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中国基金报|“靓女先嫁”！这一领域公募REITs试点率先落地，谁将是首批幸运儿？


见习采访人员云龙
8月3日下午 ， 国家发改委正式发布《国家发展改革委办公厅关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》 ， 为做好试点项目申报工作进行有关事项通知 。
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距离4月30日证监会和发改委联合发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》 ， 基础设施REITs节奏骤然加快 。
基础设施领域REITs 试点项目即将申报
经过和4月30日《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》文件的对比和梳理 ， 此次新发文件对于基础设施不动产投资信托基金（REITs）在衔接上做出了更为具体的要求：
一、聚焦重点区域 。
《通知》提出 。 优先支持位于《京津冀协同发展规划纲要》《河北雄安新区规划纲要》《长江经济带发展规划纲要》《粤港澳大湾区发展规划纲要》《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》《海南自由贸易港建设总体方案》等国家重大战略区域范围内的基础设施项目 。 支持位于国务院批准设立的国家级新区、国家级经济技术开发区范围内的基础设施项目 。
从文件聚焦的重点区域看 ， 与4月文件大体一致 。 但有两个地方值得注意：一是《通知》显示这些重点区域已有《规划纲要》等相关配套文件；二是将“支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点”改为“支持位于国务院批准设立的国家级新区、国家级经济技术开发区范围内的基础设施项目” 。
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二、聚焦重点行业 。
此次《通知》提出 ， 优先支持基础设施补短板项目 ， 鼓励新型基础设施项目开展试点 。 主要包括：1.仓储物流项目；2.收费公路、铁路、机场、港口项目；3.城镇污水垃圾处理及资源化利用、固废危废医废处理、大宗固体废弃物综合利用项目；4.城镇供水、供电、供气、供热项目；5.数据中心、人工智能、智能计算中心项目；6.5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目；7.智能交通、智慧能源、智慧城市项目 。
另外 ， 此次《通知》还提到 ， 鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等开展试点 。 较4月文件 ， 《通知》对应满足的条件也作出了具体规定：1.位于国家发展改革委确定的战略性新兴产业集群 ， 或《中国开发区审核公告目录（2018年版）》确定的开发区范围内 。 2.业态为研发、创新设计及中试平台 ， 工业厂房 ， 创业孵化器和产业加速器 ， 产业发展服务平台等园区基础设施 。 3.项目用地性质为非商业、非住宅用地 。
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不难发现 ， 此次基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）在行业上聚焦在基础设施等领域 ， 并体现了防止“地产化”的态度 。 《通知》第六条指出 ， 酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围 。
三、确保试点项目满足基本条件 。
这次《通知》特别提出了基础设施REITs试点项目需要满足的条件 ， 其中提到：1.项目运营时间原则上不低于3年；2.现金流持续稳定且来源合理分散 ， 投资回报良好 ， 近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正 。 预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4% 。
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四、PPP （政府和社会资本合作）须满足条件 。
《通知》对PPP项目参与基础设施领域REITs试点须满足条件也做出了要求：1.2015年以后批复实施的PPP项目 ， 应符合国家关于规范有序推广PPP模式的规定 。 包括：（1）依法依规履行项目审批、核准或备案手续 。 （2）批复PPP项目实施方案 。 （3）通过公开招标等竞争方式确定社会资本方 。 （4）依照法定程序规范签订PPP合同 。 2.2015年6月以后批复实施的特许经营项目 ， 应符合《基础设施和公用事业特许经营管理办法》（国家发展改革委等6部委第25号令）有关规定 。 此前采用BOT、TOT、股权投资等模式实施的特许经营项目 ， 应符合当时国家关于固定资产投资建设、特许经营管理等相关规定 。 3.收入来源以使用者付费（包括按照穿透原则实质为使用者支付的费用）为主 。 收入来源含地方政府补贴的 ， 需在依法依规签订的PPP合同或特许经营协议中有明确约定 。 4PPP项目运营稳健、正常 ， 未出现暂停运营等重大问题或重大合同纠纷 。


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