|价格降了50%还是没人要！这类房子越来越烫手了
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作者| 猫哥
来源| 大猫财经
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最近 ， 建了快10年的三星大厦终于面世了 ， 这个北京东三环边上、CBD核心区的三星中国总部大楼一上市就给北京贡献了将近10万平方米的办公面积 ， 非常的豪横 。
如果是在前几年 ， 这写字楼无论是租还是卖 ， 捧场的应该都不少 ， 但是“十年磨一剑” ， 三星没赶上好时候 。
为啥？
刨除三星自己在中国的业务收缩外 ， 北京的办公楼的空置率越来越高 ， 成熟的写字楼还有不少是空着的呢 。
戴德梁行的数据显示 ， 上半年北京的甲级写字楼的空置率达到了16.2% ， 比2019年上升了7.3个百分点 ， 是近10年来的新高了；
世邦魏理仕的报告也说 ， 二季度北京的优质写字楼的净吸纳量为-3.87万㎡ ， 连续两个季度负值 。
也就是说 ， 现在更多的人在考虑的事情是退租 ， 而不是新租和扩租 ， 即便更换办公室 ， 也是以缩面积、降租金为主 。
北京写字楼的风向标——CBD和金融街 ， 现在确实没有以前景气 ， 空置太久了业主很着急 ， 按说金融街对金融机构的吸引力还是可以的 ， 但是不少写字楼还是降价了 ， 以前报价18-20元/㎡/天的房源 ， 现在报价10元/㎡/天 ， 如果这么计算的话 ， 租金降了45-50% 。
大型甲级写字楼写尚且如此 ， 小业主们的日子就更不好过了 。
最近 ， 猫哥的朋友小杨最近总是收到原房东阿姨的问候 ， 三天两头的问：“我再便宜点 ， 你愿意回来租吗？”
“当然不愿意 ， 公司又裁了几个人 ， 我还想换个再小点的呢” 。
小杨这样想 ， 却没有跟房东阿姨说 。 支撑很多普通写字楼的中小企业日子越来越难过 ， 能砍的大头就是房租了 。
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也不是只有北京这样 ， 全国的数据都很惨 。
现在一线城市只有广州的空置率在10%以下 ， 上海和深圳分别达到了20.9%和25.4% ， 比2019年上升2.4和9个百分点 。
深圳这几年的空置率一直被挂在嘴边上 ， 机构测算出20%以上的空置率 ， 已经不是这一两年了 ， 前海的空置率曾达到过65.7% ， 近大半的写字楼是空置的 。
大城市这样 ， 很多新一线城市也很难 ， 像长沙上半年整体的空置率已经达到了42.7% ， 在调控房价方面 ， 长沙是个老手 ， 但是对于写字楼 ， 好像也有点无能为力 。 再比如南宁 ， 据称空置率已经在50% 。
研究机构在2月份曾做过一次预测 ， 中国内地主要城市里面 ， 空置率预期能下跌的 ， 只有沈阳和成都 ， 而在租金增长率方面 ， 则全线溃败 ， 除了广州能够持平 ， 其他城市都在下跌 。
乐观的预期 ， 空置率要等到2022年才有回落的可能 。
高空置后面就是一波退租潮 。
我们知道 ， 一般高端写字楼对金融业、TMT和服务业是非常友好的 ， 但是2016年开始 ， 不少租豪华办公室骗钱的骗子们纷纷现了原形 ， 如日中天的P2P开始显示出了颓势 ， 不少机构都不屑于与P2P为邻 ， 维权群众一来 ， 拉横幅、喊口号 ， 正经公司也没法办公啊 。
一线城市的高档写字楼开始“赶”他们的财神了 ， 主动劝退了一批“金融理财投资公司” 。
那时候 ， 他们的腰板还硬气 ， 一刀切完 ， 按说也不怕找不到好租户 ， 全国范围内的退租潮在2019年就爆发了一次小高潮 。
可惜 ， 2020年的好租户居然没了 ， 疫情来了 ， 退租的小高潮反而变大了 。
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空置率高 ， 分子项就是租户跟不上 ， 分母项则是前几年狂盖写字楼的后果 。
这些年房地产是真的火爆 ， 前几年地王频出的时代里面 ， 虽然宅地获得的关注度是最高的 ， 但是跟着宅地一起卖的大头还是工业、商业这样的非宅地 。
