王健林的大目标黄了：中国房企海外千亿投资归零( 二 )
2011年 ， 张欣持股的Capeva1eLimited参与投资的纽约港务局长途巴士站办公大楼项目 。这些年 ， SOHO陆续出售国内资产 ， 被指清仓国内资产 ， 同时 ， 根据年初的报道 ， 从2019年12月18日至2020年1月14日 ， 潘石屹注册了7家公司 ， 且公司股东均为注册在境外的公司 ， 注册资本从150万元至2亿元不等 。 截至1月19日 ， 潘石屹名下有115家公司 。“在出海这一步上 ， 潘石屹确实比很多房企都做的好 ， 这也是为什么直到现在还能持续的原因 。 ”知情人士透露 。“国内看到了很多消息 ， 当年出海的房企遇到了诸多困难 ， 但事实上 ， 确实也有不少房企 ， 甚至是规模不是很大的房企 ， 在美国等市场发展得不错 ， 甚至做成了当地的TOP企业 。 ”聂梅生把原因总结为 ， 不是用中国思路 ， 而是本土思路 。 “海外分支机构都是用的当地的团队 ， 律师、财务顾问等等 ， 在此过程中规矩地学当地开发商的打法 ， 培养自己的团队 ， 2013年-2016年3年黄金期过后 ， 这部分房企已经做得比较成熟 ， 得以在当地继续发展 。 ”事实上 ， 除了并购、直接开发以外 ， 房企出海还有一种方式 。2013年 ， 全联地产商会作为机构牵头组织一批国内地产商抱团出资 ， 创办了国内第一只出海的Elite房地产基金 。“没有买楼 ， 没有买地 ， 而是做长租公寓 。 ”聂梅生回忆 ， “我们跟着美国头部的大开发商参股 ， 学习他们的经验 ， 一共投了总规模约10亿美元的十来个项目 ， 现在进入基金退出期 。 ”据介绍 ， 在美国 ， 开发长租公寓 ， 如果出租率超过80%开发商就可以退出 ， 由保险基金等机构接管 ， 这个过程大概有5年左右的时间 。 “跟我们同期的也有几支类似的基金在这一领域做尝试 ， 也都活下来了 。 ”聂梅生说 。最后一批退出的项目在纽约旁边的新泽西 ， 时间点在今年5月 ， 当时正是美国新冠疫情暴发的时段 ， “原本我们担心疫情会影响项目的退出 ， 但结果是 ， 我们是以此前的估算价格退出 ， 并没有打折扣 。 ”“这是一次试水 。 ”她说 ， “证明长租公寓这条路是走得通的 ， 而目前中国的长租公寓也开始起步 ， 有一些经验是值得借鉴的 。 ”但毕竟两国的体制不同 ， 聂梅生坦言 ， 比如在美国 ， 开发商是通过招标的形式获得开发贷 ， 三四家银行投标 ， “谁的条件好 ， 开发商就用谁的钱 ， 因此资金成本很容易降下来；再比如长租公寓的持有者和运营者是分开的 ， 这些都需要更多的改革和创新 。 ”“但是至少就目前来看 ， 像上一波一样房企大规模出海的情形 ， 恐怕近几年很难再现 。 ”她说 。
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