江苏龙网

  1. 首页 > 人文 > >

广场|日本房价是怎么跌下来的？( 二 )


原因说简单一点：这是日本人自己作的 。
《广场协议》后日元升值和日本孕育出危险的超级泡沫之间本来没有什么必然联系 。 我们上文说到 ， 无论本币升值还是贬值 ， 都有好坏两面的影响 。 但在广场协议后 ， 日本不光要享受日元升值带来的好处 ， 还想抵消负面影响 。 日本央行在《广场协议》后的一年半内把基准利率从5%大幅降低到2.5% ， 而且纵容泛滥的货币疯狂投机 ， 缺少应有的监管 。 当时日本的各大银行也以不断升值的土地作为担保 ， 向债务人大量放款 。 地价上升也使得土地所有者的账面财产增加 ， 刺激了消费欲望 ， 从而导致日本消费需求增长 。
那个时候 ， 在日本市场投机的资金还不光是日本央行放出来的大水 ， 国际资本看到日元涨势如虹 ， 认定日元资产的投资潜力 ， 这些钱也纷纷流入日本国内、火上浇油 。 而日本央行和其他监管部门对于这些海外热钱同样没加以关注 ， 似乎还有些享受这种泡沫带来的繁荣 。
现在我们可以排除《广场协议》和日本泡沫经济的必然联系 ， 打破这个传了多年的谣言 ， 下面我们继续看日本的泡沫 。
日本的两个泡沫
日本泡沫经济的代表不仅仅是日本楼市 ， 更耀眼的是日本股市 。 在日本股市的最高阶段 ， 日本股市总市值达到美股的130% ， 全世界市值最大的前20家上市公司里有14家是日企 ， 想象一下当年日本经济是多么风光 。 即使是现在的中国也远远没有享受过日本当年的风头 。

广场|日本房价是怎么跌下来的？
文章图片
1989年时 ， 全球市值最大的20家上市公司有14家是日本的

广场|日本房价是怎么跌下来的？
文章图片
在日本股市巅峰期 ， 日本股市的总市值比整个美股还要大30%
日本股市的崩盘比楼市早了两年 ， 本质上是日本央行发现问题之后 ， 果断行动的结果 ， 日本央行在1989年5月、10月、12月分别3次连续宣布调高利率 ， 采取紧缩性的货币政策 。 1989年12月29日 ， 日经平均指数达到最高38957.44点 ， 此后开始下跌 ， 泡沫经济开始破裂 。 股市是波动性最大、敏感度最高的资产 ， 但在这时日本房地产市场没有收到太大的冲击 ， 在短暂的调整后 ， 日本房价继续冲击新高 ， 一直到了两年后的1991年 ， 日本房价才算见顶下跌 ， 开启了二十年漫漫熊市 。
顽强的房价最终倒下
1986-1989年期间 ， 日本的房价涨得有多可怕呢？它在过去二十年已经累计上涨十倍的高基数之上 ， 只用了三年时间就又翻了一番 ， 东京等大城市三年间的涨幅更是超过200% ， 在日本房价的巅峰时期 ， 东京23个区的地价总和可以买下整个美国、一个小小的皇居地价就可以买下整个加州 。

广场|日本房价是怎么跌下来的？
文章图片
日本皇居示意图（地图中绿色部分） ， 右下角为比例尺 ， 可参考其面积 ， 而加州的面积是42.4万平方公里
房地产作为民生必需品 ， 它和政策、土地等因素相关度很高 ， 因此也更容易得到控制 。 但日本没有去主动控制 ， 也没有人提出“逆周期”的说法（所谓逆周期的做法就是一个东西往下掉的时候我托一下 ， 往上跳的时候我压一下 ， 这样可以稳定市场） 。
相反 ， 日本主动刺破自己已经摇摇欲坠的资产泡沫 。 1990年 ， 日本央行在行长三重野康的领导下继续加息、收紧货币政策 ， 基准利率从4.25%大幅提高到6%（在1987-1989年间 ， 这个数字只有2.5%）；一年之后的1991年 ， 日本政府又出台了地价税 ， 同时强化了特别土地保有税 ， 目的是提高土地持有成本 ， 控制地价过快上涨 。 但其实从1991年秋季起 ， 日本的经济泡沫已经破灭 ， 地价税的出台造成税负加重 ， 加速了地价下降的速度 。 从特别土地保有税看 ， 征税对象主要集中在地价泡沫严重的中心城市 ， 对中心城市地价下跌影响更大 ， 六大城市地价的下跌幅度远远大于全国平均地价的跌幅 。


推荐阅读


上一篇：烹饪|豆腐最好吃的做法，餐馆都没有这个菜肴，只需加入它，不用放肉

下一篇：大河客户端|进口冷冻食品能放心吃吗?记者带您实地去打探