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楼市新谈|空置房至少够5亿人住，房价“下跌”空间有多大？两位大佬“交底”

楼市新谈|空置房至少够5亿人住，房价“下跌”空间有多大？两位大佬“交底”

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楼市新谈|空置房至少够5亿人住，房价“下跌”空间有多大？两位大佬“交底”

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楼市新谈|空置房至少够5亿人住，房价“下跌”空间有多大？两位大佬“交底”

从来没有哪个国家 ， 像中国一样 ， 把房子看得那么重要 。 背后的原因很简单 ， 房子在中国不仅可以遮风挡雨 ， 更是老百姓最大的“财富” 。
公开数据显示 ， 中国房地产市值高达65万亿美元 ， 超过欧盟、美、日三个经济体的总和；而且超过80%的国人77%的财富是房产 。 2019年胡润的调查数据更显示 ， “中国有15%的千万富豪是炒房炒出来的” ， 即投资房产是屌丝逆袭的最主要途径 。

正是因为买房能短期获得财富快速增加 ， 所以才有一大批专家为其代言 。 北师大董教授便是其中之一 ， 他不止一次“鼓吹”过：买房是一种投资方式 ， 是拓展收入来源、增加财富积累的手段 ， 投资多、贷款数额大的人 ， 都成了富人；真正的“房奴”是那些不买房 ， 租房的人 。
国人爱买房 ， 真的是因为有需求吗？当然不是 ， 统计数据显示 ， 其实从2018年起 ， 楼市中就没有多少刚需了：投资性购房比例占买房总人口的85%还多 ， 刚需性购房仅有不到15% 。 无怪乎 ， 有人说“房子已经成为了大多数人攫取财富的工具” ， 这话现在看来其实一点也不假 。
有人疑惑 ， 租房同样可以解决居住问题 ， 为什么大家还是对买房情有独钟？潘石屹说得很透彻：中国人自古以来都对房屋产权有极高的信仰 ， 这是历史的传承 。 加上租房根本解决不了落户、子女入学等大事 ， 以及买房可以“躺着造富” ， 所以大家对买房越来越上心 ， 2016年一度演化成“全民炒房” ， 房地产的投资氛围达到顶峰 。

国人爱买房 ， 根本原因是买房能让财富快速升值 ， 实质上就是房价能够不断上涨 。 按照经济学原理 ， 其实就是中国的房子一直都很稀缺 ， 因为物以稀为贵 ， 一个商品只有在供不应求的市场环境下 ， 价格才会一直上涨 。 事实真的如此吗 ， 经历过二十多年的“造城运动”和“大拆大建”之后 ， 中国的房子真的还是不够住吗？答案是否定的 ， 权威部门的科学研究表明 ， 时至今日 ， 我们不仅不缺房 ， 而且仅空置浪费的房产也至少足够满足5亿人的居住需求——
2018年12月22日 ， 西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《2017中国城镇住房空置分析》报告显示 ， 我国家庭住房自有率超过八成 ， 但是空置率却远高于自然空置率 ， 全国住房空置率21.4% ， 其中二三线城市空置情况更严峻（22.2%、21.8%） 。 数据同时显示 ， 商品房的空置率在所有住房类型中位居第一 ， 且呈持续上升趋势 ， 达26.6% 。 该报告中还重点提到：较高的空置率蕴藏巨大风险 ， 政府应研究制定相关政策盘活空置住房 。

毫无疑问 ， 在众多研究空置率的数据中 ， 西南财大联合中国家庭金融调查中心的数据是较为准确的 ， 一则是直接调取了中国家庭部门的样本数据 ， 二则是抽样了大量调查数据 ， 足够多样本的采集叠加大数据的计算分析 ， 得出的结果相对比较科学 。
商品房空置率26.6%到底是什么概念？过去二十年 ， 我们国家总计建设了150亿平米房子 ， 按一套房子90平计算 ， 就是1.67亿套房 ， 加上开发商现有手中的库存 ， 全国仅商品房空置这一项可能就高达2亿套之多 。 按照平均每户住3.2人（2016年版《城市居住区规划设计规范》标准）计算 ， 这2亿套空置房 ， 至少可以解决5亿人的居住问题 。

2亿套房空置 ， 仅空置房数量就足以够5亿人解决居住问题 ， 那么房价为何仍然不降 ， 而且有些地方不降反涨？黄奇帆直言不讳 ， 潘石屹“揭底”
黄奇帆堪称是中国最懂房地产的国字头专家之一 ， 他从政时治下的重庆市曾经是全国房价最合理（房价收入比很低）的城市之一 ， 亦是全国“十大宜居城市之一” ， 重庆房价曾经还创下“房价连续5年年涨幅不超过10%”的纪录 。 不可否认 ， 这多半都是黄市长的功劳 。

大量房屋空置 ， 房价为何迟迟不降？黄奇帆直言不讳道 ， 原因有三：其一 ， 我们没有完善健全的遏制囤房炒房的惩罚性措施 ， 即空置税、房产税等税收体系不完整；其二 ， 绝大部分地区经济发展太依赖于房地产 ， 2016年之前 ， 国家还是通过鼓励买房来拉动经济 ， 所以有钱人都在大量囤房买房 ， 而且是“空置零负担”；其三 ， 炒高房价的主要动力就是炒地皮 。 过去这些年 ， 存量房市场的发展一直很受限制 ， 而增量市场却很火热 ， 归根结底是地方能够靠增量市场获得丰厚的土地财政 ， 纵使会以超高房价为代价也在所不惜 。


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