均价7万（光华里社区、南郎家园、光辉南里、建国路100号）
1、光华里社区
1. 地理位置：北京市朝阳区光华里21
2. 小区均价：80480元/平米
3. 目前在售房源：40-70平米的2居室为主，报价基本在450万以内有3套房源
4. 交通：1号线永安里站和10号线国贸地铁口，直达望京，北京西，北京站，四惠等
5. 到CBD通勤时间：步行5分钟，小区就能看到中国尊
2、南郎家园
1. 地理位置：朝阳区瑞赛商务楼19号楼
位置图实景图
2. 小区均价：70623元/平米
3. 目前在售房源：50~60平米2居室，465万以内3套房源
4. 交通：出社区门朝西300米有地铁国贸站和通往燕郊的班车
5. 到CBD通勤时间：步行7分钟
3、光辉南里
1. 地理位置：建国路98号
2. 小区均价：59276元/平米
3. 目前在售房：60~70平米2居室，470万以内7套房源
4. 交通： 到CBD通勤时间
14号线(东)大望路－步行291m
1号线大望路－步行292m
10号线国贸－步行1019m
4、建国路100号
1. 地理位置：北京市朝阳区建国路100号楼
2. 小区均价：64047元/平米
3. 目前在售房：50~64平米2居室，460万以内6套房源
4. 交通：到CBD通勤时间
10号线国贸－步行508m1号线国贸－步行636m14号线(东)大望路－步行713m1号线大望路－步行716m
B：双井商圈，商圈均价7.7万（广渠路、双井东院、垂杨柳北里）
5、广渠路
1. 地理位置：朝阳双井广渠路46号
2. 小区均价：58167元/平米
3. 目前在售房：56~79平米1~2居室，460万以内6套房源
4. 交通：到CBD通勤时间7号线双井－步行61m
10号线双井－步行221m
10号线劲松－步行1001m
14号线(东)九龙山－步行1126m
6、双井东院
1. 地理位置：朝阳双井广渠路46号
2. 小区均价：64524元/平米
3. 目前在售房：60~68平米2居室，475万以内6套房源
4. 交通：到CBD通勤时间
7号线双井－步行119m10号线双井－步行265m14号线(东)九龙山－步行1074m
7、垂杨柳北里
1. 地理位置：北京市朝阳区垂杨柳中街
2. 小区均价：58681元/平米
3. 目前在售房：50~83平米2居室，450万以内4套房源
4. 交通：到CBD通勤时间
10号线双井－步行427m、7号线双井－步行540m、10号线劲松－步行751m、
C：红庙商圈，商圈均价6.9万（红庙西里、金台里、金台北街、水碓子社区）
8、红庙西里
1. 地理位置：北京市朝阳区朝阳路2号
2. 小区均价：64776元/平米
3. 目前在售房：65平米左右2居室，423万以内9套房源
4. 交通：到CBD通勤时间
14号线(东)大望路－步行726m、1号线大望路－步行728m、10号线金台夕照－步行1010m、6号线金台路－步行1049m、
9、金台里
1. 地理位置：北京市朝阳区金台路12号
2. 小区均价：63836元/平米
3. 目前在售房：60~80平米2居室，459万以内 5 套房源
4. 交通：到CBD通勤时间
6号线金台路－步行811m、14号线(东)金台路－步行860m、10号线金台夕照－步行963m、14号线(东)大望路－步行991m、
10、金台北街
1. 地理位置：北京市朝阳区金台路12号
2. 小区均价：66316元/平米
3. 目前在售房：60~70平米2居室，465万以内 10 套房源
4. 交通：到CBD通勤时间
14号线(东)金台路－步行353m、6号线金台路－步行353m、6号线呼家楼－步行1101m、10号线呼家楼－步行1101m、
12、水碓子社区
1. 地理位置：北京市朝阳区金台路12号
2. 小区均价：62831元/平米
3. 目前在售房：65平米2居室，460万以内 9 套房源
4. 交通：到CBD通勤时间
14号线(东)金台路－步行693m、6号线呼家楼－步行728m、10号线呼家楼－步行728m、6号线金台路－步行734m、
D：东大桥商圈，商圈均价8.4万（东大桥东里、东大桥路、工体南路）
13、东大桥东里
1. 地理位置：北京市朝阳区东大桥路8号
2. 小区均价：75169元/平米
3. 目前在售房：60平米左右 2居室，490万以内 7 套房源
4. 交通：到CBD通勤时间
14号线(东)金台路－步行693m6号线呼家楼－步行728m10号线呼家楼－步行728m6号线金台路－步行734m
14、工体南路
1. 地理位置：北京市朝阳区东大桥路69号
2. 小区均价：76814元/平米
3. 目前在售房：58平米左右 2居室，475万以内 11 套房源
4. 交通：到CBD通勤时间
6号线东大桥－步行525m10号线呼家楼－步行1260m6号线呼家楼－步行1260m
15、东大桥路
1. 地理位置：北京市朝阳区东大桥路69号
2. 小区均价：77872元/平米
3. 目前在售房：60平米左右 2居室，475万以内 5 套房源
4. 交通：到CBD通勤时间
1号线永安里－步行462m 、1号线国贸－步行943m、 10号线国贸－步行1051m、 10号线金台夕照－步行1154m
望京l 思密达思密达思密达，韩国人聚集地，有北京最正宗的韩国餐厅超市，最主要是这里是继西二旗以后第二个码农聚集地，但是！！此码农非彼码农，望京的码农被称为时尚的码农哈哈哈（说笑）。大部分在望京工作的人都是居住在顺义，但其实望京附近就有450万左右的优质房源！！
l 时间：通勤时间半小时内的小区（这里以百度地图推荐的路线为准，终点站选择在“望京”地铁站，通常实际所需要的时间要比百度所标注的时间要短）
l 小区：（房源收集的是在“某家”跟“某居客”目前正登记在售的房源，总价450万左右的—上下20万的浮动）
A：望京商圈，商圈均价7万（南湖中园二区、花家地西里一区、花家地北里、望京路3号院、南湖渠西里）
16、南湖中园二区
1. 地理位置：北京市朝阳区望京南湖西园二区
2. 小区均价：67300元/平米
3. 目前在售房：68平米左右 2居室，475万以内 9 套房源
4. 交通：到 望京 通勤时间
15号线望京－步行782m14号线(东)望京－步行784m15号线望京西－步行872m14号线(东)阜通－步行1198m
17、花家地西里一区
1. 地理位置：阜通西大街
2. 小区均价：63483元/平米
3. 目前在售房：68平米左右 2居室，475万以内 26 套房源
4. 交通：到 望京 通勤时间
14号线(东)阜通－步行983m15号线望京西－步行1260m14号线(东)望京－步行1390m15号线望京－步行1390m
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