资本市场|镁刻圆桌| 物业企业凭什么获得高估值？( 二 )
李茂顺：第一，行业短期增长有驱动，长期发展有空间。上市物业企业强劲的增长趋势是高估值的主要原因。
第二，物业企业轻资产模式，收入稳定，商业模式简单清晰。基于轻资产的行业特征，公司的基础物业管理业务所提供的现金流稳定充裕，主要人力成本保持稳定小幅增长，并且疫情期间物业行业整体受到的影响相对较小，因此资本市场的预期也较为稳定。
第三，广阔的发展空间与信息技术广泛应用的结合，使物业行业充满丰富的创新发展机会。未来物业服务将与信息技术深入结合，不断拓宽业务边界、拓展新的商业模式，如社区增值服务、尾盘车位代理销售和央企三供一业改革、市政环卫业务、城市综合运营等。这些新业务的落地有望支撑物业公司业绩和估值的进一步提升。
陈铭杰：在疫情最严峻的时期，我们仍然观察到在港股市场，物管企业的平均市盈率保持在30倍左右，而其关联的房地产兄弟公司平均市盈率仅有7倍不到的水平。我们认为这种高估值的主要支撑还是市场对于这类公司的高增长预期。
如前面所介绍，中国城镇化发展进程及物管公司间的收并购驱动着物业公司在管面积的不断增加，使相关公司收入逐步增加，而新冠疫情又在某程度上扩大了物业管理这个板块的想象空间。例如，目前相关方正在加大对科技的投入，包括引入机器人等辅助物业工作。技术的成熟不仅能够帮助物业公司提升工作效率，更重要的是能够降低人力成本、提升利润，解决当下物业公司高人力投入的问题。而物业的增值服务潜力也引来很多关注，助推了企业在资本市场估值的提升。
我们的评估咨询服务团队过去几年间也为多家上市物管企业提供了股权评估、收购价值分摊等服务。从评估方法这个比较技术的角度上来说，除了物业管理的成本收益，市面上可比公司的情况，我们也会关注物管公司持有的无形资产价值，例如他们的物业管理合同及其剩余年期；研发或购买的软件、APP等等。这些资产的情况也会对物业企业的估值产生影响。
NBD：如何看待部分物业企业上市后的收并购现象？
朱立东：物业企业上市后收并购是有利有弊的。从有利的方面说，可以使企业的管理面积、营收有一个快速增长。弊端则体现在被并购的企业标的物存在良莠不齐现象，有些好，有些不好。一般而言，非上市的物业企业在内部管理的合规性、劳动用工的合规性、社保缴纳的合规性、税务的合规性、楼盘管理的品质等方面或多或少都可能存在问题，给企业发展带来一定程度的风险。
另外，由于企业文化及管理存在的差异性，被收购企业要融入到收购公司也是困难重重。
李茂顺：首先，物业企业上市以后的收并购是行业发展到终极阶段的产物，也是行业整合的必然结果。其次，对于上市的物业企业，收并购无疑是快速扩张市场规模最有效的途径。最后，我们认为，收并购的关键在于收购完成后对标的公司的吸收整合。上市企业发展过程中，如何将收并购后的标的吸收整合运作良好，才能让规模优势变成经济优势。
【 资本市场|镁刻圆桌| 物业企业凭什么获得高估值？】陈铭杰：利用资本优势进行收并购是龙头物业管理企业快速实现企发展扩张的常用途径。仅2019年，物管行业内就有70余起收并购，其中不乏行业内标杆性交易，如雅生活服务收购中民物业，两大央企中航物业与招商局物业重组整合等。这些收并购一方面能够帮助物业管理公司实现在管面积的快速增长，并通过协同效应降低成本；另一方面，收并购也能够帮助这些企业接触更多客户，为业务延伸及拓展奠定基础。
本次疫情很可能会进一步加剧物业管理行业分化。对小型物管企业来说，疫情的负面影响相对较大，企业需要应对人工、防护物资成本的突然增加，而物管费的延迟缴纳则会给经营带来压力。相比之下，头部物管企业在财务方面的韧性更强，有机会利用疫情中的表现，提升其品牌价值及在行业中的地位。
当然，这种分化的加剧也将带来行业整合的机会。我们有理由相信，头部物管企业将继续加快收并购步伐。
NBD：怎样看待地产类母公司与物业企业的关系？
朱立东：地产类母公司与物业企业的这种关系与中国房地产开发行业模式息息相关。这种关系培育了物业公司的初始发展，也有利于拿到更多管理项目。但物业企业要更好地发展、壮大，最终还是要走向市场的。
李茂顺：目前我国绝大部分物业公司是背靠地产母公司发展起来的。这种依靠地产母公司资源输入性的发展模式，导致物业行业市场化程度不够深入，也间接造成物业行业市场竞争不公平的现象，影响了行业健康发展。
国家一直在推动实施城市建设管理体制改革，希望实现“建管分离”。目前行业内许多矛盾都是由“建管不能分离”造成的。为了推动行业健康发展，应深化改革，大力推动物业行业的市场化。
陈铭杰：从目前港股市场来看，大部分上市的物管公司都具有房地产的背景，是由地产母公司分拆而成的。
这种联系的好处在于，地产类母公司能够为他们的物业管理公司输送新的业务资源，使得物业管理公司获得稳定收入。许多拥有房地产背景的物管公司，更会在IPO期间与母公司签署排他性协议，从法律层面确保其能直接从母公司获得所有物管项目。
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