在核心城市里面 ， 商办地块依然能卖个好价格 ， 所以各家争抢也是在所难免 ， 高价买地、高价投资建设 ， 精耕细作 ， 就等着卖一个好价格 。
而对于一些非核心城市 ， 为了地方规划和商业 ， 一些谈好的合作 ， 基本上也算是半卖半送 ， 比如万达广场火爆的那几年 ， 万达拿地成本并不高 ， 但是“万达广场就是城市的中心” ， 这种合作也算是双赢了 。
而在每一个供应高峰后 ， 都意味着一个空置率的高峰 。
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而且 ， 开发商热衷于建高楼 ， 高价买了地 ， 核心区的位置不能浪费 ， CBD不建个摩天楼 ， 都对不住它的位置 。
这事儿还得往回看 。
2012年的时候 ， 就有一份《摩天城市报告》数过“摩天大楼”的数量 ， 若以152米为界限 ， 美国有533座 ， 中国有470座 ， 但是当时中国在建的摩天大楼还有332座 ， 占全球在建的摩天大楼的87% 。
现在 ， 仅仅在深圳超过200米的摩天大楼就有超过100座 ， 2022年 ， 中国摩天大楼总数将达1318座 ， 是美国的2.5倍 ， 其中80%将建在中小城市 。
大楼到处开花 ， 盖好了的就是地标 ， 能不能找到租户 ， 那就各凭本事了 ， 但真的很不乐观 ， 在深圳一个高档写字楼出现过一次性退租10层的悲惨时刻 ， 这些场景以后会不会时常上演？经济下行期 ， 还真说不好 。
还有一些规划中的地标大楼 ， 现在就烂尾了 ， 比如长沙的天空城市 ， 计划中将建造838米 ， 共计地上202层地下6层 ， 超越迪拜塔成为世界第一高楼 ， 但2015年就放在那了 ， 现在还等起死回生 。
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写字楼的空置率高 ， 也是一次高房价的反噬 。
最近一些新一线城市的楼市非常躁动 ， “万人摇号”这事儿又来了 ， 南京、杭州、西安 ， 场面非常热烈 。
“买套房子可以稳赚一台车” ， 这买卖自然有人上赶着 ， 房价的躁动也就在所难免 ， 当钱都走向了房子 ， 谁还把钱拿去正经开公司啊 。
另外一个问题就来了 。
本来商办和住宅并不算是一对儿矛盾体 ， 但是城市土地供应体系中 ， 商办供应过多 ， 那么就意味着宅地的供应太少 。
比如深圳 ， 每年那几块宅地 ， 房企恨不能抢破头 ， 公寓都成为抢手货 ， 今年被疯抢的项目 ， 很多都是商务公寓性质 ， 而非正经的宅地 。
不少人说 ， 深圳的做法是可以在做调控 ， 将写字楼的供应做到最大化 ， 这样可以保证写字楼的市场充分竞争 ， 从而降低写字楼的价格 ， 让创新企业能够租得起办公室 。
深圳的住建局还曾出面澄清过 ， 没那么严重 ， 深圳的平均空置率只有15% ， 前海那片也只是暂时性空置 ， 10%-20%的空置都是合理的区间 ， 还没过红线 。
但是红线是多少？市场有另外的数据 。
办公室确实能够租得起了 ， 但是创业创新的那个热潮已经过去了 ， 并不需要那么多办公室了 ， 相反 ， 深圳的房价已经成为人们来深圳的最大障碍了 ， 住宅不解决 ， 要那么多办公室做什么呢？
所以 ， 2020年初 ， 深圳已经开始允许商办改租赁住房了 ， 也许租房的供应大了 ， 还是能吸引到不少人的吧 。
现在 ， 商务公寓的地也不批了 ， 不少人希望 ， 这地还是批给住宅吧 。
不少城市都有这样的呼声 ， 但是好像也并不容易 。
现在能做什么呢？
对开公司的人来讲 ， 议价的空间相对比较大 ， 选择的余地也比较多 ， 这个时候 ， 是改善办公条件的机会 ， 毕竟根据机构测算的时段 ， 市场要到2022年才能改善；
对于投资者来讲 ， 除非资源足够 ， 商办轻易就不要碰了吧 。
【|价格降了50%还是没人要！这类房子越来越烫手了】这年头 ， 安全第一 。
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