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上半年50城卖地2.3万亿元，房企买地谁更激进？

纵观上半年土地市场 ， 虽然一季度受新冠肺炎疫情影响 ， 房企拿地谨慎 ， 但在二季度供需两旺的情况下 ， 房企也开启了“抢地”模式 。 而从拿地销售比回升的数据可以看出 ， 第二阵营房企对于规模增长更为急迫 ， 反而是第一阵营房企拿地较为保守 。从目前来看 ， 疫情对房企的资金影响虽大 ， 但在降准降息等政策作用下 ， 房企资金面仍然宽松 。 而在多个城市大举供地之下 ， 上半年50大城市的土地出让金超过2.29万亿 ， 其中 ， 有4个城市超千亿 。 业内看来 ， 未来土地供应加大将成为共识 ， 但房企间的竞争或有望放缓 ， 尤其是在三四线城市 。4个城市卖地超千亿 ， 长三角热度高中原地产研究中心统计数据显示 ， 今年上半年 ， 50大城市的土地出让金共达2.29万亿 ， 同比上涨17.3% 。 50大城市中 ， 多达33个城市的卖地金额同比上涨 。 38个城市卖地超过200亿 ， 刷新历史记录 。在50大城市中 ， 首次出现了4个半年卖地千亿的城市 。 其中 ， 杭州遥遥领先 ， 卖地金额达到1814亿元 ， 此外 ， 上海、北京、广州分别为1343亿、1143亿、1049亿 。一线城市土地供应有限 ， 二线城市一直是房企纳储重点 。 中指研究院的数据显示 ， 50家代表房企上半年在二线城市拿地占比达到51.5% ， 而一线城市占比仅为4.5% 。上半年50城卖地2.3万亿元，房企买地谁更激进？
而从区域来看 ， 房企更倾向于在京津冀、粤港澳大湾区、长三角、长江中游和成渝五大城市群拿地 ， 占比之和为58.6% 。 其中 ， 长三角热度最高 ， 接近三成 ， 粤港澳大湾区和长江中游紧随其后 ， 占比分别为9.2%和9.1% 。值得关注的是 ， 香港置地今年2月以311亿元拿下上海徐汇区地块 ， 刷新了全国总价地王纪录 ， 并凭借该地块摘下上半年长三角拿地金额亚军 。 而长三角的拿地金额冠军则为滨江集团 ， 总金额达到353亿元 。事实上 ， 出于全国化战略布局的原因 ， 不少房企在多个城市发力 ， 比如绿城中国分别出现在3个城市上半年拿地总额前十名的榜单中 。 而金地重仓长三角核心城市 ， 成为南京拿地金额冠军和上海拿地金额亚军 。此外 ， 合生创展以180亿元成为北京上半年拿地总额冠军 ， 超过“北京土储地主”首开拿地金额的一倍 。过半房企拿地不输去年 ， 前十房企拿地最保守上半年50城卖地2.3万亿元，房企买地谁更激进？
众所周知 ， 一季度受新冠肺炎疫情影响 ， 房企拿地谨慎 。 但随着疫情平稳 ， 从4月起房企拿地力度显著回升 ， 虽然经历了5月回调 ， 但6月房企拿地规模仍处上半年高位 。中指研究院数据显示 ， 50家房企上半年月均拿地均值为1716.3亿元 ， 略高于2019年月度均值 。 部分房企更是逆势拿地扩储 ， 比如奥园、龙光、首开 ， 前6个月月均拿地金额较去年增加一倍以上 。 过半数房企拿地不输去年 ， 但也有23家房企上半年月均拿地金额低于去年 ， 其中万科月均拿地金额较去年减少60%以上 。房企拿地积极性可以从拿地销售比看出一二 。 据中指研究院数据显示 ， 上半年房企拿地热度略有回暖 ， 50家房企拿地销售比为38.3% ， 高于2019年水平 。 前十房企因规模持续领先 ， 土储充足 ， 发展更趋稳健 ， 拿地强度最保守 ， 拿地销售比仅有28.4% 。中指研究院数据还显示 ， 除了前十房企外 ， 其他阵营的企业对规模增长仍存在强烈需求 ， 尤其是TOP11-20房企投资最积极 ， 拿地销售比达55.2% ， 为各阵营最高 。 其中 ， 绿城拿地销售比超过100% ， 旭辉接近70% 。 TOP21-30房企拿地销售比也显著高于平均值 ， 达到49.1% ， 滨江和蓝光发展均高于80% 。值得关注的是 ， 上半年 ， 通过收并购增加土地储备仍是很多房企的选择 。 3月 ， 金茂以68.5亿元收购中化集团下属武汉化资100%股权 ， 获取青岛、天津、武汉3宗资产 。 而4月以来 ， 绿城以41亿元向新湖中宝发起3起收购 ， 获取位于上海、沈阳、南通的多个项目 。 虽然在招拍挂市场获得土地的机会很多 ， 但是收并购仍是当前房企的土地来源之一 ， 通过这种方式获得的土地更往往更具有价格优势 。出现3宗百亿地块 ， 土地溢价率走高上半年 ， 单幅土地总价呈现走高势头 ， 全国已经出现了3宗单幅地块总价超百亿元 ， 这在以往并不多见 。2月 ， 香港置地联合体以310.5亿的价格拿到上海徐汇滨江西岸金融港地块 ， 成功刷新中国内地土地总价纪录 。 4月 ， 厦门思明区一地块被上海泰鸣贸易以104亿元斩获 ， 市场传言拿地企业是中骏的“马甲” 。 5月龙光地产以115.97亿元竞得深圳前海一宗住宅地块 。对此 ， 中原地产首席分析师张大伟分析认为 ， 年内已经出现了3宗百亿高总价地块 ， 另外还有30宗成交额超过50亿的地块 。 这表明企业的资金面宽松明显出现了 。 事实上 ， 在降准降息等政策影响下 ， 房企拿地积极性逐渐提高 ， 导致多地再次出现高溢价率的土地成交 。不过 ， 张大伟表示 ， 整体土地市场地价依然未全面上涨 ， 但部分城市部分土地的价格已经达到了历史高点 。有关地价走势 ， 据易居研究院数据显示 ， 从6月来看 ， 40个典型城市土地成交溢价率为15.7% ， 环比上升2.3% 。 溢价率排名前5的城市为徐州、佛山、南宁、北海和福州 ， 土地成交溢价率分别为61%、43%、40%、35%和31% 。对于下半年土地市场的走势 ， 易居研究院研究员王若辰认为 ， 疫情对经济造成了较大的影响 ， 地方政府财政收入也受到较大影响 ， 目前土地出让金作为财政收入的重要组成部分 ， 使得地方政府有较强的土地出让动力 ， 土地供应量的增加也有助于缓解城市的供需关系 。 虽然土地供应加大成为共识 ， 不过 ， 在一些业内人士看来 ， 房企间的竞争或有望放缓 ， 尤其是在三四线城市 。


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