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深悦会|港龙地产，惨到我想哭！( 二 )


在港的内房股太多了 ， 港龙这个情况 ， 认购不足 ， 你说奇怪吗？
02
花钱多收入少
现金流方面 ， 港龙中国地产近三年是节节溃退 。
2017年尚净流入7588万元 ， 2018年就变成净流出6.26亿元 ， 2019年更夸张 ， 净流出67.56亿元 ， 比上一年的流出额度增加了10倍多！
深悦会|港龙地产，惨到我想哭！
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关于2019年经营性现金流的大幅流出 ， 港龙中国地产招股书里也作出了解释 ， 说是：
运营使用的现金6547.4百万元及缴纳208.6百万元所得税的结果 。
通过招股说明书 ， 我们发现 ， 港龙中国地产 ， 确实是个不算大的房企 。 其收入主要来自少数项目——报告期内 ， 收益来自4个城市的9个开发项目 。
其披露：
截至估值日期 ， 22个城市拥有64个开发项目的多元化项目组合 。 其中 ， 21个城市的53个开发项目的总土地储备为544.44万平方米 ， 其中包括可销售及可出租建筑面积为26.08万平方米的已竣工项目、总建筑面积为475.17万平方米的开发中项目和总建筑面积为43.19万平方米的持作未来开发物业 。
为了买地 ， 也是不惜血本 。
根据媒体报道 ， 仅2019年7月、8月 ， 港龙分别斥资5.89亿元、3.30亿元、14.22亿元、12.69亿元在常州、南通、常熟、绍兴订立四份土地出让合同 ， 涉及土地面积6.74万平方米、2.45万平方米、6.26万平方米及9.29万平方米 。
2019年 ， 港龙中国地产的营收才19.78亿元 。
然后 ， 融资自然搞到不少钱钱 。
这是什么含义 ， 我想大家都明白 。
比如我们看 ， 截至2017年、2018年、2019年末 ， 港龙以浮息计息的银行及其他借款分别为1.20亿元、1.53亿元、21.33亿元 。
此外 ， 港龙还签订了3项本金总额为人民币15亿元的额外信托融资安排 ， 年利率为12%至14%——利率的事 ， 下文杠杆地产还会写 。
截至2020年一季度末 ， 港龙拥有信托融资安排人16.11亿元 ， 占总借贷的31.1% 。
不仅如此 ， 港龙和很多房企一样 ， 担保也不少 。
我就不一一举例 。
而到了2019年末 ， 港龙短债压力明显大增 。
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一年内到期的约有11.44亿元 。 而2019年末 ， 其现金及现金等价物仅有10.52亿元 ， 不足以覆盖年内到期债务 。
公司家族色彩浓重、负债率非常高、短期债务压力很大 。
你说股价凭什么不破发？
03
借钱却越来越贵
一个企业上市前 ， 财务美容一般必不可少 。
港龙中国地产的毛利、净利简直堪称优秀 。
2017年-2019年 ， 港龙营收4.34亿元、16.60亿元、19.78亿元 ， 复合年增长率过100% 。 毛利率分别为21.89%、30.76%及42.70% ， 长势喜人 。
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归母净利润分别约为0.31亿元、3.55亿元、6.68亿元 。
净利率分别为7.57%、20.00%、23.76% ， 这个增幅 ， 堪称吓人 。
形势看上去一片大好 。
然后如上述 ， 不吝惜拿地 。
业绩快速增长 ， 自然负债大增 ， 上文写过 。 这没有什么 ， 每一个扩张中的房企都是如此 ， 问题是 ， 财务成本得控制好 。
否则压力会很大 。
上文我写了负债多、短债多 ， 还债压力大 。
这部分我想写 ， 负债成本也不低 。
招股书披露 ， 2017、2018、2019年 ， 港龙融资成本分别为580.4万元、3717.4万元、7862.3万元 。
同期 ， 利息覆盖率从7.6倍降至2.1倍 。
银行及其他贷款产生的利息开支分别为1013.5万元、4652.3万元、1.53亿元；


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