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深悦会|港龙地产，惨到我想哭！


深悦会|港龙地产，惨到我想哭！
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如果说深圳暂时不能炒楼了 ， 够狠、够惨 。
那么同日 ， 有一家房企更惨 ， 它就是港龙中国地产 。
曾经的7月15日 ， 深圳很火 ， 大家忘记了房地产行业还有一件大事 ， 港龙中国地产在港挂牌首秀 ， 结果以破发、认购不足收场 。
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这些年 ， 我们也经历过很多房企起起伏伏 ， 但这么惨的我很同情 。
因为大家都知道的原因 ， 港龙7月15日敲锣仪式 ， 改为云敲锣 。
好运却没有降临 。
对于今年内地房地产企业来说 ， 这本来算一件大事 ， 这是继1月16日汇景控股挂牌之后 ， 今年在港上市的第二家内地房企 。
其实 ， 这也是黑天鹅事件后 ， 第一家上市的房企 。 足足5、6个月的空窗 ， 对于前赴后继的排队房企来说 ， 信心太需要了 。
市场却没有给信心——到底是对楼市信心不足 ， 还是对港龙缺乏信心？
01
资产负债率飙升至287%
3.93港元 ， 港龙中国地产的发行价 。
抱歉 ， 一开盘 ， 很快即较明显下挫 ， 跌破发行价 。 如上图 。
在艰难的拉升之下 ， 下午接近收盘 ， 港龙中国地产一度回升至发行价 ， 但最终在收市时微跌0.25% ， 以3.92港元 ， 结束自己的首秀 。
遗憾 ， 处女秀不完美 。
回溯起来 ， 港龙谋求上市 ， 已经不是第一次 。
2019年秋天 ， 曾向港交所提交过招股书 。 但是很遗憾 ， 到4月 ， 达到6个月 ， 失效 。
今年5月12日 ， 港龙再次递交招股书 ， 并补充了2019年下半年的财务数据 。
但这些数据 ， 是一看一个心惊胆战 。
港龙中国地产2007年在常州成立 ， 现在总部位于上海 。
名字带“港” ， 确实是一家有港资背景的公司 。
当然 ， 和很多土豪房企一样 ， 吕永怀家族控制明显 。
这个不多说 。
我主要是看到最新的资产负债率吓着了 。
过去三年 ， 港龙的资产负债率3年节节攀升 ， 从2017年的98.8% ， 2018年的122.1% ， 涨到了2019年的172.6% 。
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同期百强房企的资产负债率平均在80%左右 ， 多数时候 ， 其实应该不到 。
具体来说 ， 截至2017年末、2018年末、2019年末 ， 港龙的资产总额分别为52.66亿元、94.41亿元、228.93亿元 ， 其中流动资产分别为48.74亿元、85.31亿元、214.31亿元 。
同期 ， 负债分别为49.45亿元、87.40亿元、212.39亿元 ， 其中流动负债分别为47.70亿元、81.23亿元、194.32亿元 。
这其实不是最厉害的 ， 2020年一季度末 ， 港龙中国地产的资产负债比率 ， 一下子飙升到287.0% 。
别人在降杠杆 ， 港龙则是大幅加杠杆 。
另外 ， 过去3年（2017、2018、2019年） ， 港龙未偿还银行及其借款分别为3.18亿元、8.56亿元、28.53亿元 。
这几年房企都在降杠杆 ， 港龙则一路攀升 ， 不可谓不激进 。
港龙也解释了：
我们的银行及其他借款增加以为我们的营运提供资金 。
所以 ， 上市是非常好的选择 ， 既可以融资 ， 还可以把债务变成更多股东的 ， 太好了 。
在上市的前一日 ， 港龙披露了股票认购结果 ， 港龙地产计划全球发售4亿股股份 ， 其中香港发售4000万股 ， 国际发售3.6亿股 。
结果显示 ， 共接获2479份香港公开发售的有效申请 ， 认购1111.3万股股份；而国际发售部分获1.3倍轻微超额认购 。
由于香港公开发售认购不足 ， 2888.7万股由香港公开发售重新分配至国际发售 。


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