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广场|日本房价是怎么跌下来的？( 三 )



广场|日本房价是怎么跌下来的？
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日本全国（蓝色）以及日本六大都市住宅用地价格走势 1970-2009

广场|日本房价是怎么跌下来的？
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东京房价走势（蓝色为独立屋、绿色为宅地、红色为公寓）
所以 ， 日本房价之所以在当时跌的这么快 ， 最主要的原因是货币政策和土地政策的联合打压 。 在这么狠的组合拳之下 ， 房价不跌就怪了 。
避不开的老龄化
保不住的高房价
日本之所以选择主动炸掉这个泡沫而不是选择保房价 ， 其中很大的一个可能是因为当时日本的决策者心里清楚 ， 这个泡泡他们即使是想保也不可能保得住 。
因为日本当时的城市化率已经接近80% ， 可以料定未来城市的新增人口非常有限 ， 更重要的是1991年时日本的老龄化正在快速加重...站在1991年向后展望 ， 日本未来的住房需求铁定是越来越少的 ， 所以在这样的位置保房价又有什么意义呢？

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日本人口结构的变化
日本在90年代初房价下跌的直接原因是央行收紧货币政策 ， 但日本房价能持续下跌二十年最大的原因就是老龄化 。
还有一点可以证明日本的高房价不可能持续 ， 那就是现在日本已经进入负利率时代 ， 虽然当年日本用加息的方法把泡沫刺破了 ， 但今天负利率时代日本房价还是涨不上去 ， 说明日本的基本面确实不再能再支撑当年那种高房价了 。
中国房价何去何从
很多人担心中国房价会像当年日本一样 ， 但从时代背景和主观意愿来看 ， 这个可能性并不大 。
因为日本房价下跌的最直接原因是当时的日本央行强力加息、收紧银根 ， 而今天的中国没有加息的需要；另外从主观上来看 ， 日本当年是主动给房价泡沫开刀切除肿瘤 ， 中国则是保守治疗、以稳为主、房住不炒 。
从客观环境来看 ， 中国城市化率比1990年日本要低得多（目前大约60%出头） ， 说明未来一些年中国城市仍然有人口增长的潜力；再者中国的住房没有房产税这种持有成本 ， 日本房产的持有成本每年相当于房价的1%-1.4% ， 房产税也是日本地方财政收入的大头（占总收入比例约40%） ， 持有成本对于市场心理有很大影响 ， 相比日本业主 ， 中国业主持有房产时有更高的安全感和一劳永逸的感觉 。
所以中国可能的路径是以时间换空间 ， 引导资金发展实体经济 ， 用经济增长和通货膨胀逐渐消化高房价 ， 起到慢撒气的作用 ， 而不是主动刺破 。 要做到这一点并不容易 ， 是一个考验 。
丢卒保车、轻装上阵
如果我们以股票和房价为参考 ， 日本确实失去了二十年 。 但我们也应该看到 ， 三十年前日本面临一个选择 ， 在资产泡沫和产业进步面前二选一 ， 日本果断选择保住产业发展、舍弃资产泡沫 ， 所以我们今天才看到日本实体经济稳固 ， 在汽车、机械制造、半导体、光学仪器等多个领域仍然处于世界领先地位 。
虽然股市很难控制 ， 但对于房地产来说 ， 日本完全可以通过房贷利率优惠、降低房产税、减少房产流转来锁盘、降息等措施来稳定房价 ， 但如果日本这么做 ， 就意味着在老龄化和经济放缓背景下 ， 强行提高全社会的运行成本和负债率 ， 这么做对经济发展而言有百害而无一利 。
经济发展是有周期的 ， 到了周期就应该出清一次风险 。 距离我们最近的一个例子就是美国次贷危机 ， 美国刺破了次贷泡沫、美股腰斩 ， 但新的动能在科技领域得到培养 ， 有了这次风险出清 ， 之后才有纳斯达克指数的十年十倍 。
为了读者更好理解 ， 我这里举个最通俗易懂的例子... 经济增长与风险积累同人的身体非常像：一个人吃了很多东西 ， 第二天自然要拉大便 ， 也只有把大便排空 ， 把风险出清 ， 这个人才能继续活蹦乱跳、继续享受美食、变得更加强壮更有活力 。


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