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简单观察|终于玩不下去了，吃相太难看！自如们( 二 )


青客公寓与11家金融机构合作 ， 有65.4%的租金系使用租金贷支付 。
2017-2019年蛋壳公寓使用“租金贷”的租客占比分别为91.3%、75.8%和65.7% 。
别忘了 ， 资金是要成本的 ， 扩张也是要用钱砸出来的 。
成本上升将直接导致盈利下降 ， 《2019租赁住宅行业白皮书》显示 ， 国内20个重点城市中 ， 公寓租金回报率为1%—3% ， 低于办公租金回报率 。
一个行业如此低的回报率 ， 是什么导致的？
曾经潘石屹对长租公寓的评价可谓一针见血：“你用5%、6%的银行贷款去建公寓租出去 ， 回报率最高超不过1% ， 这个生意是亏的 ， 哪怕你租金价格再翻一番 ， 还是亏本 。 ”
更何况真实的际融资成本要比银行贷款高太多 ， 这也导致长租公寓连年扩张 ， 连年亏损 ， 扩张得越快 ， 死得越快 。
沉重的扩张成本导致青客、蛋壳这类长租公寓即使上市也改变不了亏损压力 。
青客从2017-2019已连续三个财年亏损 。
蛋壳从2017年-2019年净亏损分别为：2.72亿元、13.66亿元和34.35亿元 。
本可以轻松获利的生意 ， 在资本的追赶和盲目扩张的战略下 ， 变得越来越局促拧巴 。
长租公寓的领头羊们都没实现盈利 ， 更何况其他中小长租公寓平台？
大部分盲目扩张的中小长租公寓往往还未实现盈利 ， 资金链就断了 。
据相关数据 ， 2019年因资金链断裂而倒闭的长租公寓达53家 。
虽然上一轮行业洗牌洗掉了资本不扎实、盲目扩张的品牌 ， 但这一次租赁市场回降无疑打在了巨头们的七寸上 。
租金下调盈利空间进一步收缩 ， 更何况就目前的市场来看 ， 降价也不一定能租出去 。
而大部分与房东签订的空置期都在25-60天不等 ， 资产管理周期加长 ， 空置期成本就能直接要了长租公寓的命 。
此外还要面资金成本、市场负面效应等问题 ， 就算财大气粗有雄厚资本支撑的长租公寓平台也岌岌可危 。
3
没有赢家
长租公寓这条赛道一直很光明 ， 相关机构预测到2025年租赁总收入将接近3万亿元 ， 租赁人口达2.3亿 。
背靠租房市场这颗大树 ， 长租公寓居于房主和租户中间 ， 只要把握好平衡 ， 遵循低收高租的基本逻辑 ， 拿的每套房实实在在能赚钱 ， 就能把这个生意模式跑通 。
但大部分长租公寓却在这样一条好赛道上 ， 把自己玩儿死了 。
先是引入金融 ， 而后又不顾市场规律 ， 劣性竞争争抢推高房租 ， 把自身风险进一步抬高 。
更何况哄抬房租 ， 抬上去的并非市场真实购买力 ， 推高房价那一套用在房租上行不通 ， 毕竟决定房租的是扎实的购买力 。
而且就历年的房租涨跌来看 ， 租赁市场也并未一路上行 。
这就意味着 ， 如果一个长租公寓平台从一开始就不赚钱 ， 还想高速扩张 ， 那只会越亏越多 ， 最后只能成为“大而虚、长期亏损、风险不断上升”的高危行业 。
在长租公寓的这套玩儿法下 ， 从租户到房东再到长租公寓 ， 没有谁是赢家 。
【简单观察|终于玩不下去了，吃相太难看！自如们】长租公寓顶着负债压力扩张费力不讨好、房东也没享受到房租溢价、租客缴纳了逐年上涨的租金 。 但没有人赚到钱得到利 ， 最大赢家或是金融平台？


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