资本市场|镁刻圆桌| 物业企业凭什么获得高估值？
Wind数据显示，26家A+H物业股上半年算数平均涨幅为53.6%，加权平均涨幅为117%。
截至目前，个别物业股年初至今的区间涨幅已经超过200%，超过100%的也有4家。
物业企业得到了资本市场真金白银的认可。
克而瑞数据显示，截至2019年底，24家上市物企市值总额2355.9亿元，从市盈率角度看，物业服务企业市盈率多超过20倍，拥有较高估值。
今年以来，6家物业企业已成功上市，而IPO途中的企业还有很多。资本市场缘何青睐物业企业？当前物业企业为何能得到如此高估值？依托于地产母公司，物业企业获得了什么？新的利润增长点应如何布局？
每日经济新闻（下称NBD）旗下镁刻地产访谈栏目——“镁刻圆桌”本次特别邀请到滨江物业（2019年3月上市）董事长朱立东、新大正物业（2019年12月上市）董事长李茂顺、仲量联行大中华区企业评估总监陈铭杰，解读行业现状。
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滨江物业董事长 朱立东
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新大正物业董事长 李茂顺
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仲量联行大中华区企业评估总监 陈铭杰
NBD：您觉得资本市场青睐物业企业的原因是什么？
朱立东：资本市场与物业企业的联姻大致有两个阶段，一是资本市场从原先的不关注到如今的关注。这个关注来自物业服务行业的价值发现。因为对城市居民而言，房子是最重要的家庭资产，如何让房子做好保值增值？这项工作由物业公司提供，这个服务本身是有价值的。同时，随着人民对美好生活的进一步向往，物业服务的行业价值会进一步凸现。
二是从关注到喜欢，首先这是由于在城市化进程中，中国房地产市场依然有一个比较广阔的发展前景，对物业企业而言就有一个外延增长空间；其次，物业市场在进一步打开，不断扩大，比如政府机关项目、事业单位项目、医院、学校、体育文化等，都在向物业企业开放。这都预示着物业企业还有着进一步拓展空间。
此外，物业企业轻资产的经营模式，也是资本市场青睐的原因。
李茂顺：第一，物业行业处于快速成长期，整体发展前景向好。
物业行业市场规模呈现逐年增长态势，经过40年发展，行业进入快速成长期。据中指院、华创证券等机构估算，至2030年，全国物业管理面积将达到318亿平方米，对应收入规模约2万亿元。随着国家新型城镇化建设、消费升级，人们对美好生活品质的追求日益提高，物业管理作为城市公共设施管理及人们居住基本需求满足的重要组成部分，显示出越来越广阔的市场前景。同时，伴随科技赋能，行业发展将更加高效。
第二，物业行业稳定性强，有较高抗风险特性。
物业行业作为社会民生刚需，收入业绩和营业能力相对稳定。物业股凭借业绩确定性强、现金流稳定充裕且带有避险性质等特点，在不确定性增强的宏观环境下，因较强抗风险能力而获得了资本市场的青睐。
第三，物业行业的社会功能和经济价值进一步深化，与资本市场价值投资的改革方向一致。
物业行业的社会功能和经济价值长期被低估，近年来受信息技术发展和资本进入影响，且在新冠疫情的促发下，物业企业作为城市运行和百姓美好生活保障的基础性行业，发挥出的不可替代作用和价值逐渐显现。社会功能和经济价值的进一步深化，与资本市场投资价值的改革方向一致，因此获得资本青睐。
陈铭杰：其实从2018年开始，我们就观察到港股市场开始出现物业公司或者说物管公司的上市潮，至今已经有20逾家公司上市。这些公司在资本市场的表现也非常亮眼，疫情最严峻的几个月，多家公司的表现都远优于恒生指数，出现逆势上扬。
其背后的投资逻辑至少包括三点。首先，物业/物管作为基础服务业，拥有非常稳定的现金流，并且具备抗周期性。这是资本市场青睐这一板块的重要原因。
其次，物业管理板块拥有高增长预期。以刚过去的2019年为例，各家上市物业企业取得了40%的平均营收增幅。这些高增长，目前来看主要是由中国城镇化发展进程及物管公司间的收并购驱动。根据国家统计局的数据，2019年全国住宅的施工面积是60多亿平方米，按照1～2年建设周期假设，每月每平方米2元的物管单价推算，未来1～2年内能释放出千亿级别的市场增量。
最后，新冠疫情的出现提升了社会对公共卫生健康的关注度，及人们对于物业增值服务的需求，使得物业管理这个板块有了更大的想象空间。
对于增值服务，实际上在疫情之前，各物业管理公司就已经开始发展各类增值服务，如案场、工程、咨询、家政、社区金融、零售等。这几年百强企业的增值服务收入占比都在不断上升，且毛利率显著高于传统物业服务。疫情期间，物业APP、业主群、物业企业开设的便利店等，在出行受限时期，解决了业主物资采购的难题。这种消费习惯和生态在培育完成之后，物业管理板块的增长将更加值得期待。
NBD：当前物业企业高估值的主要支撑是什么？
朱立东：主要支撑首先是有良好的高成长性，这个前提是房地产行业的发展前景，将给物业管理的楼盘面积带来持续增长；第二是物业服务企业都在探索内生性增长，主要来源于企业应用智能化、创新服务模式，以及业主的增值服务。
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