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谢逸枫|谢逸枫：2020年下半年到底要不要买房？( 二 )






1976年的诺贝尔经济学奖获得者弗里德曼有一句名言 ， 一切通胀都是货币现象 。 超发的货币都到哪里去了 ， 哪一类资产最为受益？按照过去的经验来看 ， 前期商品价格受益、物价、股市、房地产 。 譬如美国 ， 次贷危机之后房价恢复上涨 ， 货币超发与房价的关系再次恢复 。 美国货币超发的另一重要去向是股票市场 ， 纳斯达克指数持续创出历史新高 ， 背后也离不开货币持续超发的贡献 。 在欧元区 ， 货币超发与房价涨幅的关系同样非常密切 ， 再次证明房地产是货币超发的主要受益者 。 伴随着货币的持续超发 ， 欧元区的股价、房价均呈现持续上涨 。
M2破11%：创三年新高
按照过去四年M2增速指标显示 ， 2016年-2020年前6月 ， M2指标值分别是155.01万亿元、167.68万亿亿元、182.67万亿元、198.86万亿元、209.35万亿元、213.49万亿元 ， 增速达到11.3%、8.17%、8.93%、8.7%、11.1%、 ， 说明M2增速创三年新高 。 而宏观杠杆率（M2/GDP）为（74.35万亿/155.0万亿）2.0831、(82.07万亿/167.7万亿)2.0272、(91.92万亿/182.67万亿)2.0289、2.0044（99.08万亿/198.6万亿） ， 按照一季度来看 ， 经济宏观杠杆率不断企稳回升 。

值得注意的是 ， 2020年6月M2的增速11.1% ， 保持着连续4月高增长 ， 已创3年多新高 。 6月M2同比增长11.1%、5月M2同比增长11.1% ， 4月11.1%、3月10.1%、2月8.8%、1月8.4% ， 创三年历史最高 。 6月末 ， 广义货币(M2)余额213.49万亿元同比增长11.1% ， 增速与上月末持平 ， 比上年同期高2.6个百分点 。 狭义货币(M1)余额60.43万亿元 ， 同比增长6.5% ， 增速比上月末低0.3个百分点 ， 比上年同期高2.1个百分点 。 流通中货币(M0)余额7.95万亿元同比增长9.5% 。 上半年净投放现金2270亿元 。
说明M1跟M2比起来更加活跃 ， 可以理解为市场流通中的钱 ， M2比M1多了银行存款 ， 简单来说就是M1 ， 是大家从银行提出来 ， 随时准备花掉的钱 。 M2同比增速创2017年以来三年最新高 。 中国的M2突破了200万亿 ， 达到213.49万亿元 ， 预计2020年12月末 ， 超过220万亿元 。 2013年才100万亿 ， 不到七年翻了一倍 。 M2从2019年底的198万亿 ， 短短6个月 ， 就暴涨了15万亿 ， 这好比重回到2009年时代 。 过去四十年 ， 中国广义货币供应量M2年均增速为15% ， 目前6月为11.1% ， 预计到2020年下半年达到12%左右 。
M2扩容：房地产占比上升
笔者可以讲 ， 20万亿新增信贷不少于4成进入房地产业 ， 个人住房贷占到30%左右 ， 地产与项目开发贷款占到10%左右 。 一方面是一季度个人住房贷款占新增贷款的17.74% ， 4月个人住房贷款占新增贷款的25.81% ， 增速比一季度上升超过一倍 。 另一方面是6月个人住房贷款占新增贷款的35.07% ， 5月个人住房贷款占新增贷款的32.50% ， 比4月25.81%高 ， 超过6%以上 。 前6月个人住房贷款2.8万亿元 ， 占新增贷款12.09万亿元的23.15% 。 按照目前个人住房贷款占新增贷款比例、增速来看 ， 将创造历史新纪录 。

信贷总量温和增长 。 2020年6月人民币贷款增加18100亿 ， 同比多增1543亿元 ， 同比增速录得13.2% 。 观察中长期信贷 ， 6月中长期贷款增13697亿元 ， 同比多增5086亿元 。 住户部门中长贷增6349亿元 ， 同比多增1491亿元 。 企业部门中长贷6月增7348亿元 ， 同比多增3595亿元 。 6月房地产销售转好 ， 居民中长贷增速稳定 。 6月新增社融3.43万亿元 ， 高于市场预期的3.05万亿元和我们预期的3.2万亿元 。 社融存量同比增速从5月的12.5％加快至12.8％ ， 季调后月环比折年增速较上月回落 。

住房贷款新增3.56万亿元占新增贷款的29.44% 。 按照数据显示 ， 6月末人民币贷款余额165.2万亿元 ， 同比增长13.2% ， 增速与上月末持平 ， 比上年同期高0.2个百分点 。 上半年人民币贷款增加12.09万亿元 ， 同比多增2.42万亿元 。 分部门看 ， 住户部门贷款增加3.56万亿元 ， 其中 ， 短期贷款增加7552亿元 ， 中长期贷款增加2.8万亿元 。 企（事）业单位贷款增加8.77万亿元 ， 其中 ， 短期贷款增加2.82万亿元 ， 中长期贷款增加4.86万亿元 ， 票据融资增加9697亿元 。 非银行业金融机构贷款减少2775亿元 。

值得注意的是 ，M2增速已连续3个月维持11.1% ， 并保持逾3年多高点 。 根据监测来看 ， 房地产融资在保持比较稳定的状况 ， 5月末全口径的房地产融资增速10.3% ， 这个增速比同期的社会融资规模的增速要低2.2个百分点 。 早些年大家都很关注商业银行对房地产行业新增贷款占各项贷款增量的比例 ， 曾经高达43%、44% ， 这些年在相应的政策引导下 ， 这个比例逐年下降 ， 2020年1-5月份占比已经降到25% 。 6月新增社融3.43万亿元 ， 高于市场预期的3.05万亿元和我们预期的3.2万亿元 。 社融存量同比增速从5月的12.5％加快至12.8％ ， 季调后月环比折年增速较上月回落 。
按照5月人民币新增贷款需求 ， 延续着上月的暖意 。 数据显示 ， 5月份人民币贷款增加1.48万亿元 ， 同比多增2984亿元 ， 对实体经济恢复发展形成支撑 。 分部门看 ， 住户部门贷款增加7043亿元 ， 其中 ， 短期贷款增加2381亿元 ， 中长期贷款增加4662亿元；企（事）业单位贷款增加8459亿元 ， 其中 ， 短期贷款增加1211亿元 ， 中长期贷款增加5305亿元 ， 票据融资增加1586亿元；非银行业金融机构贷款减少660亿元 。 说明5月个人住房贷款占新增贷款的32.50% ， 比4月25.81%高 。


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