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房企|在港二度递表终获放行小房企港龙中国能否获市场“青睐”？

经历首次招股书失效后 ， 坚定上市的内地房企港龙中国在今年5月二次递表 。 短短两个月时间里 ， 港龙中国获得港交所的顺利“放行” ， 进入招股融资环节 。 从市场的认购热情来看 ， 资本似乎并不“青睐” ， 若成功挂牌上市后 ， 公司的估值将会怎样？尤其是举债扩张的港龙中国未来将何去何从？

房企|在港二度递表终获放行小房企港龙中国能否获市场“青睐”？
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《投资者网》郑小琳
两次递表 ， 历时215天的港龙中国地产集团有限公司（下称“港龙中国”） ， 终于在
今年6月24日获得港交所的“放行” ， 成为疫情之下即将在香港上市的第二家内地房企 。
但利好释放不到一周 ， 目前正在招股的港龙中国 ， 似乎并不受资本的“青睐” ， 虽然公司最终的融资情况尚未公布 ， 但截至2020年7月3日 ， 无论是机构 ， 还是投资者目前的认购热情并不踊跃 。
是市场遇冷还是小房企不受资本“青睐”？若顺利敲钟 ， 港龙中国在资本市场的估值会有多高？以高杠杆撬动规模的模式 ， 在未来是否可持续？针对上述疑问 ， 《投资者网》联系港龙中国品牌负责人 ， 其回复称:“公司处于上市静默期 ， 尚不方便回复相关信息 。 ”
招股书显示 ， 港龙中国从常州起家 ， 有着13年发展历史 ， 是江苏一家小房企 ， 专注开发主要作住宅用途并附带相关配套设施的物业 ， 业务覆盖长江三角洲地区周边城市 ， 包括江苏省常熟、盐城、南通 ， 浙江省杭州、嘉兴、湖州及绍兴 ， 上海以及河南、贵州省多座城市 。
发售反应“冷淡” 上市后估值预计偏低
2020年内地房企赴港上市的热情依旧不减 ， 但真正顺利过会预备上市的目前仅有两家 ， 港龙中国就是其中之一（另一家为汇景控股 ， 股票代码09968.HK） 。 2019年10月22日 ， 港龙中国首次递交港股主板上市申请 ， 经历6个月上市未果后 ， 今年5月12日公司再度递表 ， 不到一个月的时间 ， 港龙中国通过聆讯 ， 预计7月15日正式在港交所上市敲钟 。
关于上市募集资金的用途 ， 港龙中国计划将部分现金及现金等价物等用作（其中包括）土地收购成本及潜在开发项目的资金 ， 及部分现有项目开发的建筑成本 。
据《投资者网》了解 ， 港龙中国此次预计在全球发售4亿股 ， 其中国际发售股份数目3.6亿股 ， 香港发售股份数目4000万股 ， 整体比例9：1 ， 招股时间6月29日~7月3日、招股价3.6~4.1港元、入场费4141.32港元 。
由于国际发售部分目前情况尚未公示 ， 但从香港资本市场的认购热情来看 ， 无论是机构还是投资者 ， 态度似乎都比较理性 。 截至2020年7月3日 ，辉立证券、第一上海、耀才证券、利弗莫尔、uSMART、信诚证券等六家券商合计认购1361万港元 ， 以最高4.1港元/股计算 ， 约占香港公开发售的1.64亿元总额不到1% ， 这意味着港龙中国的上市 ， 香港资本市场这边并不“青睐” 。
“一般情况下 ， 企业上市招股国际配售和公开发售的比例普遍在9：1 ， 前者主要针对机构投资者或资金量庞大的个人投资者 ， 若国际配售获得超额认购 ， 说明企业获得较多机构认可 ， 对于上市表现来说是利好 ， 相反 ， 公开发售足额但国际发售不足额 ， 或者两者在资本市场认购额均较小 ， 上市大概率会出现破发 。 ”香港某投行人士告诉《投资者网》 。
目前 ， 港龙中国有两名基石投资者 ， 李家杰全资拥有的Successful Lotus Limited ， 以及中信逸百年資本有限公司控制的YBN International Holdings Limited ， 两者同意认购合计8000万港元 ， 占全球发售5.2% ， 占比依旧较小 ， 可见 ， 小房企港龙中国在资本市场激起的浪花不大 ， 整体认购热情也不踊跃 。
同时 ， 上市后估值方面 ， 星展银行香港研究部中国房地产业分析主管王丹表示 ， 目前已上市的地产股PE都不是很高 。 基于当前环境 ， 房企若想上市获得好的融资额及对价并不容易 。 按照2020年的房地产行业内房股5倍左右的PE来看 ， 新上市房企可能会基于同等可比上市房企的估值再打一个“折扣” ， 由此推测 ， 新上市房企能达到的估值水平将比较有限 。


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