广场|日本房价是怎么跌下来的？
日本房价真是一个传奇 ， 它是全世界近三十年来唯一一个房价长期下跌的案例 。 虽然其他地方的房价也曾有过剧烈下跌 ， 但在一段时间之后都恢复了失地并且再次刷新了历史新高 ， 例如香港在1997年到2003年整个城市平均房价下跌65% ， 2012年时终于涨回到1997年高点 ， 2012年至今香港房价又涨了快一倍；作为对比 ， 日本今天的房价还不到1991年的一半 ， 由于差距太大 ， 在可见的中短期内 ， 日本房价也不可能回到当年的高点 。
究竟是什么原因导致日本这个经济发达、人多地少的地方房价长期低迷？换一个角度说 ， 日本人是怎样把他们的房价控制得这么好的？今天我们就要深入讨论这个问题 ， 希望给大家一些新的启发 。
以讹传讹的广场协议
如果我们要问日本房价是怎么跌下来的 ， 就先要看懂它是怎么涨上去的 。 要从根源上找到日本泡沫的起点 ， 《广场协议》可能是一个绕不开的主题 。
1985年签订的《广场协议》被很多人认为是美国为了打压日本竞争力而迫使日元升值 ， 最终导致日本经济泡沫化 ， 然后泡沫破裂...经历过如此的大起大落 ， 日本经济再也没有能力挑战美国...这是我们中国很多人张口就来的一个典型的美帝阴谋论 。
但是你想过没有：
（1）事实真的是这样的吗？
（2）日元升值和日本资产泡沫的滋生有必然联系吗？
我们先看看《广场协议》到底是怎么一回事 。
《广场协议》是美国、日本、英国、法国及西德5个发达国家的财政部长和央行行长在1985年9月22日于美国纽约的广场饭店会晤后签署的协议 。 这个协议的目的是联合干预外汇市场 ， 使美元对日元及德国马克等主要货币有秩序性地下调 ， 以解决美国巨额贸易赤字 。
之所以美国和另外四个发达国家要签这个《广场协议》 ， 是因为在此之前美元确实是太强了：1979年底到1984年底 ， 美元汇率上涨了60% ， 美元兑主要工业国家的货币超过了布雷顿森林体系瓦解前所达到的水平 。 美元过于坚挺 ， 使美国的出口 ， 特别是制造业的出口受到了沉重的打击 。
之所以日本、德国、法国、英国会签署这个《广场协议》 ， 那是因为他们并不觉得自己只赔不赚：一个国家本币汇率无论是升值还是贬值 ， 都会带来好坏两方面的影响 。 本币贬值对于出口是利好 ， 对进口不利；本币升值对出口不利 ， 但对进口利好 。 同时 ， 本币升值有助于国内企业海外扩张 ， 对《广场协议》后的日本和德国来说 ， 最明显的就是日德的企业和个人 ， 手里的钱可以换到更多的美元了 ， 美元资产在他们看来变得超级便宜 ， 所以就买买买 ， 这不是消费 ， 而是并购资产 。 对于经济高速增长了三十年 ， 总量稳居全球第二大经济体的日本来说 ， 日资此时正在雄心勃勃地走向世界 ， 日元升值对这些资本而言利大于弊 。 日本当年也确实趁着日元升值 ， 在美国买了大量的优质资产 。
从另一个角度看 ， 当年与美国签署《广场协议》的国家不仅仅是日本一家 ， 还有德国、法国、英国 。 我们只知道《广场协议》后日元对美元大幅升值 ， 却不知道德国马克和其他三国货币也大幅升值 。 我们做一个对比 ， 1985年时1美元=240日元 ， 三年后的1988年 ， 日元升值到了1美元=120日元 ， 三年内日元升值了一倍 。
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美元兑日元汇率
是不是觉得这个数字很夸张呢？那我们就再来看看德国马克 ， 它的涨幅比日元还夸张 。 从1985年的1美元=3.5德国马克升值到1988年1美元=1.6德国马克 ， 升值近1.4倍 。
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美元兑德国马克汇率
如果本币升值就会带来危险的泡沫 ， 那德国马克比日元升值的幅度更大 ， 为什么德国没有出现资产泡沫？德国没有“失去的二十年”？
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