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中年|新城悦服务(01755)：归母净利润同比增61.1%，物管公司到底有多稳？


公司 新城悦服务：归母净利润同比增61.1% ， 物管公司到底有多稳？ 2020年8月14日 19:12:10 智通财经网
2019年 ， 港股掀起了一股物管公司上市潮 。 而从实际表现来看 ， 物业管理公司们也并没有让投资者失望 。 自2018年底以来 ， 物管服务板块股价基本实现连续上涨 ， 整体涨幅已达近3倍 。
其中 ， 物管行业在中短期内可维持现有在管面积无需面临激烈竞争 ， 从而实现天然的高续约率 ， 是行业维持业绩稳定性的最强“定心丸” 。 因此 ， 也有机构将行业商业模式称为“类收租”模式 。
8月12日 ， 新城悦服务发布了其2020年中期业绩 。 期内 ， 公司实现收入约人民币12.22亿元 ， 同比增长42.7%股东应占利润约人民币1.89亿元 ， 同比增长约61.1% ， 则再度证明了这一逻辑 。
盈利能力有所提升 原材料成本上升
智通财经APP了解到 ， 新城悦服务收入来源目前主要分为四大板块 。 2020年中期 ， 公司共实现收入12.22亿元 。 具体来看 ， 基础物管、开发商增值、社区增值、智慧园区服务分别实现营收5.3、3.0、1.9、2.1亿元 ， 同比增长33.3%、8.8%、94.7%、133% 。

其中 ， 社区增值、智慧园区服务收入于2020上半年实现了较快增长 。 其中 ， 社区增值服务收入增长主要由于新橙居、新悦荟以及橙享家业务中有大量的新交付项目 ， 所收购的诚悦时代中餐饮服务也成为该业务一个新增长点而智慧园区服务收入增长则主要由于第三方拓展的突破 。
在上述两项业务的增长下 ， 公司社区增值服务、智慧园区服务收入占比分别由2019年中期的11.10%、10.45%上涨至15.15%、17.06% ， 整体营收结构进一步均衡 。
中年|新城悦服务(01755)：归母净利润同比增61.1%，物管公司到底有多稳？
本文插图

而从盈利表现来看 ， 公司除社区增值服务外 ， 其余业务毛利率均有所上升 。 其中 ， 社区增值服务毛利率于2020年中期同比下降了18.2个百分点 ， 主要由于家居生活服务收入占比提高 ， 所增加的餐饮服务毛利率也低于增值服务整体毛利率 。
除此之外 ， 公司在公用设施费、专业费、办公费用、差旅费等 ， 尤其是专业费上进一步控制 ， 促进了整体费用占收比在近三年的下降 。
第三方、非住宅成为争夺点

正如开头所提到的 ， 行业本身天然的高续约率 ， 使得物管公司在中短期内得以较容易维持此前的业绩基础 。 而在收入增量方面 ， 由于政策对基础物管服务价格有所限制 ， 增值服务增长也无法完全脱离基础物管服务规模 ， 物管公司想要提升盈利能力 ， 则更多依赖于初始盈利水平本就较高的增量新盘的注入 。
据智通财经APP了解到 ， 截至2020年6月30日 ， 新城悦服务在管面积为约7120万平方米 ， 同比净增加约1100万平方米或同比增长18.4% 。 其中 ， 在管面积同比净增加341万平方米或同比增长8.0%第三方的在管面积同比净增加765.8万平方米或同比增长44.1% 。
此外 ， 对于物管公司而言 ， 除追求增量项目增长之外 ， 物管项目类型也是决定公司盈利水平的另一因素 。 据国信证券表示 ， 就盈利水平而言 ， 非住宅物管平均物业费水平普遍高于住宅 。
其中 ， 一方面由于商写定价更加市场化 ， 品质要求更高 ， 具有较高的附加值另一方面 ， 非住宅管理区域密度更大 ， 管理更加集中 ， 可以有效降低管理成本 ， 非住宅物管整体盈利能力往往小幅高于住宅物管 。

【中年|新城悦服务(01755)：归母净利润同比增61.1%，物管公司到底有多稳？】整体来看 ， 公司各项指标均发展向好 。 展望下半年 ， 由于关联地产商新城控股计划2020年全年竣工约3600万平米 ， 其中2020上半年累计仅结算458万平米 。 因此 ， 据国盛证券预计 ， 公司下半年将迎来交付高峰期 。
而据智通财经APP了解到 ， 在新城控股2020年全年计划中 ， 计划的竣工总建筑面积为3596.53万平方米 。 其中 ， 住宅项目2556.52万平方米 ， 商业综合体项目1040.01万平方米 ， 住宅与商业项目建筑面积占比分别为71.08%及28.92% 。


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