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容积率|注意，上海要控制容积率了( 二 )


这么做的目的当然很明显 ， 就是加强上海的毛细管网路网
这点我是坚决支持的 ， 上海的分支道路的密集极大的缓解了城市交通 ， 这就是上海和北京城市管理的本质区别
开放式街区其实提出有三四年的时间了 ， 在上海并没有特别明确的要求你的项目必须没有围墙 ， 但是伴随着地块越来越小很明显如果再把社区围起来也会不合适 ， 围墙如果只围住4栋建筑会显得异常的压抑
所以对于上海来说会在不远的将来真正意义上的执行打开式社区的生活理念
当然对应的就是 ， 对于一个小区来说 ， 不会有太多的配套和绿化 ， 建筑排布还是比较紧凑的 ， 或者说更多的配套会成为城市型对外的配套
这两点会成为上海住宅市场的主旋律 ， 如何得到彻底的实施呢 ， 文件内有这么一句纲领性的判断：
——实现建设用地只减不增、生态用地只增不减 。 地区层面 ， 通过控制“平均容积率” ， 即某区域内可开发地块的地上建筑总面积与用地总面积的比值 ， 确定地区开发建筑总量规模 ， 形成合理的城市空间布局
大概应该看得懂里面的只减不增的意思 ， 上海的土地强度不会放开 ， 土地供应量只会越来越稀缺
没有意外么
当然还是有的 ， 整个文件为一种开发模式让路了：轨道交通
大家可以感受下这个资源倾斜城市 ， 细节是这么说的
——倡导以公共交通为导向的城市空间发展模式 ， 围绕轨道交通站点集聚城市功能 ， 适度提高站点周边土地开发强度 ， 地上地下整体开发 ， 打造紧凑集约、运行高效的城市格局 。
——允许开发规模在单元内进行腾挪转移 ， 鼓励开发规模向轨道交通站点及周边街坊转移 。
——轨道交通站点600米范围内适用“特定强度区”政策 。 其中 ， 轨道交通站点300米范围内 ， 鼓励通过城市设计进一步加强向站点集聚 ， 实现土地效率的最大化 。
这三句连起来其实就是一句话：未来围绕着地铁站点的开发整体强度会提升 ， 也就是最近很热的TOD模式
大家可能生活在上海久了 ， 对地铁已经无感了 ， 但是这依然会成为未来十年上海城市开发的一种模式 ， 上海依然有更多的区域需要地铁的铺设
而和之前不同的是 ， 可以预见到的几乎未来每一个地铁站都是综合体
记住不是地铁站边上有一个综合体 ， 而是围绕着站点开发规划一个超级综合体
地铁站点会成为内部的人流枢纽 ， 从而串联住宅、商业、教育等各种配套
所以各位同行朋友空间可以认真去看下天空之城的动线规划 ， 千万不要觉得就是在地铁旁做一个综合体就完事了
不会TOD模式的开发 ， 很有可能会错过上海未来房地产发展的一大块蛋糕 。 因为传统住宅容积率控制之后 ， 必然会导致总量可控利润有限的情况
土地开发只给了TOD模式口子 ， 学会这种模式的开发会成为上海房地产开发的核心竞争力
好 ， 写到这里大家对未来上海土地出让的属性有一定的了解 ， 那我们再来回忆上海最近的几个变化的细节
1、最近关于教育体系的升级是很明显的
不论是单点的我们看到张江集团学校民办转公办 ， 还是华师大今年开始发力在各个地方铺设学校 ， 包括开发商开始和学校重度捆绑合建学校 ， 可以很明显的看到今年整个上海的教育体系 ， 特别是针对公办教育的重视
2、今年上海推进的旧改而非棚改的策略
大量的老破小被加上了电梯 ， 提升了居住舒适度 ， 也就决定了未来不太会有大力度的拆迁的存在
这两个细节加上这一次的上海土地控容的政策 ， 结合起来各位不知道有没有一个画面 ， 有几个我感知的结论想和大家分享的
首先 ， 上海的土地出让 ， 特别是住宅土地出让会越来越少 ， 加上容积率的控制 ， 未来整体的供应量减少是必然的趋势
所以在有供应的房子里 ， 小户型会成为必然的结果 ， 90平米的小三房不仅会成为主流 ， 甚至还有可能会有70平米三房的可能 。 大家要做好这样的心理准备


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