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谢逸枫|谢逸枫：2020年下半年到底要不要买房？( 三 )


按照4月份人民币贷款增加1.7万亿元 ， 同比多增6818亿元 。 分部门看 ， 住户部门贷款增加6669亿元 ， 其中 ， 短期贷款增加2280亿元 ， 中长期贷款增加4389亿元 。 企（事）业单位贷款增加9563亿元 ， 其中 ， 短期贷款减少62亿元 ， 中长期贷款增加5547亿元 ， 票据融资增加3910亿元 。 非银行业金融机构贷款增加404亿元 。 4月末 ， 外币贷款余额8331亿美元 ， 同比增长1.6% 。 当月外币贷款增加207亿美元 ， 同比多增413亿美元 。 说明4月个人住房贷款占新增贷款的25.81% ， 增速比一季度上升 。
M2与房价：呈正相关趋势
M2已连续四月保持增长 ， 是否会引发房价上涨？M2连续三个月维持高增速 ， 信贷和社融保持较高增长规模 ， 且显著高于去年水平 ， 多个数据表明 ， 金融对实体经济的支持力度明显提升 。 2020年上半年金融统计数据报告数据显示 ， 广义货币M2连续四月保持两位数增长 ， 增速高于去年 ， 流动性合理充裕 。 6月末 ， 广义货币M2余额213.49万亿元 ， 同比增长11.1% ， 增速与上月末持平 ， 比上年同期高2.6个百分点 。 目前M2已连续四月保持两位数增长 ， 可能会引发房价上涨的冲击预期 。

中国房价本质上是货币现象 ， 非市场现象 。 决定中国房价短期的是政策 ， 经济与房地产下行过快 ， 政策变动 ， 货币、信贷、利率调整 ， 必给楼市带来巨大的上行动力 。 历史上的经典房价上涨案例 ， 2003年、2005年-2007年、2009年-2010年、2012年-2013年、2015年-2017年 。 2020年5月新增人民币贷款出现爆发性上涨 。 房在价4月一二线城市出现大幅度上涨 ， 真是印证一个规律 ， 即货币、信贷、M2扩容 ， 房价必上涨 。
房价本质上是货币现象 。 按照央行公布了6月份的金融数据 ， 初步统计 ， 2020年上半年社会融资规模增量累计为20.83万亿元 ， 比上年同期多6.22万亿元 。 其中 ， 对实体经济发放的人民币贷款增加12.33万亿元 ， 同比多增2.31万亿元 。 M2升至11.1% ， 创2017年以来三年最新高 ， M1同比回升0.5个百分点至5.5% ， 创2018年7月以来新高 。 M2是房价的预警指标 ， 一旦M2涨过了12% ， 房价就又快按不住了 。 3月份的时候M2突破了10% ， 4月又过了11% ， 5月11.1% ， 6月11.1 ， 上半年则超过11.3% ， 创下4年新高 ， 说明市场上的钱正在增多 ， 房价必然会有冲击 。
截至今年6月份 ， 我国广义货币增速为11.1% ， 这一数据同样是17年2月以来的最高值 。 中国广义货币增速与经济实际增速之差 ， 发现自从1986年开始公布广义货币增速以后 ， 几乎每一年的广义货币增速都高于当年的经济实际增速 。 在2017年以后 ， 得益于去杠杆 ， 我国广义货币与经济增速的缺口缩小 。 今年中国经济增速有望达到3% ， 但即便能实现这一经济增速 ， 按照11.1%的货币增速 ， 货币也超发了8%左右 ， 货币超发的程度在过去20年中仅次于2009年 。 如国外一样 ， 前期商品、物价、股票、房地产最为受益 。


截至7月10日 ， 今年国内表现最好的两类资产是股市和黄金 ， 其综合回报率分别为17%和16% 。 持有房产的综合回报率为2.8% ， 其中包括2%的房价涨幅（新房）以及0.8%的租金回报率（6个一二线城市代表） ， 而持有余额宝的绝对收益率约为1% ， 而持有1年期存款的收益率仅为0.8% 。 因此 ， 事实再一次证明 ， 在货币超发的环境下 ， 持有股市、房市、黄金、商品的回报率都要好于现金和存款 。 不过 ， 股市、黄金、商品的收益不稳定并且风险大 ， 房地产才是最大受益行业 。

从历次货币与房价的关系来看 ， 货币放水或超发 ， 房价就会上涨 。 房价上涨的背后与动力之一 ， 就有M2的身影 。 值得关系的是2005年-2007年 ， 2009年-2010 ， 2012年-2013 ， 还有2015年到2017年 ， 中国房价这四轮大涨 ， 直接的导火线与信号 ， 就是M2率先上涨 ， 带动信贷大增与货币的超发 ， 住房需求增加 。 伴随着流动性宽松和利率下降 ， 为了抗通货膨胀与人民币贬值的需要 ， 不同的渠道大量资金 ， 纷纷流入了房地产市场 ， 最后都促成了楼市的大涨 。
M2 ， 已经发生了明显上翘 ， 社融超市场预期 ， 这就告诉我们 ， 目前房价再度大涨的信号又来了 。 毫无疑问 ， 聪明的购房者 ， 已经在买房路上 ， 最好的买房时机到了 。 首先是货币供应速度达到三年新高 。 其次是房贷率创30年最新低 。 再次是房子作为最好的最优质的资产 ， 是抵御预期通胀与通货膨胀的最好产品 。 最后是人民币的贬值 。 今天的财富是100万 ， 假设按照4%的通货膨胀率计算 ， 即使你把钱放家里或者银行 ， 5年后只值82万 ， 10年只有67万 。 事实上 ， 投资渠道缺乏的情况下 ， 买房是最好的理财选择 。
货币政策：稳健略偏松
谈及下半年货币政策走向 ， 将更加强调“适度” 。 下半年货币政策的立场仍然是稳健的 ， 货币政策更加灵活适度 。 一是总量适度 ， 信贷的投放要和经济复苏的节奏相匹配 。 如果信贷投放节奏过快的话 ， 快于经济复苏就会产生资金淤积 ， 产生信贷资金没法有效使用的问题 。 第二则是价格适度 。 一方面要引导融资成本进一步降低 ， 向实体经济让利 ， 同时也要认识到利率适当下行并不是利率越低越好 ， 利率如果严重低于和潜在经济增长率相适应的水平 ， 就会产生套利的问题 ， 产生资源错配的问题 ， 以及资金可能流向不应该流向领域的问题 ， 所以利率适当下行但也不能过低 。


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