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深圳最终会以怎样的方式“扩容”？( 二 )

深圳最终会以怎样的方式“扩容”？
2看全国的情况 ， 不如单落地来看深莞惠都市圈 ， 更加有针对性 。我们认为 ， 以上两个特征 ， 在深莞惠是在更快地发生 。 因为深圳在四个超大城市中 ， 本身规模最小 ， 这使得它比中国任何一个超大城市都更快地走到了扩张与外溢并存的大门口 。 我个人的判断是 ， 深圳人口、产业郊区化的时刻比我们预想得要提前 。不谈数万平方公里的粤港澳大湾区 ， 我们将深莞惠都市圈与东京圈来做个对比 ， 这两个地域规模都差不多 ， 下面是我自己做的一张图 。深圳最终会以怎样的方式“扩容”？
核心城市地域、人口对比 ， 深圳和东京差不多 ， 面积都在2000平方公里左右 ， 常住人口都在1400万以内 。 整体房价上 ， 深圳其实已经超过了东京都 ， 超过接近40% 。整个都市圈范围对比 ， 深莞惠都市圈比东京圈大2000多平方公里 ， 但整体人口比后者少了将近1000万（即便是深圳以2000万人口计算 ， 也还少300多万） 。 GDP差距就更大了 ， 深莞惠都市圈2019年的GDP大概只相当于东京圈2018年GDP的1/3强 ， 人均GDP大概也只有后者的一半 。数据对比说明了 ， 虽然深圳人口已爆棚 ， 但整个深莞惠都市圈的人口相对于东京圈 ， 依然有不小的增长空间 ， GDP、人均GDP更是有着巨大的差距 。那么 ， 接下来 ， 如果说未来深莞惠都市圈的人口将继续表现为净增长 ， 会出现什么情况？从近几年的情况来看 ， 深莞惠三地乃至广东全省累计人口净流入 ， 都是非常确定的事实 。 比如深圳 ， 过去的5年里 ， 常住人口从1138万增加到1344万 ， 增加200多万人 ， 年均约40万 。 东莞常住人口也从2015年的825万增加到2019年的846万 ， 增加20多万人 。 惠州常住人口从2015年的475.5万人增长到2019年的488万人 ， 增幅缓慢 。 莞惠过去5年来 ， 加起来的人口增加都不及深圳的零头 。但如果往后看 ， 基于下面的事实 ， 我们认为 ， 第二种景象——人口向都市圈范围扩散外溢 ， 将是非常迅速发生的事实 。3这是基于以下几点的考察：1. 深圳的建成区已经没有任何扩张的可能 。 我之前已多次统计过《深圳本可不缺地》 ， 受制于约50%（974平方公里）的生态控制线不可开发 ， 深圳可开发土地空间已近枯竭 。 至2018年 ， 深圳的建成区面积是930平方公里 ， 离最后枯竭还有约70平方公里 。 虽然深汕合作区有468平方公里土地可用 ， 但距离过远并不现实 。 等于是接近“弹尽粮绝” ， 这也是为什么这些年来 ， 有关深圳扩容预期强烈的重要原因之一 。这意味着深圳要装下更多的产业、人口 ， 在不行政扩容的条件下 ， 只有两条路 。 一 ， 压缩生态线释放存量土地 。 二 ， 通过城市更新继续大幅提升容积率 。 鉴于前者通过的概率极小 ， 过去10年 ， 深圳大体上在走第二条路 。2. 容积率大幅提升有限 。深圳目前常住人口1300多万人 ， 折合建成区人口密度约1.3万人/平方公里 。 若按民间口径计算 ， 密度约2万人/平方公里 。 这在全球已经很高了 ， 就算是按全部土地面积计算人口密度——约1万人/平方公里 ， 也很高了 。 一些观点认为深圳可容纳3000万人 ， 折合建成区约3万人/平方公里 。 我个人认为 ， 太不现实 。深圳最终会以怎样的方式“扩容”？
