马跃成|楼市调控的两个杀手锏为什么会失灵( 二 )
2010年的国发10号文件中也规定“房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中 ， 其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利” 。 中国人民银行规定 ， 商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款 ， 如果某开发企业的股东将他的贷款提供给了企业用于缴纳土地出让金 ， 就是明显地违反了中国人民银行的有关规定 。
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也就是说 ， 按照公司法有关要求 ， 公司的控股股东等不得通过改变关联公司、关联交易、内部交易搞利益输出 。 又如 ， 违反贷款管理办法的规定 。 贷款管理办法规定 ， 借款人不得擅自改变贷款约定的用途 ， 不得将信贷资金转贷等 。 一句话 ， 就是不管通过什么渠道 ， 银行的资金不能流入到开发商手里 ， 用于征地 。
因此 ， 这几年 ， 开发商征地很多资金都是通过民间融资来的 ， 民间资金成本高 ， 利息高 ， 也给开发商带来了巨大压力 。 也有些开发商就是死在了这条路上 。 现在国家对民间金融也进行了打击和清理 ， 也有些开发商通过民间集资 ， 最后出现了问题 ， 陷入庞氏陷阱 ， 坑死了不少普通民众 。 因此 ， 现在开发商通过社会融资的渠道也是越来越窄 ， 这就导致了很多小开发商没有办法征地 ， 因为自身没有这个实力 ， 有没有融资渠道 ， 只好退出土地市场 。
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但是 ， 事实上 ， 对那些著名的开发商来说 ， 动辄几个亿、十几个亿、几十个亿的征地款 ， 主要还是来自银行 ， 没有一个企业能有几个亿的现金用于征地 ， 但是 ， 对银行来说 ， 房地产总还是一个优良贷款 ， 只要保持房价不降 ， 带给开发商的钱就是安全的 。 所以说 ， 开发商被银行控制 ， 银行也被开发商绑架 。 最后倒霉的还不都是购房人 ， 银行一方面要给开发商输血 ， 一方面还要保护房价不降 ， 这就是我们看到的实际情况 ， 也是我们面临的困难局面 。
因为 ， 银行贷款给开发商买地容易造成开发商大量囤地 ， 推高土地价格 ， 一旦价格回落 ， 商业银行面临的风险加大 。 实际上 ， 现在银行对房地产开发商的贷款非常谨慎 ， 遵循着总量控制、有保有压的思路来审批贷款 ， 根本没有执行贷款不能用于开发商征地用途的规定 ， 这个规定也不好执行 ， 也是实际情况 。 因此 ， 对银行来说 ， 平时合作较好、信誉度较高的房地产企业还是采取继续支持的态度 ， 但一些小的房地产开发商的融资就比较困难 。 房地产行业将会形成大开发商战略选择、小开发商面临淘汰的格局 。
房地产业是一个资金密集型的行业 ， 每个环节都是需要大量的资金 ， 因此 ， 房地产业的负债率也是相当高的 ， 有的甚至达到80% ， 还有的超过百分之百 ， 就是贷款超过了资本总额 ， 贷款多是好事 ， 但是 ， 贷款利息太高 ， 对一些开发企业来说 ， 也是致命的伤 。 【本文由“马跃成”账号发布2020年7月11日】
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