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李嘉诚|李嘉诚内地财富密码：捂盘( 二 )


因此 ， 东方广场建设过程中 ， 几次更改了规划 ， 比如把一到三期高度降低为48米、58米、68米 ， 同时总投资额增加到200亿 ， 建设周期也长达十年 。 2004年完全落成后 ， 迅速成为内地总租金收入最高的综合体 。 李嘉诚虽然只获得收租权 ， 但也赚得盆满钵满 。
李嘉诚|李嘉诚内地财富密码：捂盘
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投资家乡 ， 本来是很正常的操作 ， 对双方都好 。 不过 ， 为了避嫌 ， 李嘉诚曾公开表示：不在潮汕地区做任何投资 ， 不想赚家乡人的钱 。 但1992年之后 ， 他突然开始在潮汕地区密集投资 ， 项目包括高速公路、货柜码头、海湾大桥、安居工程、电厂等等 。
他对每一个项目 ， 都有清晰定位和计算 ， 对投资回报率更是锱铢必较 ， 甚至因此引起许多矛盾 。 比如在投资汕头的三家电厂时 ， 由于后期回报率没有达标 ， 他差点与政府对簿公堂 。
李嘉诚争议最大的还是捂盘 ， 而九十年代大量拿地 ， 是他捂盘的基础 。 1997年 ， 李嘉诚在内地的投资总额已达500亿港元 ， 项目包括地产、港口、交通、金融、能源、通讯等等 。 另外 ， 他对医疗、教育、公益机构及社会捐款 ， 也超过23亿港元 。
进入21世纪 ， 中国加入了世贸组织 ， 经贸迅速发展 。 同时 ， 内地与港澳签订CEPA ， 进一步向港资开放房地产 。 在以经济建设为中心的政策指示下 ， 全国多地政府都对李嘉诚发出邀请 ， 条件一个比一个优越 ， 只为请他过去投资 ， 带动当地经济发展 。 很多地方官员 ， 甚至需要动用上层关系才能请到他 。
他加快了拿地步伐 。 凭借各地政策支持 ， 他手握重金、一路攻城略地 ， 低价拿下许多城市的核心地段 。 为了最大化攫取利益 ， 他将预售制、公摊面积引入了内地 ， 同时大面积捂盘 。 其中的玩法也很简单：低价拿地、缓慢开发、坐等升值、出售获利 。
北京的誉天下别墅群项目 ， 是一个经典案例 。 早在1993年 ， 李嘉诚旗下长实集团就拿下了这个项目 ， 楼板单价两千块 。 这个地方在东北五环外 ， 距离机场近 ， 升值潜力很大 。 楼盘光第一期 ， 就开发了15年 ， 剩下的再分为三期开发 。 直到2018年 ， 这个项目建成 ， 总面积80万平米 。 历经25年开发 ， 项目房价也涨到了四万 ， 升值20倍 。
经过时间的检验 ， 李嘉诚的“捂盘”的财富密码逐渐为人所知 ， 而且引起了高层注意 。 2004年 ， 国土资源部出台文件 ， 从当年8月31日起 ， 所有经营性的土地一律都要公开竞价出让 。 这一定程度上能避免地产商 ， 利用政商关系“私下”拿地 。 李嘉诚在“8·31大限”的最后一天 ， 拿下北京朝阳区姚家园的两幅地块 。 后来 ， 他计划在2021年底完成开发 。 也就是说 ， 这个项目需要开发17年 。
要公开竞价出让 ， 对李嘉诚的影响也并不大 。 他反而凭借充裕的资本 ， 在全国大举拿地” 。
2005年 ， 是李嘉诚在全国拿地最多的年份 。 其中 ， 上海唯一的四线换乘大站 ， 浦东世纪大道土地上盖招标时 ， 长实击败新鸿基 ， 获得一半开发权 ， 代价是32亿元 。 这个项目开发历时十一年 ， 好不容易在2016年建成 ， 取名世纪汇广场 。 随后 ， 李嘉诚迅速转手 ， 200亿卖给中国人寿 。 减去成本 ， 他净赚了一百多亿 。
除了世纪汇广场 ， 李嘉诚在上海多个项目上 ， 都是这样 ， 比如真如城市副中心项目 ， 拿地13年开盘；古北新区项目 ， 拿地7年开盘；世纪盛荟广场 ， 拿地15年至今没有启用 。
类似的案例 ， 在全国其他省市更是屡见不鲜 ， 比如大连西岗黑嘴子项目 ， 捂盘8年转手；成都南城都汇项目 ， 捂盘16年转手；广州西城都荟 ， 拿地至少10年才开盘 。 其中 ， 东莞海逸豪庭项目 ， 拿地21年 ， 至今仍未完工 ， 当地政府曾罚了李嘉诚8000万元土地闲置费 ， 开发速度也丝毫没有改进 。


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