中国基金报|卖一套少一套？真实情况是...，中介嗨了？商务公寓紧急叫停( 二 )
沙井一网红楼盘销售人员告诉采访人员 ， “715”新政出台后的首个周末 ， 售楼处咨询的人员明显增多 ， 他一天接待了10几批客户 ， 有人直接卖走10套公寓 。 然而“731”突发政策后的这个周末 ， 不知是否因为下雨天气影响 ， 现场来客并没有明显增多 ， 一切如常 。 问他项目是否会涨价 ， 对方告知：”不敢 。 “
采访人员从其他地产中介中了解到 ， 目前大多公寓产品还是如常 ， 高佣金和大折扣 ， 再加上”绝版“新政 ， 目前公寓市场反应如常 ， 大多开发商目前也没有调价意向 。
有购房者也表示 ， 如果手里实在有很多闲钱又没房票 ， 可以考虑购买中心地段的公寓 ， 但地段不佳的则要谨慎考虑 。 对于这次的政策会不会导致公寓价格上涨 ， 大多较为理性的购房者认为影响有限 ， 毕竟公寓的住宅替代功能这方面的需求有限 。 而投资方面 ， 对比住宅来说 ， 也是欠缺很多 。
稀缺未必一定涨
稀缺不一定能涨 ， 有价值的稀缺才能涨 。
购买商务公寓的 ， 很大一部分人是资金不够的刚需 ， 想着买一个公寓先投资着 ， 反正不影响自己的房票和贷票 ， 以后卖了再换住宅 。 可是有没有想过公寓如果卖不掉或者根本不涨 ， 而住宅在涨 ， 你是否还能换的起住宅？
去年销售火爆的龙华网红公寓龙光玖钻 ， 当时39平的复式两房总价280万起、71平的复式三房总价368万起、132平的平层四房总价680万起 。 采访人员查阅贝壳二手房网最新信息来看 ， 目前该楼盘的39平的两房户型挂牌售价仅240-270万而已 。 此前 ， 这个户型 ， 中介推荐每月租金可达8000元每月的不足40平的单身公寓 ， 贝壳二手房网显示租金也只租到4500-5500元每月 ， 和销售说的8000元每月存在一定的差距 。
对比深圳今年以来住宅二手房的涨幅 ， 这个地理位置优越、周边交通配套的完善的商务公寓投资涨幅并不理想 。
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有业内人士表示 ， 在深圳 ， 判断一个房子是否值钱 ， 得看房产的5大核心价值：居住、学位、投资、圈层、金融 。 综合价值越高 ， 房子越有价值 。 从这五个方面 ， 就能明白为什么商务公寓持续低迷的原因：
1、居住价值：住宅公摊面积大概在17％～22％之间 ， 而商务公寓的公摊面积在30％左右 ， 同面积的商务公寓 ， 套内实用面积较住宅少很多 。 因为属于商用住房 ， 商务公寓的水电费都是按照商业用水、用电的标准来收取的 ， 生活成本不低 。
2、学位价值：现在深圳的学位等级分等级制 ， 公寓必须是家庭唯一住房才拥有申请学位资格 ， 大多商务公寓并无学位 ， 即便有 ， 顶多属C类 。 而深圳优质学区学校往往录取人数小于A类家庭总数 ， 即B类及以下的家庭没有入学资格 。 没有学位这一功能 ， 又大大削弱了公寓的价值属性 ， 且让日后脱手的潜在买家数量减少 。
3、投资价值：公寓一般都用于出租获取收益 ， 在购买公寓时 ， 可以先算笔账 ， 就是租金收入和成本付出之间的时间效益比 ， 比如租金3000月每月 ， 一年3.6万 ， 购买公寓120万 ， 大概需要33年才能收回成本 ， 这样的投资回报并不高 。 此外 ， 商务公寓的二手交易税费高 ， 3%契税 ， 主要交易税包含营业税、个人所得税及土地增值税 ， 交易成本大 。 现在 ， 许多税费需要买房承担 ， 这对买方购买意愿造成较大打击 ， 特别是面积小、地段差的低价刚需盘 ， 买家会对不低的税费敏感 ， 导致脱手困难 。
4、圈层价值：一般住宅为两梯三户或者四户 ， 人员较少 ， 不会对出行造成困扰 ， 私密也比较好 。 而公寓通常为两梯十户 ， 甚至更多 ， 人员不仅多且杂乱 ， 安全性和私密性都无法得到很好地保障 。 住公寓的人大多流动性大 。 显然 ， 商务公寓没有圈层可言 。
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