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房企|在港二度递表终获放行小房企港龙中国能否获市场“青睐”？( 二 )


另一位香港资本市场人士也表示,“以港龙中国这样的区域房企 ， 同质化类型太多了 ， 从估值角度 ， 最多可能有3-4倍PE 。 ”
截至7月3日9时 ， 港龙中国的认购已结束 。 7月14日将披露中签情况 ， 预计7月15日在港交所敲钟上市 。
净现金流-67亿、负债287% 未来何去何从
和多数冲刺规模的房企相似 ， 港龙中国走的也是举债扩张的路线 。
2018年以来 ， 港龙中国开始进军上海、河南、贵州省内等多座主要城市 ， 截至2019年末 ， 公司权益土储544.4万平方米 ， 分布在江苏、浙江、河南、贵州、上海五个省市21个城市 ， 其中江苏和浙江分别占72%和21% ， 整体布局较为集中 。
2019年港龙中国第一次突破200亿大关 ， 实现合约销售额234亿元 ， 物业开发及销售收入、净利润分别为19.78亿元、4.7亿元 ， 营收三年复合增长率为113.5% ， 由此可见 ， 快速扩张带来的规模效应正在凸显 。
今年以来 ， 港龙中国除了在江苏无锡、海门等地拿地外 ， 4月至6月内 ， 公司还三次落子芜湖 ， 首次布局安徽 ， 全国化步伐加速 ， 这意味着 ， 继去年实现一番规模增长后 ， 港龙中国的扩张态势仍在延续 。
但令人担忧的是 ， 规模更上台阶的港龙中国 ， 其背后隐藏的债务问题也逐渐暴露出来 。 截至2019年末 ， 其资产负债率已由2017年的98.8%上升至2019年的172.6%；2020年一季度末 ， 该比重进一步上升至287% 。 从中指研究院发布的2019年内房股资产负债率均值的75.5%来看 ， 港龙中国的负债率明显居于行业高位 。
中原地产分析师卢文曦向《投资者网》表示：“对于排位偏后、规模较小的房企 ， 低利率融资渠道基本很少 ， 一般都是走银行、信托等融资 ， 整体利率较高甚至突破10% ， 融资渠道单一局限 ， 最终导致其债务规模不断上升 ， 因此 ， 小房企除了踏实经营、小份额操盘外 ， 其实可以多和一些规模房企进行合作开发 ， 或者与同等体格或者类似体格的房企相互抱团取暖 ， 以减少自身的经营压力 。 ”
截至2019年 ， 港龙中国借款总额（包括银行贷款和其他借款）28.53亿元 。 其中 ， 将在一年内到期的借款约有11.44亿元 ， 公司在手现金及现金等价物为10.52亿元 ， 账面现金不足以覆盖年内到期债务 ， 2019年经营现金流量净额录得-67.56亿元 ， 可见 ， 港龙中国整体资金压力较大 。
面对举债扩张、资金压力 ， 在如今规模效应愈发集中的房地产行业 ， 小房企港龙中国的未来将何去何从？
【房企|在港二度递表终获放行小房企港龙中国能否获市场“青睐”？】“小房企由于自身资金有限 ， 经营方面选择集中精力精耕城市 ， 反而能促进业绩稳步提升 。 与其广撒网式外延扩张 ， 小房企不如集中优势进行布局 ， 如 ， 布局长三角区域 ， 在有竞争力的城市进行深耕 ， 积累资源和经验 ， 最终在不断精耕城市及增强实力的基础上 ， 扩大规模、提升业绩 。 ”卢文曦对此表示 。 （思维财经出品）■


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