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华夏时报|铁岭新城的“不可承受之重”：垫资开发债台高筑，长期应收款近11亿


华夏时报|铁岭新城的“不可承受之重”：垫资开发债台高筑，长期应收款近11亿
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华夏时报（chinatimes.net.cn）采访人员李未来 北京报道
如果今年业绩继续亏损 ， 铁岭新城投资控股（集团）股份有限公司（下称“铁岭新城” ， 000809SZ）可能就要被ST了 ， 而目前的情况是 ， 上半年铁岭新城预亏4000万元-5000万元 。
这是近日铁岭新城公布的业绩预告 ， 对于亏损的原因 ， 其表示：“公司开发整理的土地上半年未实现出让 ， 导致当期业绩亏损 。 ”
2019年铁岭新城净利润亏损8520.78万元 ， 根据相关规定 ， 最近2年连续亏损的上市企业 ， 交易所将对其股票实行退市风险警示 。 《华夏时报》采访人员分析铁岭新城近年来财务报告发现 ， 其主营业务土地一级开发收入较少 ， 是导致其亏损的主要原因 。 另外 ， 铁岭新城往年在确认收入的同时形成了大量的长期应收款 。 资金被占用的同时 ， 铁岭新城的借款也越滚越多 ， “借新还旧”成为常态 。
铁岭新城方面告诉《华夏时报》采访人员：“我们现在也在尽全力地提高主营业务收入 ， 还有几个月的时间 ， 我们业务有特殊性 ， 也不是说靠量的积累 ， 如果出让一块地 ， 我们收入就会很高 ， 现在我们尽全力争取扭亏 。 ”
产出不及投入

在辽北凡河河畔 ， 铁岭如意湖沿岸 ， 有一片约35平方公里的区域 ， 便是铁岭新城区 。 这个新区于2005年设立 ， 北距老城区约11公里 ， 西南到沈阳只有约30公里的距离 。
铁岭新城公司主要负责这片区域的土地一级开发 ， 以及城市基础设施建设和运营工作 。 经营业务包括土地一级开发、新城区供水、污水处理、户外广告传媒、出租车运营及物资批发和零售等 。
其中土地一级开发业务是铁岭新城的主营业务 ， 其接受铁岭市政府和铁岭市土地储备中心的委托 ， 对铁岭市政府通过收购、收回、征收等方式储备的土地 ， 组织实施拆迁、补偿安置和市政基础设施建设 ， 做到“九通一平”、使该等土地达到可出让条件 ， 经国土部门验收后由铁岭市土地储备中心统一划拨或出让 。
而铁岭新城与铁岭市政府签订了《土地一级开发合作协议》 ， 约定享有土地划拨费用和土地出让收益 。 双方约定 ， 土地使用权出让金扣除农业发展基金、国有土地收益基金、土地规费和土地出让金（土地出让金按照5000元/亩）计算后的金额全部归铁岭新城所有 。

这本是一笔不菲的收入 ， 但投入也很大 。 根据铁岭新城2019年年报 ， 截止2019年年底 ， 铁岭新城累计一级土地开发收入为70.85亿元 。 铁岭新城累计平整土地面积约1829.57万平方米 ， 累计销售面积约961.19万平方米 ， 累计投资金额为72.46亿元 。 也就是说 ， 有一半已平整的土地还没有销售 ， 因此没有收入 ， 没有现金流入 ， 目前的总投入比总产出还要高 。
好在土地一级开发业务回款尚可 ， 截止2019年年底铁岭新城该业务回款约70.82亿元 ， 没有形成过多的应收帐款 。
主营业务收入不稳
作为铁岭新城的主营业务 ， 土地一级开发对收入的贡献很不稳定 ， 时有时无 。 在上市之初 ， 铁岭新城每年的土地一级开发收入还能达到十几亿元 ， 如2011-2013年 ， 铁岭新城土地一级开发的营业收入分别为 13.83亿元、13.74亿元、16.68亿元 。
但2014年土地一级开发收入降为2.36亿元 ， 2015年和2016年该板块没有收入 ， 2017-2019年该板块营业收入分别为6019.08万元、9126万元、5641.55万元 。

近年来 ， 在主营业务不济的时候 ， 铁岭新城开辟了另一项业务——湿地治理 ， 还是在铁岭新城区 ， 名为“铁岭凡河新区莲花湿地恢复及综合开发项目” 。 2014年铁岭新城与铁岭市政府签署了《铁岭凡河新区莲花湿地恢复及综合开发项目合作协议书》 ， 约定由铁岭新城负责莲花湖区域湿地恢复工程 ， 另外还包括周边土地的“九通一平” 。 2017年底莲花湿地回复工程完工并移交 ， 铁岭新城确认了13.53亿元的营业收入 ， 但却形成了约11.78亿元的长期应收款 。 这笔款项一直挂在账上 ， 直到2020年3月底依然还有10.72亿元没有收回来 。


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