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正商参阅|万科24亿“拯救”泰禾，划算吗？4000亿土储和沉重负债( 二 )


有分析人士指出 ， 一方面 ， 对于万科以刚需为主的产品战略来说 ， 泰禾的高端精品战略 ， 是对万科产品线的有益补充；另一方面 ， 截至2019年底 ， 泰禾的土储达到3270.14万平方米 ， 可售货值约4000亿元 ， 且主要分布在核心一二线城市 ， 这同样能与万科形成互补 。
泰禾与万科均为中城联盟成员 ， 双方管理层有一定的渊源 。 据悉 ， 从双方管理层的态度来看 ， 对彼此的价值观颇为认同 。
泰禾集团的股权结构相对简单 。 截至今年第一季度 ， 黄其森控制的泰禾投资持股48.97% ， 是公司第一大股东 。 黄其森夫人叶荔持股12.05% ， 黄其森妹妹黄敏持股1.52% 。 三者为一致行动人关系 ， 共持有泰禾集团62.54%的股份 。 因此 ， 黄其森在泰禾有绝对话语权 。
但泰禾的财务状况较为紧张 ， 可能促使各方尽快完成这轮谈判 。 根据泰禾于14日晚间半年报预披露数据 ， 预计上半年归属股东净亏损14.6亿元到18.6亿元 。 泰禾近日公告已聘请财务顾问推进债务重组事宜 。
泰禾的困境
作为闽系房企的代表 ， 高负债、高杠杆、高担保是泰禾集团一直以来挥之不去的标签 ， 也是发展过程中难以避免的选择 。
凭借大量举债、高价拿地、快速销售冲规模的激进方式 ， 泰禾集团在过去几年间迅速冲到了行业前列 ， 并于2017年跻身千亿阵营 ， 当年销售额是2016年408亿的1.5倍 。
这背后是高额负债和极高的经营风险 。
数据显示 ， 2010年至2017年 ， 其经营活动产生的现金流量净额一直为负；2014年至2017年 ， 截至年底的有息负债分别为近400亿元、近450亿元、近750亿元、近1375亿元；净负债率分别为530%、228%、298%、473% 。
2018年 ， 随着房地产调控政策的频繁出台 ， 泰禾集团的激进之路被迫按下了暂停键 ， 企业也顺势开始进行调整 ， 主动减少拿地与融资 ， 降低杠杆 ， 也取得了一定成效 。
具体而言 ， 2018年全年 ， 泰禾地产仅拿了10多块地 ， 投入约69亿元；而2017年这两个数据分别为36个、552亿元 。 截至2018年底 ， 泰禾集团净负债率降至385% ， 较2017年底大幅下降 ， 但仍然较高 。
2019年上半年 ， 泰禾集团因574亿元短期债务受到深交所问询后 ， 进一步加强了降杠杆的动作 。
在6月份的媒体沟通会上 ， 黄其森称：“今年以来 ， 泰禾主动放慢脚步 ， 采取了强有力的几步措施 ， 包括：停止拿地、清退部分项目；加大加快销售回款力度；同时与志同道合、门当户对的优秀企业进行项目合作；主动梳理合作的金融机构 ， 与优秀机构建立战略合作伙伴关系 。 ”
2019年的四个季度 ， 泰禾集团的经营性现金流量净额分别为119亿元、202亿元、226亿元、236亿元 ， 一直在增加 。 截至2019年底 ， 泰禾集团的有息负债已经降至970亿元 ， 净负债率降至248.31% ， 进一步改善 。
重压之下 ， 创始人黄其森只得公开寻求引入战略投资 。
5月13日 ， 泰禾集团发布公告称 ， 公司控股股东泰禾投资（持股48.97%）正在筹划公司引入战略投资者事宜 ， 相关交易可能涉及公司控制权的变更 。
事实上 ， 今年传闻泰禾接触多家战投 ， 包括华润、金茂、厦门建发、厦门国贸等 。 业界人士分析 ， 泰禾的困境 ， 只是地产行业进入“后白银时代”的一个缩影 。
【正商参阅|万科24亿“拯救”泰禾，划算吗？4000亿土储和沉重负债】21金融圈综合自21世纪经济报道、公司公告、e公司、财联社、腾讯证券


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