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中年|贝壳找房上市：游走于地产与科技圈的资本宠儿，能否续写房产经纪新故事？


中年|贝壳找房上市：游走于地产与科技圈的资本宠儿，能否续写房产经纪新故事？
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出品 | 搜狐科技
作者 | 尹莉娜
【中年|贝壳找房上市：游走于地产与科技圈的资本宠儿，能否续写房产经纪新故事？】如果说有一家公司可以最大程度地影响中国人的生活品质 ， 这家公司可能是马云创办的阿里 ， 或是王兴的美团 ， 也有可能是程维的滴滴 ， 但最有可能的 ， 还是左晖的贝壳找房 。
8月13日 ， 贝壳找房赴美上市 。 以高于区间价（17-19美元/股）的每股20美元筹资21.2亿美元 ， 这是自2018年3月爱奇艺IPO以来 ， 中资公司在美最大规模IPO 。
招股书显示 ， 贝壳找房联合链家 ， 在中国的103个城市拥有260多个房地产经纪品牌、4.2万多家门店以及45.6万个代理商 。 不过 ， 贝壳在整个发展过程中始终未能摆脱亏损泥淖 ， 2017年至2019年 ， 贝壳找房近三年净亏损分别为5.38亿元、4.28亿元、21.8亿元 ， 合计超31亿元 。 不过 ， 2020年上半年 ， 贝壳开始扭亏为盈 ， 净利润达到16亿元 。
一、新房猛增超二手房
翻看招股书 ， 2017至2019年 ， 贝壳找房的收入分别为255亿元、286亿元、460亿元 ， 同比涨幅分别达到12.2%和60.8%（少一个） 。 2020年上半年 ， 贝壳找房营收272.6亿元,相比上年同期的196.1亿元增长39% 。
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一个值得注意的现象是 ， 贝壳的营收来源发生了结构性的变化 。 2017年占其总营收仅25%的新房业务 ， 在2020年摇身一变成为了“营收大头” ， 2020年上半年的营收占比超过50% ， 达到139亿元 。
为了拿下新房业务 ， 贝壳找房不得不遵循向开发商支付定金的行业惯例 ， 即包销模式：中介首先向开发商支付一定的包销费用 ， 双方谈好底价 ， 将整个楼盘交由这只中介队伍处理 。 在房产成交后 ， 一般开发商会向房产中介支付一定的“营销费用” ， 本质上与中介费无异 。 有链家经纪人向搜狐科技表示 ， 这个费用比例要视具体合作情况而定 ， 范围在1～4%之间浮动 。
招股书显示 ， 截至2020年6月底 ， 贝壳找房为了承接新房业务 ， 已向开发商支付定金约20亿元 ， 同时还面临着100亿元的应收账款 。 2017-2019年 ， 贝壳找房新房交易服务的应收账款翻倍增长 ， 分别达到19.93亿元、27.79亿元、78.38亿元 ， 或许就是由于新房业务造成 。 现状是 ， 许多房地产开发商的业务在2020年初有所中断 ， 回款可能面临推迟乃至坏账的风险 。 截至2019年年底 ， 公司已经计提坏账准备达到4.6亿元 。

同时 ， 贝壳找房重注押宝的新房业务带给公司的净利润贡献也不及二手房 。 通过计算佣金费率可以发现 ， 2017-2020年上半年 ， 贝壳找房在二手房和新房业务上向经纪人支付的佣金占总营收的比例分别为69%和55%、62%和59%、61%和76%、61%和75% ， 可以看到新房业务中的向经纪人支付的佣金比例基本在逐年上涨 ， 并在2019年超过二手房 。
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二手房及新房的佣金比例 ， 数据来源：招股书
而从公司的营收结构来看 ， 2019年的数据显示 ， 二手房营收的246亿元中 ， 有150亿用于支付佣金 ， 而在新房业务的应收202亿中 ， 153亿被用来支付佣金等成本 。 相比较之下 ， 新房业务的净利润49亿元仅为二手房业务96亿元的1/2 。
公司不计成本地开拓新房业务 ， 似乎与左晖此前提到的“存量”论相反 。 在贝壳找房正式诞生半年前 ， 左晖曾在一个公开演讲中提到：“存量有非常大的空间 。 不能一味地靠盖房子解决问题 ， 较为合理的比重应该是：80%从存量解决 ， 20%从增量解决 。 ”

