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楼市新谈|空置房至少够5亿人住，房价“下跌”空间有多大？两位大佬“交底”( 二 )



这两年忙于“套现离场”的潘石屹更是不止一次“揭底”了房屋空置严重 ， 但是房价却始终不降的根本原因：第一是 ， 国人对产权的宗教般狂热是高房价的根本原因 。 即 ， 大家的买房热情逐渐增高 ， 越来越多的人看房价看作是“只涨不跌” ， 拼命买入；第二是 ， 建的楼越多 ， 空置率越高 ， 根本原因是 ， 房价不断推高 ， 有需求的人买不起 ， 但房子作为增值最快的商品之一最后其实都被有钱人买走“囤起来”了；第三是 ， 有双“无形的手”在托底房价 ， 供求影响价格的逻辑 ， 在中国楼市根本不成立 ， 中国房地产是典型的政策市场 ， 且几乎没有“真正打压房价”的政策出台 ， 大多时候国家调控楼市的根本目的是为了稳楼市 。
过去不管是何种原因导致房价居高不降 ， 但在现如今空置房屋数量高达2亿 ， 至少能满足5亿人居住需求的情况下 ， 未来房价整体是有下跌趋势的 ， 那么未来房价“下跌”的空间有多大呢？

首先明确一点 ， 现阶段的房价并非很多人早期认知的“不能下跌”——我们完全可以承受房价一定量的回调 。 事实上 ， 经历了三年多房住不炒的调控重压之后 ， 我们也看到国内有很多城市房价都早已有了实质性下跌了：比如环京的燕郊 ， 被“本地户口三年社保”这一条政策就打回了原形 ， 房价仅在2017年6-12月这半年时间 ， 就几乎是“腰斩式”下跌；再比如一线城市北京、上海 ， 过去两年半 ， 房价不仅跌了 ， 而且局部地区阴跌了至少10% ， 尤其是商住项目 ， 最高跌幅高达50% ， 成交量更是缩水近9成 ， 一地鸡毛 ， 投资者一片哀嚎……
其次 ， 无论是从人口、经济、金融还是住房总量等基本面来看 ， 还是从国家调控楼市的态度和定力来看 ， 未来房价上涨的空间都十分狭窄 ， 不仅如此 ， 一些无人口增量、无产业支撑、没有资源优势的城市 ， 房价不仅要回调 ， 可能回调的幅度也会超出很多人的预期 。 不过 ， 房价下跌不同于上涨 ， 毕竟楼市关联甚广 ， 而且开发商、投资炒房客、购房者都运用了银行杠杆 ， 且楼市和经济关系密切 ， 这就决定了房价下跌时其实隐形是有“底线”的 ， 即安全线 。 那么房价下跌的底线是多少呢？

两位地产大佬观点一致给出了答案 。 地产大佬孙宏斌直言 ， “调控的威力不可小觑 ， 同行们一定要做好充分的应对准备 ， 尤其是资金的事情要及早解决 。 未来购房需求和房价都会出现逆转 ， 但是房价不可能大幅下跌 ， 如果房价下跌超过30% ， 我们就都死了 。 ”言外之意 ， 开发商受银行杠杆和资产负债率等因素影响 ， 能够承受的房价最高下跌是30% ， 如果超过这个幅度 ， 开发商会因为资不抵债、杠杆突破极限、资金周转不良等原因无法运营 ， 最后只能“破产”；
另一位地产大佬潘石屹也“交了底”：对于我国的许多地产开发商而言 ， 房价下跌的底线为20% ， 一旦超过这个比例 ， 中国就会消失许多房地产公司 。 原因很简单 ， 开发商是高周转的资金密集型企业 ， 其受现金流的影响最大 。 房价下跌后 ， 开发商的银行贷款、还款、利润等皆会受到影响 ， 没钱发工资 ， 大量项目无法推进建设 ， 大量工人会罢工 ， 继而影响各大行业的用工生产 ， 最后的结果便是房地产行业出现巨大裂痕 ， 甚至有崩塌的风险 。 别说房价下跌20%很多开发商会消失 ， 届时估计很多银行、地方都会破产 ， 大批的工人会失业 ， 连基本的生活开支都无法保障 。

很多人可能会对此嗤之以鼻 ， 即便下跌20% ， 房价还是很高 。 莫非我们就要永远“忍受”高房价？事实可能就是如此 ， 商品房的价格从来都不可能跌到每个人都能买得起的地步 ， 这在全世界任何一个国家都是如此 ， 商品房价格过高并不是中国的专利 。 尤其是在房住不炒的楼市新周期 ， 稳房价、稳预期是主基调 ， 这决定了房价不可能大起大落 ， 即便是基本面已经构成房价下跌的城市 ， 下跌也只能是以缓慢调整的方式 ， 过于猛烈的下降都必然会招致调控的干预 。
不过值得庆幸的是 ， 我们国家为了有效解决亿万刚需的居住问题 ， 也想了很多其它招数：比如大力发展公租房、廉租房等保障房市场；比如创新性推出了共有产权房 ， 花一半钱买同质同功能的商品房等 。
【楼市新谈|空置房至少够5亿人住，房价“下跌”空间有多大？两位大佬“交底”】注：部分图片来源网络 ， 侵删！


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