酷享复利|金融街物业分析
?港股市场 ， 医药股、物业股、餐饮股 ， 近年来受到资金青睐 ， 也会吸引众多投资者打新认购 。 最近又来了一只物业股——金融界物业 。
金融街物业
基本信息
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金融街物业以北京金融街区域的物业管理服务为起点 ， 已发展成为一家综合物业管理公司 。
公司早期主要依托于母公司金融街集团提供大部分物业管理项目 ， 金融街集团是北京西城区国资委旗下的 ， 通过北京华融综合投资有限公司持股47.52% 。
财务数据显示 ， 2017-2019财年公司收入分别为7.567亿元、8.752亿元、9.97亿元 ， 复合年增长率为14.8％ 。
【酷享复利|金融街物业分析】年内溢利由2017年的8270万元增加至截至2019年12月31日止年度的1.13亿元 ， 复合年增长率为17.1％ 。
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金融街物业的业务管理类别主要分为两大类 。
一类是商务物业 ， 主要包括了办公楼、综合楼、零售商业大楼及酒店；
另一类非商务物业 ， 主要包括住宅物业、公共物业、医院、教育物业及其他 。
商务物业是主要的收入来源 ， 占比近七成 。 2017-2019年 ， 其商务物业收入分别为5.32亿元、5.91亿元及6.47亿元 ， 分别占总收入的70.3%、67.6%及64.9% 。
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从2019年收入构成上看 ， 企业超过80％的营收来自于金融街联属集团 ， 而来自独立第三方的物业收入虽然近年来有所增长 ， 但仍不到总收入的2成 。
区位局限性也是导致企业近年来增速缓慢的原因之一 ， 尽管北京收入比例从2017年的68.5％下降至2019年的63.1％ ， 但是如何扩展更多北京金融街之外的收入来源将是公司面临的重要问题 。
商业物业和住宅物业区别挺大的 ， 港股市场资金更青睐的是住宅物业 。 所以不能将金融街和保利物业等以住宅为主的物业公司相提并论 。
根据中指院的资料 ， 物业服务百强企业在管建筑面积占中国物业管理行业总建筑面积由2014年的19.5%增加至截至2019年12月31日的43.6% 。
市场集中度不断提升 ， 办公物业增长稳健 。
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4名基石投资者按照发行上限价7.56港元拿货 ， 对于二级市场玩家来说 ， 算是比较友好了 。
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保荐人国泰君安 ， 历史保荐公司很多 ， 近2年保荐的10只新股 ， 暗盘8涨2跌 ， 没有大涨大跌 ， 总的来看 ， 保荐人还可以 。
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最近半年多以来 ， 物业行业个股上市后的表现 ， 整体暗盘12涨1平2跌 ， 行业表现很不错 。
金融街物业本次发行市值6.62亿 ， 总市值26.5亿 ， 2019年净利润为1.13亿 ， 市盈率为23.38 ， 估值不算特别高 。
下面是港股物业股中按照市值来排名的个股 ， 市值均在10亿以上 ， 暗盘7涨2平5跌 ， 首日10涨2平2跌 ， 除了雅生活服务暗盘差一些 ， 其他的跌幅均不大 。
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金融街目前孖展3倍 ， 考虑到前面的康基医疗和海吉亚医疗占据了不少资金 ， 在资金有限的情况下 ， 物业股认购人数相比医药股会少 。
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