他们也许认为 ， 简单的通过大幅提高容积率 ， 向高空发展 ， 就可以解决人口居住的问题 。 但是却完全没有考虑到另一层事实：配套哪里来？过去10年的城市更新实践已经验证 ， 深圳根本没能力提供与住宅开发量相匹配的中小学校、大小医院——这些都需要相当庞大的占地（成本高昂的城市更新根本贡献不出来） 。 我们只需看为何近年来的城市更新 ， 批建了越来越多的商办、公寓而不是住宅 ， 就会明白这个道理 。 因为批建商办、公寓 ， 按现行规制 ， 政府可以不提供任何配套 ， 但是批建住宅必须提供 。这反证了 ， 原来我们认为像香港那样提高容积率 ， 就可以容纳更多的人口、产业的设想 ， 一定是不可持续的 。 或者说 ， 深圳未来人口总规模会达到3000万这我不怀疑 ， 但绝不会在深圳本土这2000平方公里 。 而且 ， 持续提升容积率会更加恶化深圳日益严重的“大城市病”——交通拥堵、住房紧张、房价高企、产业外迁、空气污染 ， 尤其是高成本 ， 在居住上是高房价 ， 在企业是高厂租 。3. 高房价将长期居高不下 。一方面是经济、人口不断的增长 ， 另一方面是土地及住房供应能力不断地下滑 。 这些决定了 ， 在未来相当长的时间里 ， 我们都要接受深圳房价逐渐香港化的事实 。我将深圳近年来的状态描述为一场“空间战”——生态、居住、产业、教育四方激烈的争抢土地空间 ， 配给哪一方 ， 都意味着另外三方资源空间的萎缩 。最新数据显示 ， 深圳的居住用地占建设用地之比是22.6% ， 显著低于国家标准下限25%（国标为25-40%） 。 政府的意图是想努力维持工业用地30%的红线不破 ， 50%的生态线不破 。 那便意味着 ， 有关居住、配套的争抢会变得无比激烈 。 各位只需看看最近几年 ， 深圳人争抢学位已经达到一个何等畸形的地步 ， 学区房价格已经涨到一个何等夸张的地步 ， 就会认同我的看法 。我们渴望深圳经济又好 ， 环境又美 ， 房价又低 。 我一个粉丝说 ， 那也是另一种意义上的“不可能三角” ， 经济越好 ， 人口吸附能力就越强 ， 大城市病就越严重——高房价是大城市病的其中一个显著表征 。以上这三个事实 ， 都会导致一个结论：未来的深圳 ， 人口会继续流入 ， 大城市病会继续加重 。 无论最终能否实现行政式的“扩容” ， 深圳的人口、产业都会出现“外迁” 。 市场自身的运动 ， 会推动深圳更快地打破地理局限 ， 走向都市圈 。这里提供一份至关重要的数据 ， 在2018年底 ， 深圳发布地铁4期工程规划调整 ， 其中明确提到：未来的深圳将按照2300万人口规模、全市工作岗位1500万规模来进行城市规划编制 ， 而预计将向深莞惠边境扩散居住人口规模将达150-200万人 。4下面 ， 我们来描述深莞惠都市圈的具体特征 ， 虽然我们对这个名词都已经耳熟能详了 ， 但未必清楚它真正的涵义 。1. 深莞惠都市圈是一个经济概念 。我们理解的深莞惠都市圈 ， 并非是一个行政概念 ， 而是一个经济概念 。 也就是说 ， 无论深圳是否最终行政上扩容 ， 这个都市圈都在形成 ， 也都会形成 ， 没有什么力量能够阻挡 。仍在编制中《深圳市城市总体规划（2016-2035）》已经鲜明注入了这一思想 。 在2017年10月召开的规划编制试点工作新闻发布会上 ， 深圳官方明确透露 ， 将“参照国际大都市发展经验……在（半径）50公里范围内配置深圳作为都市圈核心城市所应有的资源” 。 这是非常巨大的变化 。


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