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绿地香港上半年业绩惨淡 恐爽约年度目标

绿地香港上半年销售业绩惨淡 恐再次爽约年度销售目标近日绿地香港（00337.HK）发布业绩快报 ， 披露了2020上半年未经审核的营运数据 。数据显示：今年上半年绿地香港实现合约销售约132.72亿元；已售合约总建筑面积约为111.35万平方米；销售收入相对于去年同期下滑48.17% ， 总销售面积则同比减少10.23% 。上半年整体表现黯淡 。受疫情波及 ， 大部分房企上半年业绩都出现了不同程度上的放缓 ， 这也使房企纷纷把下半年作为发力抢跑的关键期 。而从7月成绩上看 ， 绿地香港尚未表现出扭亏为盈的局面 。7月：绿地香港实现合约销售额为20.33亿元 ， 同比下降13%；已售合约总建筑面积15.27万平方米 ， 同比下降近10% 。1-7月：总合约销售额为153.05亿元；已售合约总建筑面积126.62万平方米 。绿地香港上半年销售业绩惨淡 恐再次爽约年度销售目标图片来源：绿地香港公告若按3月初定下的550亿销售额衡量 ， 绿地香港的完成率不足三成 ， 而从下半年开局看 ， 2020年完成销售目标难度不小 ， 绿地香港的千亿闯关路注定道阻且长 。销售目标继续承压如果2020年的销售目标不能达成 ， 意味着绿地香港将连续三年爽约销售目标 。2018年年初 ， 绿地香港定下全年400亿元的销售目标 ， 当年完成的合约销售额为379.25亿元；2019年 ， 绿地香港将销售目标在上年基础上调高了100亿元 ， 从这一年的销售上看 ， 绿地香港合约销售额达到484.58亿 ， 同比增加28% ， 业绩涨幅明显 ， 却仍未跨过500亿销售门槛 。2020年3月 ， 在整体环境遇冷之下 ， 绿地香港将年内销售目标定为了550亿元 ， 绿地香港高层一直都希望在2021年实现规模上亿 ， 目前来看 ， 千亿目标的达成难度不小 。关于销售目标的接连失约 ， 业内人士分析 ， 此前绿地香港对市场预计不足 ， 销售力度不足 。此外 ， 受商办物业降温影响 ， 该品类房产空置率较大 ， 一定程度上冲击了业绩 。 而2020年业绩的低迷则主要受疫情影响 。不过疫情对行业是无差别式影响 ， 大家在疫情前期普遍都经历了一段艰难期 ， 多家房企销售上的转机一方面在于疫情得到控制 ， 一方面则是拓展了销售渠道 ， 打造了“线上＋线下”的营销模式 ， 这才使很多企业转危为安 ， 逐渐走出业绩低迷期 。根据克而瑞地产研究中心的统计数据 ， 7月百强房企实现销售总金额9386.4亿元 ， 单月业绩同比自4月转正后逐月回升 ， 7月进一步提升至25.7% 。从累计销售业绩来看 ， 1至7月百强房企整体业绩同比增长2.7% 。细分上 ， 前50强房企表现更为突出 。TOP31-50房企销售金额累计上涨2%；TOP21-30房企销售金融累计上涨4%；TOP11-20房企销售金额累计上涨7%；TOP10房企销售金额累计上涨2% 。表现最好的当属TOP11-20梯队 。绿地香港上半年销售业绩惨淡 恐再次爽约年度销售目标资料来源：亿翰智库 ， 企业公告在行业普遍出现小幅上涨的背景下 ， 绿地香港交出的这个成绩单确实显得单薄 ， 这也进一步验证市场的观点 ， 绿地香港营销上确实火力欠猛 ， 同时也意味着 ， 在下半年抢收业绩关键期想要逆袭 ， 绿地香港势必要在推货和营销上加大火力 。多元化发展成效甚微虽然绿地香港的销售目标屡未达标 ， 但相对而言 ， 2019年绿地香港的业绩算得上差强人意 。2019年 ， 绿地香港的净利润达到30.41亿元 ， 实现了54%的增长 。其中 ， 毛利率为30.89% ， 同比增长4.1个百分点 ， 毛利润达到54.55亿元 。毛利率、毛利润录得较大增长 ， 主要在于2019年绿地香港的项目出售 。报告期内 ， 绿地香港出售了上海五里桥项目 ， 整个项目交易金额超过30亿元 ， 体现在账面上的利润贡献达到10亿元 。利润看上去耀眼 ， 却难掩尴尬 。绿地香港董事长陈军2020年年初时也表示 ， 在房地产行业整体下行的背景下 ， 2019年这种大幅度的毛利率持续增长是不可持续的 。 未来 ， 绿地香港会回归到正常的利润空间 。作为绿地控股的子公司 ， 绿地香港的主要业务与绿地集团一脉相承 ， 依托母公司在基建、金融、新兴产业上的经验 ， 最近几年 ， 绿地香港也开启了多元化发展模式 ， 在金融、养老产业上都有布局 。以2020年上半年为例：2月 ， 绿地香港关联公司 ， 以3.85亿竞得云南昆明呈贡斗南地块；5月 ， 绿地香港又出手 ， 以总代价5.02亿元竞得昆明晋宁区6宗地块 。据悉 ， 在云南的相关布局主要是绿地香港发展健康、养老、文旅产业需要 。值得一提的是 ， 相较于往年 ， 2020年绿地香港拿地上并不频繁 ， 不过好几个项目却都和昆明有关 ， 这也折射出管理层对云南区域的看重 。绿地香港进驻昆明超过7年 ， 7年间在昆明先后促成了9个项目的落地 ， 主攻方向偏文旅和康养健康 ， 可见绿地相关多元布局意图许久 。不过从相关数据上看 ， 绿地香港的新业务贡献度却十分有限 。绿地香港2019年年度报告显示 ， 从收益分析来看：2018年绿地香港物业销售及建筑管理服务收入为169.95亿元 ， 占整体收益的比重为96.2%；物业管理及其他服务的收益为4.57亿元 ， 占比2.6%；酒店及相关服务的收益为1.34亿元 ， 占比0.8 %；物业租赁收入为0.76亿元 ， 占比0.4% 。可以看到 ， 绿地香港的大部分收入还是来源于建筑开发 ， 新业务带来的收益在财报中未有明显披露 。绿地香港上半年销售业绩惨淡 恐再次爽约年度销售目标图片来源：绿地香港2019年年度报告千亿门槛难度陡增背靠绿地控股 ， 但是绿地香港的自我成长需求强烈 。目前绿地香港的体量在国内房地产行业中排在中游 ， 虽然对外绿地香港宣称规模并非首要 ， 做一家小而美的房产公司也无妨 。但是实际上却一直都渴求规模上升 ， 2017年以来 ， “2021年冲破千亿”就成为绿地香港的目标之一 。由此可见 ， 对于中小房企而言 ， “小而美”仅是说辞 ， 在市场总量增幅不大的情况下 ， 做大规模才是保持未来活力的最大武器 ， 规模跃升是长期发展的必经之路 。最近一年 ， 市场发展环境趋于稳定 ， 集中化已经成为行业不可逆转之势 ， 而集中化背景下的资源之争一定会更加激烈 。疫情过后 ， 大房企土地储备、产品品质、融资能力、成本控制、项目布局五大核心竞争优势凸显 。对中小房企来说 ， 面临的挑战不仅仅是规模上的劣势 ， 还包括应对调控的能力 ， 加紧项目去化 ， 保证现金流稳健能力等多方面 ， 从这个角度出发 ， 绿地香港的“千亿梦”恐怕将付出更多的努力 。


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