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米宅|调控“罚酒三杯”，是谁给了这些城市固执的勇气？

米宅|调控“罚酒三杯”，是谁给了这些城市固执的勇气？

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米宅|调控“罚酒三杯”，是谁给了这些城市固执的勇气？

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米宅|调控“罚酒三杯”，是谁给了这些城市固执的勇气？



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大家都知道 ， 继深圳房价从去年年底 ， 蹦起来之后 。 全国很多地方房价 ， 也有点压不住了 ， 尤其是长三角和珠三角 ， 房价也是一浪赶一浪 ， 后浪催前浪 。 究其原因 ， 很简单——房价传导+土拍示范 。 无论啥事 ， 榜样的力量是无穷的 。 深圳一年能涨20%——30% ， 东莞、惠州为啥不能涨 。 杭州一年能涨10%——20% ， 为啥绍兴不能涨 ， 杭州不能涨 。 南京能涨 ， 为啥苏锡常不能涨 。 尤其是京、沪这两个中国楼市的老大哥 ， 春夏之交 ， 房地产市场居然也来了一个“欲穷千里目 ， 更上一层楼” ， 让全国的投资者不禁又想起了四年前春天的故事 。 所以 ， 你涨我也涨 ， 要涨大家一块涨 ， 区域房价传导成为了这两个城市群今年市场的第一主导力量 。2
第二是土拍 。 年初 ， 为了纾解企业困难 ， 年初各地纷纷出台各种拿地优惠政策 。 基本可以分为四类：其一 ， 取消限制性规定 ， 变相降低开发难度 ， 提升开发收益 。 譬如上半年上海新晋出让的涉宅用地已然取消 15%的自持比例要求 ， 又如苏州取消封顶和现房销售 ， 土地出让价格超过市场指导价 ， 不需要封顶销售；进入一次性报价 ， 也不用现房销售 。 其二 ， 核心一、二线城市明显加大供地力度 ， 优质土地供应持续增多 。 典型如北京 ， 2019年之前供地以“双限双竞”地块居多 ， 但 2020 年上半年不限价地块供应持续增多 ， 其中不乏丰台、海淀、石景山等核心区域优质地块 ， 很大程度提振房企拿地热情 ， 北京两度刷新今年最高单价纪录 。 其三 ， 调降土地出让门槛 ， 延期或分期缴纳土地款 ， 缓解房企拿地时的资金压力 。 西安、南昌、江门等市土地竞买保证金降至 20% ， 一个月内缴纳 50%的土地款 ， 余款最长缴纳期限不超过一年 。 另一方面 ， 南京、福州、无锡等延缴出让金至疫情一级响应解除 ， 且延缴不产生滞纳金或违约金 。 三招下来 ， 地主家的余粮一下子充实了 ， 让开发商拿地热情大大增加 。 于是 ， 全国各地拍地地王一下子就多了起来 ， 以宁波为例 。 3月28日 ， 鄞州区YZ02-02-d4（投创地块）地块起始楼面价13200元/㎡ ， 吸引了碧桂园、绿城等11家开发商角逐 ， 最终经过4小时261轮 ， 绿城以18080元/㎡ ， 溢价率37% ， 总价26.9亿斩获地块 。 4月3日 ， 绿城 ， 新希望、荣安等15家开发商抢夺东部新城核心区地块 ， 绿城最终经过126轮 ， 20740元/㎡叠加21200元人才房 ， 溢价率24% ， 总价23.4亿元拿下 。 东部新城核心区地王诞生 。 4月30日 ， 高塘四村地块吸引了雅戈尔、新希望等19家房企竞争 ， 最终中海以20750元/㎡叠加28500平人才房 ， 溢价率30% ， 总价34亿元拿下 。 海曙地王诞生 。 5月8日 ， 鄞州中心区地块吸引了中海、雅戈尔等18家开发商竞争 ， 最终经过121轮 ， 中交以20750元/㎡叠加4700平的人才房 ， 溢价率41% ， 总价14.1亿元拿下地块 。 6月24日 ， 经过495轮竞价 ， 杭州浙鹤企业管理有限公司（绿城）以总价288207.85万元竞得宁波鄞州区JD07-05-08(明楼地段)地块 ， 楼面价32520元/㎡ ， 溢价率41.39% 。 三个月 ， 拍出五个地王 ， 市场简直不是一般的热闹 ， 让本来就不算冷的宁波房价一下兴奋起来 。 于是 ， 这两个月宁波的房价 ， 就像打了兴奋剂一样 ， 一路向上 ， 尤其二手房 ， 上午一个价 ， 下午一个价 ， 简直成为了日常操作 。
上图中绿线代表新房房价 ， 红线代表二手房价 ， 新房房价由于限价还算稳定 ， 但是二手已经如脱缰野马 ， 一路上扬 。 根据第三方冰山机构的最新数据 ， 宁波的涨幅已经相当的惊人 。 二手房涨幅 ， 全国第二 ， 仅次于深圳 。
由于宁波执行的是限价 ， 所以看新房房价意义不大 ， 关键是二手 ， 而二手代表的则是预期 。 所以 ， 稳地价 ， 稳房价、稳预期 ， 要稳一块稳 。 一旦地价稳不住 ， 房价和预期一个都稳不住 。3
房价涨成这个鬼 ， 咋办？所以 ， 必须强化调控呀 。 终于 ， 7月6日 ， 浙江省宁波市资规、住建、人民银行、银保监四部门联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》 ， 对当前宁波偏热的房地产市场进行“降温” 。 该通知 ， 对于宁波市场最的改变就是“限购扩区” ， 将整个限购范围扩展到了海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区全部市五区 。
然而 ， 除了这点干货 ， 似乎整个通知中冷却市场的具体措施实在不多 。 限购、限贷、限价政策没有更多的变化 ， 整个通知中更多则是这样的语言 。 “强化金融政策监管”、 “保障自住住房需求”、“强化市场销售管理”、“加大查处力度” ， 然而怎么强化 ， 怎么保障 ， 怎么加大 ， 除了多一句“每批次预售建筑面积不少于5万平方米 ， 每批次间隔时间不少于3个月” ， 似乎也没有了更多的内容 。4


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