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功夫财经|果断收藏！二手房那些黑幕，一次给你讲清楚( 二 )


强调第二点：在购房合同中明确解除抵押的时间以及未按时解除抵押对方应承担的违约责任 。 “尽调”工作到了这一步 ， 看上去基本完成 。 其实不然 ， 还要做购买者自己的尽调 ， 查一下自己的征信是不是可以贷款、可以贷多少款、可不可以用公积金、贷款年限是多少、首付是几成 。 不做自身的尽调 ， 一旦过于乐观的评估自己 ， 到时无法履约 ， 会给自己造成损失 ， 这一点和一手不同 ， 某些一手开发商指定银行会事先帮你评估 。
“尽调”工作做完 ， 下面就是更为惊险的交易环节 。
02
交易环节
交易环节首先要谈中介费 ， 要确定最终交多少钱 ， 这个钱数是要白纸黑字写出来的 ， 三方合同写的是比例 ， 期间协议里写的是具体价格 ， 写出来就具有法律效力了 。 千万不要和业主合同都签了 ， 中介费还没谈就被动了 。
其次要注意的是不做房子以外各种保证、交易和风险 。 交易过程产生的风险全部转给中介承担 ， 因为他们收中介费 ， 就要承担这个风险 。
交易环节最重要的是确保是和业主本人交易 ， 而不是代理人 ， 如果是代理人要有书面代理文件 。 否则整个交易都可能无效 ， 还会有一房多卖、资金被挪用等风险 。
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交易环节还有几点要注意：
一是最好做资金监管 ， 因为资金不监管而导致的被骗案件很多 ， 有一房多卖、有ABC单、有被吃差价 。 资金监管既能保障交易的资金安全 ， 又能防止不良房产经纪机构依靠代收代付客户资金、吃差价 ， 携款潜逃等风险 ， 还能有效防止“套贷”等不良行为 。 如果本地没有资金监管要求 ， 就要确保必须贷款先预审批 ， 审批通过后过户和银行抵押是二合一同步进行 。
二是确保户口学籍干净 。 某些城市一房一户 ， 前房主户口不签走后面购房者无法迁入 ， 尤其学区房 ， 落户年限是从户口迁入开始计算的 。 深圳还有利用时间差骗取学区房资格的 ， 使购买学区房的家庭孩子无法入学 。
要关注房屋内的户口是否历史遗留户口、成年子女、兄弟姐妹等户口 ， 若存在这类户口 ， 提高警惕 ， 一定要户口迁出后 ， 才进行交易 。 道理很简单 ， 卖家本人都可能无法迁出这些户口 。
所以 ， 对于户口问题一定要慎重 ， 必须在合同中具体约定户口迁离、以及学区使用的滞纳金、违约赔偿 。 这样可以以赔偿滞纳金的形式 ， 通过法院主张权利 。
三是做好物业、附属物交割 。 购买二手房时 ， 一定要清查一下房屋是否有欠费情况 ， 包括水电费、煤气费、物业费及暖气费等等 。 如有欠费情况 ， 应要求原房主结清 。
同时 ， 应要求其提供相关收据 ， 或者双方经协商后在合同上约定清晰 。 如果房屋有附属物 ， 要在合同中约定房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具的验收 ， 因为有些房东会因为房屋涨价心中不平破坏屋内设施设备 。
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四是找一个专业的房产中介 。 找一个靠谱、专业的中介 ， 以上这些问题都会迎刃而解 ， 所以建议找声誉好的门店 ， 找做了五年以上的业务骨干、销售冠军、甚至店长 。
此外 ， 高品质的房源对应高品质的房东 ， 这类房东大概率没时间处置房屋 ， 都是委托靠谱中介的 ， 所以很多好的房源是掌握在中介手里 。 五是做好应对方案 。
二手房交易经常会出现很多突发情况 ， 例如在牛市中经常面临卖主跳价、要求涨价或者不卖的现象 。 所以买二手房切记要签订好合同条款 ， 并对于违约行为要特别约定 。
六是不要忽视租客 ， 专业术语叫承租人 。 法律规定房屋的承租人的有优先购买权 ， 且买卖不破租赁（简而言之就是租期未到你不能赶走承租人） ， 一旦承租人在交易过程中插一杠子 ， 就会造成损失 。


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