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章哥说买房|得房率和公摊系数是两码事，别傻傻的搞不懂让人忽悠

章哥说买房|得房率和公摊系数是两码事，别傻傻的搞不懂让人忽悠


北京章哥 ， 房地产从业20年 ， 通晓业内门道 ， 我不做所谓的“专家” ， 只用二十年实战经验帮大家答疑解惑 。
以下问答摘自内部分享 ， 如有启发 ， 请点“关注” 。
提问：
章哥好 ， 我最近正在看房 ， 感觉从售楼处的户型图上看 ， 房子似乎套内面积挺大 ， 售楼员也说他们的公摊率特别低 ， 请问这是在忽悠还是真的？室内面积到底应该多少比例才合理啊？
回答：
1、  首先说就没有公摊率这个名词 ， 或者说这是个模糊的说法 ， 并不标准 ， 开发商和中介也就经常拿来忽悠买房人 。
2、  在很多人心中 ， 公摊率=公摊面积/建筑面积 。 比如一套建筑面积100㎡的房子 ， 公摊面积是20㎡ ， 那公摊率就是20/100=20% 。
但这是不对的 ， 只能说是公摊和建面的比值而已 。 标准的公摊系数是=公摊面积/套内面积 。 比如还是这套100㎡的房子 ， 公摊20㎡ ， 那套内就是80㎡ ， 公摊系数就是20/80=25% 。
3、  之所以开发商和中介不愿意用标准的公摊系数 ， 就是因为这个比例看起来显得更大 。 而所谓的公摊率呢 ， 其实是偷换了概念 ， 显得公摊小 ， 也就显得房子的套内面积更大 ， 便于忽悠 。
其实现在应该也很少有人用公摊率这个词了 ， 不仅不标准 ， 意义也不大 。 所以都用得房率 ， 这个概念没什么理解的误差 ， 就是套内面积/建筑面积 。 比如100建面的房子 ， 套内是80㎡ ， 那得房率就是80% ， 也显得很多 。
4、  你所看的这个项目 ， 之所以售楼员要强调公摊率 ， 我估计恰恰是因为他们的得房率低 ， 所以干脆不提了 ， 然后拿公摊率来忽悠 。
比如说 ， 正常的板楼 ， 得房率在80-85% 。 而这个项目呢 ， 很可能只有75% ， 也就是100㎡建面 ， 套内面积只有75㎡ ， 这如果讲出来 ， 显得似乎太低了 。
于是他们就开始强调公摊率了 ， 说只有25% 。 很多人一般是反应不过来的 ， 也搞不懂怎么回事 ， 觉得似乎75%不少了 ， 可以接受 。
但实际上呢 ， 如果计算标准的公摊系数的话 ， 就是25/75=33% 。 这个数字就显得大了 ， 是开发商绝对不能提的 。
5、  所以 ， 如果开发商强调公摊率 ， 那八成就是他们的得房率低 ， 想要忽悠买房人 ， 要提高警惕 ， 必须追问真实的得房率 。
6、  按照常规来讲 ， 在建筑没有什么特别造型的情况下 ， 各个项目的得房率应该都是差不多的 ， 开发商就是想偷面积也偷不了什么 。
但是 ， 有的时候开发商无良 ， 故意想坑一部分买房人 ， 那就要在公摊上动手脚了 。
比如说 ， 开发商拿了一块地 ， 准备分作三期开发 ， 也就要分成三次销售 。 但是 ， 住宅楼好办 ， 可以单独测量 ， 可公共面积怎么分摊却成了问题 。
像配电室、物业楼、门卫室、消防控制室什么的 ， 在第一期就必须建好 ， 是将来为整个小区服务 。 理论上可以分摊给三期的所有业主 ， 但因为后两期还没有盖 ， 也就无法预先分配 。
如果开发商有良心 ， 他就会干脆把这些公共面积不计算了 ， 就当成自己的施工成本 。 反正都是从最终的销售总价里出 ， 没必要算这些细账了 。
但如果他们没良心呢 ， 比如后两期根本不想自己开发了 ， 而是卖掉 。 那他就想干脆一次性多赚点 ， 于是 ， 把这些本应整个小区业主分摊的面积 ， 全都加在了一期业主的头上 。 那此时的公摊系数就会陡然增大 ， 开发商自然不敢提了 。
7、  当然 ， 开发商要想偷面积 ， 有的是办法 ， 反正买房人也算不清楚 。 那买房人怎么预防呢？没法预防 ， 只能是项目间相互比较 ， 不听所谓的公摊率 ， 只问得房率 。 也可以自己拿着户型图计算一下 ， 套内面积到底是多少 ， 稍微麻烦点算一下就行了 。
8、  总结：只要开发商强调公摊率这个词 ， 那就说明对方很可能在面积上有问题 。
本栏目文章均为原创 ， 摘自内部分享 。 解答从购房时机、选址、看房、砍价、签约、资格、贷款 ， 一直到法律维权的全部问题 。
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