江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > 资讯 > >

长河飞舟|买房逻辑彻底变了！用过去经验看未来，要掉坑里

长河飞舟|买房逻辑彻底变了！用过去经验看未来，要掉坑里

近日 ， 央行开展了7000亿元一年期中期借贷便利（MLF）操作 ， 利率为2.95% ， 和上期保持一致 。
这也就意味着 ， 这个月的LPR利率也不会下调 。
这里稍微解释一下 ， MLF可以理解为央行的利率批发价 ， LPR是央行把MLF放到商业银行后 ， 银行自行调整的零售价 。
作为老百姓来说 ， 我们更多的关心LPR利率 ， 这关系到我们存款利率 ， 房贷利率等 。
央行的这波操作 ， 在这个零利率横行的世界 ， 就像是一股清流 ， 让人沐浴春风 。
这股清流的背后同样也预示着 ， 房贷利率 ， 保持稳定；房价 ， 保持稳定 。
放到从前 ， 这是不可思议的事 ， 从08年4万亿开始 ， 遇事不决 ， 房产解决 。
只要经济出现波动 ， 用房地产一定可以解决大部分问题 。
比如前几年涨价去库存 ， 房地产企业的房子积压成山 ， 卖不动 ， 地方ZF跟着举债 ， 连银行都困难起来了 ， 咋办？
刺激房地产呗 。
降低首付 ， 降低利率 ， 拆房买房 ， 国企带头冲上去拿地啊 。
放水一波接着一波 ， 市场立马失去理智 ， 排队抢号比吃饭还正常 ， 生怕晚上车了 ， 连汤都喝不到 。
地方ZF卖地的钱回来了 ， 房地产企业去库存了 ， 银行的不良贷款率下降了 ， 居民的房产增值了 ， 你好我好大家好 。
不知道大家有没有注意一个细节 ， 其实这也不算细节了 ， 是个常识 ， 我只是拿出来重申一遍：
从13年到16年期间 ， 一线城市的涨幅最大 ， 比如北京 ， 上海等；
从16年到19年期间 ， 二线城市的涨幅开始跟风起飞了 ， 比如武汉 ， 长沙等；
然后今年 ， 大家听到最可投资的城市是哪里？
除了被封杀的深圳以外 ， 要么东莞 ， 要么宁波 ， 说来说去就这几个城市 。
这意味着 ， 房价的涨幅从一线城市向三线城市倾斜 。
那么我有一个深刻的问题想问大家：
三线城市以后再轮到谁？县级市么？
其实你从某些炒房团的行军路线上 ， 也可以很明显地看到他们炒房的趋势 ， 现在就是走三线城市的路线 ， 我估计他们自己都没意识到环境的变化 。
为什么会有这样的倾斜呢？
我觉得很重要两点就是贷款政策和限购令 ， 贷款政策降低放水预期 ， 限购令限制过热城市 。

我们先说贷款政策 。
房价之所以猛涨 ， 其主要原因就归功于买房可以贷款 ， 而且开发商拿地盖楼还是可以贷款 。
相当于透支未来几十年的收入放在现在一次性支出 ， 房价不涨才有鬼了 。
我国房地产市场化以后 ， 很多购房人需要贷款 ， 这样这些贷款需求推高了M2和房价 ， 很多炒房的就看到了机会 ， 这房价不是在涨么 ， 而且可以合法使用杠杆 ， 然后他们的资金又进入了房地产 ， 这样又推高了M2和房价 。
于是购房人和炒房人互相接盘 ， 房价越推越高 。
有人说房地产是中国最大的蓄水池 ， 这话说对了一半 。
它蓄的是购房人本金的那部分 ， 而后面贷款的部分其实是用来提高通货膨胀率的 。
贷款比例越高 ， 透支未来越严重 ， 导致通货膨胀也越严重 。
这也是为什么我国实际通胀率（M2-GDP）一直居高不下的原因 。
如果想遏制房价上涨 ， 在贷款上做文章就可以了 ， 要么提高贷款利率 ， 要么降低贷款成数 。
提高税费什么的 ， 都是忽悠人的 ， 除了增加财政收入 ， 根本不可能遏制房价 。
然而 ， 我觉得这次央妈……不像在开玩笑 。
首先 ， 现在外部环境这么恶劣的情况下 ， 并没有像美国一样把利率一次性降到位 ， 到现在为止LPR只降了0.3% ， 这个可以有效地防止房价恶性反弹；
其次 ， 6月末的M2增速为11.1% ， 但是配合“精准投放”和“房住不炒”的理念来看 ， 这次央妈是一心要把信贷额度往实体企业赶了 。
其实对于央妈来说 ， 这次真的有点难 。
现在最困难的时候 ， 实体企业需要资金的流动性 ， 但是利率高了 ， 实体企业负担不起 ， 增加不良贷款率；但是利率低了 ， 又助长了房价的攀升 ， 刺激房地产经济 。
所以只能通过限购令来遏制购房需求 ， 达到“精准投放”的目的 。
但是地方ZF显然有自己的小九九 ， 比如深圳 ， 偏要等到国务院开座谈会了 ， 才出台限购政策 ， 前半年深圳房价涨得起飞 ， 不知道干嘛去了 。
从这里也能看到地方ZF对房地产的依赖性 。
央妈看的是全局 ， 但地方ZF未必有这样的大局观 ， 限购令生效以后 ， 土地财政 ， 税收 ， 要少了一大截 。
好日子过惯了 ， 再过苦日子就难了呀 。
不过别急 ， 伏笔早就埋好了 。
还记得5月份闹的沸沸扬扬的房地产税么？
很多评论说 ， 房地产税来了可以有效地降低房价 。
大哥 ， 你是来搞笑的么 ， 房地产税只能增加购房成本好吧 ， 怎么可能降房价？
我再强调一遍 ， 令房价猛涨的本质是贷款政策 ， 利率不变 ， 贷款成数不变 ， 房价永远不会跌 。
因此 ， 这个预热的房地产税其实是说给地方ZF听的 。


推荐阅读


上一篇：漫评：警世“粮”言掀起新“食”尚

下一篇：【地评线】荔枝网评：易地扶贫搬迁后，帮扶还需“百尺竿头再进步”