容积率|注意，上海要控制容积率了
【容积率|注意 ， 上海要控制容积率了】 本文转载自公众号：“真叫卢俊”
咨询就是这样 ， 在信息流的时代 ， 很多抓眼球的内容被最快程度的暴露出来 ， 一些我认为很重要的就被藏起来了
今天和大家聊一条信心 ， 值得所有地产人和上海购房者的注意 ， 但也有可能被我们忽略的政策信息
前几天我看到有一份文件
图片
关于上海加强容积率管理的一些实施细则
我不知道多少人看过这份文件
这份文件很长看上去很枯燥 ， 但是本质上决定了未来几年上海土地出让的结构 ， 也就决定了未来的上海楼市
里面有几句关键的话我帮大家摘录出来了
第一是关于容积率
——经特别论证 ， 未出让地块之间可进行开发规模平衡转移 ， 商业办公地块容积率可以达到4.0以上 ， 住宅地块容积率原则上不大于2.5 ， 涉及风貌旧改的住宅容积率可以达到2.5以上
首先是上海纯住宅的项目容积率不会高于2.5
其实关于上海住宅容积率应该多少业内一直在讨论争议 ， 有的观点是作为土地如此稀缺的上海 ， 2.5容积率实在是太低了 ， 应该进一步靠拢深圳将容积率设置在3以上
也有人说如果容积率过高导致人群居住过密会产生配套供应不足从而产生更多的民生矛盾
从目前的情况来看上海的容积率还是不会过2.5 ， 常规用地基本上设置在2.0左右
这意味着什么 ， 这意味很多 ， 首先对于这样的容积率很明显依然在保持住宅的舒适性 ， 对于上海来说未来也不太会出现超高层的住宅类产品
不过说来也奇怪 ， 上海早年间过高容积率的住宅项目往往最后市场反应都不太好
最典型的应该就是世茂在陆家嘴(600663,股吧)的世茂滨江花园当年顶着上海第一住宅高楼的名号入市 ， 最后城市整个滨江沿线品质最差管理最混乱的一个项目 ， 单价低到一度居然还有群租 ， 在陆家嘴滨江沿线还会有这样的场景也是很魔幻了
很明显这样的容积率制定是有权衡的 ， 保证住户的品质以及产品的长线发展
当然另外一个维度来说 ， 纯住宅项目的拆迁也变得越来越难
道理也很简单 ， 如今大量的老旧住宅地块再低再低容积率也要1以上 ， 再怎么拆做平拿到的净地容积率也只有2 ， 换句话来说拆迁的成本就占据了未来房价的50% ， 拆一平米只给你两平米
这样的成本分摊毫无疑问极大的降低了拆迁的动力
地块给不到高的容积率 ， 拆迁获得的土地未来收益空间就越小
当然这不代表拆迁这件事不会存在 ， 必须拆迁获得的土地变成商业办公的商业化就看得到 ， 毕竟容积率可以做到4以上 ， 拆一平米可以变成四平米以上 ， 这里的想象空间也就更大了
所以对很多开发商来说 ， 你会不会做商业办公 ， 直接关系到你是否能够参与市中心城市升级的赛道里了
这个赛道就大多了 ， 今年香港置地拿到的上海地王 ， 就是因为他们会做商办 ， 然后就吞下这块地 ， 里面除了有商业和办公 ， 当然也会有住宅 。 这一块蛋糕就给有这些能力的开发商了
而对于购房者来说 ， 如果住宅地块都在1.0-2.5之间 ， 容积率的差异性就很小了 ， 那么产品的差异化在未来也就有了凸显的空间
对于一些做高低配的项目 ， 买里面的低容积率形态的产品 ， 可能未来的差异性就会放大
第二句 ， 也很重要
——落实“密路网、小街坊”的开放街区理念
不知道各位是否能够解读出这句话的用意 ， 最直白的翻译就是未来的地块会越来越小
留意过今年上海土地出让的朋友可能发现 ， 住宅项目的地都是5-10万方的 ， 现在已经很少有超过15万方的土地了 ， 像当年金地格林这种一出让一百多万方的项目现在想都不要想了
再往下可能一块地3-5万方也就有了可能 ， 也就是开盘就清盘 ， 一个项目一张预售证
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