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青地产|楼市下半场 出手还是收手？

青地产|楼市下半场 出手还是收手？

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青地产|楼市下半场 出手还是收手？

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2020年下半年正式开篇 ， 回首过去的半年：2月份遭遇突如其来的疫情 ， 成交冰封；3月全民抗疫 ， 楼市开工与销售陷入停滞；4月疫情好转 ， 开发商尝试直播卖房；5月购房热情爆发 ， 新房二手房量价齐升；6月改善接棒 ， 房企半年业绩好于预期……乍看之下 ， 楼市似乎已经走出疫情影响 ， 转危为安 。 一方面 ， 开发商在获得信贷支持后 ， 开始大肆拿地扩张；另一方面 ， 深圳等地多次爆出“日光盘”、排队买房等现象 。
面对已经到来的下半年 ， 京城楼市将如何演绎呢？购房人是该果断出手还是继续等待呢？为此 ， 我们从最受关注的几个角度对上半年市场进行盘点解读 ， 为读者还原一个真实的楼市 ， 也为下半年您的买房决策提供帮助 。
新房价格 下半年难现大涨大跌2020年上半年里 ， 新房无疑是最受关注的焦点 。 即便受疫情的影响 ， 调控政策仍然没有明显放松 ， 监管层通过实际行动让“房住不炒”的概念深入人心 。 纵观整个上半年 ， 4月份之后随着疫情的好转 ， 楼市成交也明显复苏 ， 一季度积压的购房需求得以释放 。 尤其是深圳楼市的“一骑绝尘” ， 排号抢房再现 ， 成为了上半年最为火热的话题 。 但很快 ， 就招来了政策的打压和更大力度的供应 。 北京新房的成交虽然也明显回升 ， 但在大量的新增供应下 ， 无论是价格还是成交 ， 整体仍处于稳定状态 。
总结上半年的数据发现 ， 北京楼市仍处于供大于求的状态 。 贝壳研究院的数据显示 ， 上半年北京商品住宅供应面积为314万㎡ ， 成交面积231万㎡ ， 供销比为1.4 ， 供应量明显大于成交量 。

地产营销人韩乐提供给北青-北京头条记者的数据也显示 ， 2020年1-6月份 ， 北京住宅新增供应23016套 ， 同比上涨了23%；成交17483套 ， 同比上涨了8%；成交面积202.77㎡同比下降了8% 。
显然 ， 北京楼市虽然复苏明显 ， 但供大于求的趋势同样明显 ， 这与近年来大量的土地供应和限竞房的集中入市不无关系 。
实际上 ， 为了确保房地产市场平稳发展 ， 从2018年起 ， 北京就加大住宅供应 ， 直接导致大量限竞房项目的集中入市 。 再叠加疫情的影响 ， 导致上半年北京新房的成交增速是大大低于去年同期的 。
大量的供应也导致了新房库存持续走高 。 根据北京市住建委网站数据显示 ， 目前楼市库存量超过7.2万套 ， 库存面积为1154万㎡ ， 达2018年以来最高值 。 按照现有销售速度 ， 所有库存出清周期约为25个月 。
贝壳研究院的数据表示 ， 今年上半年受疫情影响 ， 北京新房成交面积增速相比去年同期 ， 下降了31.7% 。 不仅如此 ， 近期疫情的再度复发 ， 使得楼市主要的供应区大兴区和丰台区一度成为高风险区 ， 出行受限严重影响了认购客户的转签约速度 ， 因此预计北京新房市场未来短期内的成交增速仍将低位运行 。
供应增加了 ， 价格上涨空间自然缩小了 。 贝壳研究院数据显示 ， 上半年商品住宅成交均价为47468元/㎡ ， 与去年同期相比上涨了4.1% 。 从成交结构上看 ， 当前北京市场上在售项目九成为限竞房 ， 其价格限制对北京新房市场总体价格起到极大的稳定作用 ， 并且截止目前已经成交的竞限房地块 ， 仅有三成左右入市 ， 未来仍有大量限竞房项目等待入市 ， 因此长期来看 ， 北京楼市的价格将不会出现大涨大跌的极端情况 。
二手学区房抢戏 成交从冰封中恢复开发商能在疫情下开直播线上卖房 ， 但二手房经纪人显然没这么幸运 ， 2、3月份时 ， 北京绝大多数的小区都禁止外来人员进入 ， 中介经纪人无论是收房还是带看 ， 基本都处于停滞状态 ， 更别提成交了 。 这直接导致上半年二手房整体成交量创下新低 。
贝壳研究院的数据显示：2020年上半年 ， 北京二手房网签6.7万套 ， 比去年同期下降8.2% 。 其中 ， 北京链家二手房成交量同比下滑约13.1% 。 上半年成交水平为自“317”调控政策以来近四年的同期最低 。
不过 ， 需要看到的是 ， 随着疫情的好转 ， 防控等级的下调 ， 二手房成交开始复苏 。 尤其是5月份 ， 西城学区政策的变动进一步刺激了需求释放 ， 5月份二手房实际成交创下2017年“317”调控后单月成交量最高水平 。

不过 ， 随着学区房热度的减弱 ， 二手房成交能否持续复苏 ， 存在一定争议 。
乐观派认为 ， 二手房下半年有更大的上行空间 。 主要因为下半年货币政策仍存在宽松空间 ， 信贷额度充足 。 从近两月北京放款周期来看 ， 时间是持续缩短的 ， 5月平均放款周期为43天 ， 处在2019年以来低位 ， 且预计房贷利率将随LPR继续走低 。 同时 ， 在“滞涨”预期下 ， 人们提升资产保值性的需求进一步增大 。 预计中高收入人群将会加速资产配置调整、提前释放购买力 ， 避险性购房增多 。


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