而市场现状是 ， 2019年 ， 全国大部分城市的一手房成交量要高于二手房 。 因此 ， “重资产”模式拓展新房业务也是公司在发展的必经之路 ， 尤其是在现金流依旧充足的情况之下 。 2019年末 ， 贝壳找房流动资金总额（流动资金包括现金及现金等价物、受限资金及短期投资）为335亿元 ， 2020年6月末增加至399亿元 ， 相比年初增加63.7亿元 ， 仅现金及现金等价物 ， 就已经达到251亿 ， 说明公司并不缺钱 。
而在上市前的媒体采访中 ， 贝壳找房CEO彭永东也回应称 ， 未来期望的新房和二手房的业务比例是1:1 ， 但新兴业务如装修等将会成为未来十年的规划重点之一 。
另一个因为猛增而值得注意的关键数据是外部佣金的数额 。
2017年 ， 贝壳找房的外部佣金为9.3亿 ， 同期支付给内部经纪人的佣金为156.6亿 ， 约为外部佣金的将近17倍 。 而到了2020年上半年 ， 外部佣金的数量已经达到83.8亿 ， 已经接近同期的内部佣金99.1亿元 。
这项数据的猛增侧面反应了贝壳找房所推广ACN（Agent Cooperation Network经纪人合作网络）的成效 。 这是一套让经纪行业由竞争变为竞合的行业规则 ， 核心在于把整个服务链条细化 ， 然后根据经纪人在各个环节的贡献率进行分佣的模式 。

贝壳找房CTO闫觅曾在接受搜狐科技专访时表示 ， ACN网络实际上解决的是“房源即是资产”思维下的“捂盘”行为 ， 当开放房源的行为带来了更多的带看、成交后 ， 才是真正的提升效率 。
2019年 ， 全国商品房销售额159725亿元 ， 而链家在新房（7476亿）和二手房领域（12973亿）的总GTV为20449亿元 ， 约占12.8% 。 而仅依靠链家在短时间布局全国市场是几乎不可能实现的 。 而ACN网络则可以通过联合联盟内的经纪公司 ， 加速整个行业的房源流通 。
二、“同一梦想”的“死对头”
2005年 ， 姚劲波在北太平庄找房地产中介租房 ， 结果不仅房子没租到 ， 反倒被骗了1200块中介费 。 为了解决这个问题 ， 同年 ， 姚劲波创办的分类信息网站58同城上线 。
与他的经历类似 ， 左晖也曾是个“北漂” 。 他曾自述：“1992年大学毕业 ， 2004年买了第一套房子 ， 中间这12年 ， 我一直在租房 ， 换了10个房子 ， 也曾经被骗过 。 ”被骗的经历让他常称房产经纪领域是“使命所至” 。
但也正是这两个有相似经历乃至相同“理想”的大佬 ， 从昔日的合作伙伴变成了如今“死对头” 。 也正是二者竞争 ， 催生了作为线上平台的贝壳找房诞生 。

21世纪的第一个十年 ， 是58同城的黄金时期 ， 尤其是在房产交易领域 ， 几乎包揽了所有的房产中介公司 ， 诸如链家、我爱我家、麦田等都是他的客户 ， 每个月都要上交一笔“不菲”的端口费 ， 以此获取线上流量 。
不过 ， 到了2014年 ， 姚劲波在接受媒体专访时对经纪行业放出狠话：“我要做一个平台 ， 让中介没有活路 。 ”时隔不到24小时 ， 姚劲波随即发千余字微博 ， 改口称“要打击的是黑中介 ， 而不是正规经纪行业 。 ”这次谈话 ， 也给线上平台和线下中介双方合作埋下了伏笔 。
2018年初 ， 58旗下58同城、赶集网、安居客的一次性上涨端口费30-50% ， 遭到中介公司们的集体抵制 。 这不是第一次房产交易线上平台遭到抵制 ， 2014年搜房网就曾因上涨端口费被中介集体“封杀” ， 导致股价大跌 。
与线上平台的多次冲突让链家加快了发展线上业务的进程 。 早在2008年 ， “链家在线”上线 ， 随后改名链家网 。 2017年4月 ， 贝壳找房正式上线 。 两个月后 ， 58同城举办了一场“全行业真房源誓师大会” ， 除了链家外 ， 几乎所有主流中介公司都参与出席 。 对链家“既当裁判员 ， 又当运动员”的集体质疑公开化 。 姚劲波直言 ， “有些公司希望这个行业的所有公司都落魄下去 ， 自己是唯一活着的人 ， 这是不对的 。 ”
2019年初 ， 在贝壳找房成立一周年之际 ， 58同城旗下安居客将其告上法庭 ， 指责对方盗用房屋图片 。 随后双方对簿公堂 ， 互相索赔9000万元和1亿元 。
如今 ， 贝壳找房也在美股上市 ， 与58碰面 ， 但双方在美股的“同台竞技”可能十分短暂 。 今年下半年 ， 58同城宣布以每股普通股27.5美元、作价87亿美元进行私有化 ， 这也是继2015年奇虎360私有化后最大宗的中概股私有化退市 。


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