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土地|土地私有房价就不贵了吗？

土地|土地私有房价就不贵了吗？
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【念念有余】
土地垄断并不一定意味着减少土地供应量 ， 因为各个城市和县域存在竞争关系 。
余胜良
房地产研究者很在乎土地性质 ， 认为土地公有影响了土地价格并进而影响房价 ， 如果土地私有化 ， 房价不会如此暴涨 。
这个理论的逻辑推导过程是：因为土地公有 ， 农民或者城市土地所有者没有资格出售土地 ， 土地只能卖给政府 ， 政府不但在中间吃差价 ， 造成不公平 ， 还事实上掌控了土地供给 。 如果土地私有 ， 那么无数个小土地所有者就可以通过增加供应来降低土地价格 ， 并最终影响房价 。
真实的土地供应 ， 将这个理论打得脸上都是手印儿 。
在中国内地 ， 政府的确可以独家垄断土地 ， 但是土地垄断并不一定意味着减少土地供应量 ， 因为各个城市和县域存在竞争关系 ， 地方政府愿意多推出土地 ， 增加土地供给量 ， 增加房产数量 ， 以降低房价和租金成本 ， 增加对企业和购房者吸引力 ， 否则 ， 居民和企业都将转移到更容易生存的城市去 。 大多数一线和强二线城市不用依赖土地 ， 因为本身就有超强吸引力 ， 不用靠增加土地供应取悦新居住者和产业资本 。
大多数中小城市土地供应比较充足 ， 政府在土地供应上竭尽所能 。 有不少人认为这是土地财政 ， 从现象上看的确如此 ， 不少地方政府税收远远不够开支 ， 要靠卖地来支撑公务员工资以及地方基建投入 。 卖地可以解读为土地依赖 ， 也可以解读为市场满足 ， 以杭州和成都为例 ， 最近几年居民都在像打新股一样认筹新房 ， 其实就是新房供应不够 。
而在发达国家的重要城市 ， 以及发展中国家的首都 ， 房价根本不便宜 ， 如孟买这样的土地私有城市 ， 房价并不低 ， 南美洲很多城市也是如此 。
理论上土地私有可以增加供应 ， 可实际上 ， 拆迁很难 ， 和土地所有者的谈判并不容易 。 土地私有后 ， 拆迁改造时谈判对象增加 ， 而土地这种商品比较特殊 ， 一个规划区域只要有一户不同意 ， 谈判就可能旷日持久僵持下去 。 在中国这种土地公有的情况下 ， 照样会出现部分土地所有者（包括集体土地的拥有者）不同意 ， 而无法推行拆迁改造的情况 。 城中村容易拆迁 ， 老旧小区难拆 ， 就是因为城中村谈判对象少 ， 而老旧小区的土地供应者太多 。
我在东南亚某地旅行的时候 ， 听说当地迟迟无法建设高铁 ， 是因为土地无法拆迁 。 当地城市很少像中国大陆这样集中 ， 布局较为分散 。 曼谷房价不高 ， 土地供应充足 ， 可以作为土地私有降低房价的佐证 ， 不过东南亚很多地区还没有完成财富积累 ， 而且当地寻租严重 ， 为住宅供应打开大门 ， 整个城市到处都是住宅 ， 这样就没有必要去拆老房 。
大多数土地私有的城市 ， 无法建立密集的高楼大厦 ， 房屋平摊在土地上 ， 中国台北、日本东京都是如此 ， 美国也是如此 ， 土地利用效率不高 ， 城市向更远处平扩 ， 坏处是土地利用率不足 ， 好处是郊区房价便宜 。
要理解孟买这样的发展中国家城市房价为何如此高 ， 就必须弄明白土地供应的问题 。 土地供应是影响房价上涨的重要制约因素 ， 不管是公有还是私有 ， 在土地资源紧张的城市 ， 提高土地供应都很不容易 ， 甚至可以说 ， 排除公正问题 ， 土地公有更能解放土地 ， 更能解决土地供应问题 。
（作者系证券时报采访人员）
（责任编辑：冉笑宇 ）


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