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阳光城阳光城复制碧桂园 林腾蛟的地产野心( 二 )


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【阳光城阳光城复制碧桂园林腾蛟的地产野心】激进拿地
2017年至2020年一季度末 ， 阳光城累计拿地178幅 ， 对应价格4903.17亿元 。
为冲进行业前十 ， 阳光城这三年拿地堪称“疯狂” 。
公开资料显示 ， 2017年至2020年一季度末 ， 阳光城累计拿地178幅 ， 对应价格4903.17亿元 ， 其中2017年间 ， 阳光城累计拿地价格超2000亿 。
据阳光城披露 ， 上述178幅地块权益地价合计约1627.93亿元 。 截至2019年年末 ， 阳光城剩余可售建筑面积累计4101.20万平方米 ， 对应单价13536元每平方米 。 经计算 ， 上述土储总货值约5550亿元 ， 其中 ， 阳光城土储权益占比约为67.92% 。
若不考虑2020年一季度的拿地情况 ， 过往三年间 ， 阳光城累计拿地164幅 ， 对应拿地支出达4622.8亿元 ， 对应权益地价合计1521.98亿元 。
今年一季度 ， 阳光城累计拿地14幅 。 通过公开招拍挂新增12个土地项目 ， 计容面积177.21万平方米 ， 按权益比例计算成交金额为85.92亿元；通过并购及合作方式获得2个项目 ， 计容面积103.16万平方米 ， 按权益比例计算成交金额为20.03亿元 。
拿地价格方面 ， 公开信息显示 ， 阳光城一季度拿地溢价集中在10%至36%之间 。 其中 ， 溢价率最高的一笔为3月5日于宁波竞得的一宗宅地 ， 总价9.84亿元 ， 溢价率35.9% 。 回顾2019年 ， 阳光城共斥资656亿元（权益地价492亿元）补充土地储备约1268万平方米 ， 新增货值2798亿元 ， 平均成本楼面价每平方米5168元 。
债务隐忧
降低负债率 ， 提升资产健康程度 ， 一直是摆在双斌面前的难题 。
朱荣斌为2020年的阳光城制订了六大目标 ， 其中 ， 引入战略投资人和全面提升股债资本市场认可度分别放在了第一和第二的位置 ， 而销售目标和投资目标则放在了第三、第四顺位 。
降低负债率 ， 提升资产健康程度 ， 一直是摆在双斌面前的难题 。 2019年阳光城总负债升至2567亿 ， 在2018年2224亿的基础上 ， 进一步增加 。
报告期内 ， 阳光城依然背负着巨额的有息债务 。 有息负债规模为1123.2亿元 ， 近三年均保持规模相当 ， 其中短期有息债务规模335.5亿元 。
在被投资者更为看重的净负债率方面 ， 阳光城依旧在高位 。 2016年-2019年 ， 公司净负债率分别为259.93%、252.25%、182.22%以及138.20% ， 虽然呈现逐年下滑的态势 ， 但仍然处于非健康状态 。
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在吴建斌看来 ， 降低负债率、提升境内外评级、进一步降低融资成本对于阳光城来说一直都是一件非常紧迫的事情 。
但这并非易事 ， 据《英才》采访人员梳理公告发现 ， 阳光城近年来不断为子公司频繁担保 ， 而且截至目前 ， 公司及控股子公司对外担保总额超过最近一期经审计净资产的100% 。
2020年 ， 阳光城总计划担保额度高达1500亿元 ， 截至2019年底 ， 实际发生担保金额为872.42亿元 。 其中为资产负债率超过70%的全资子公司、控股子公司提供的保金额为710.62亿元 。
提升资产质量依然是一场硬仗 ， 从有息负债结构可以看到 ， 2019年阳光城整体的有息负债1123亿 ， 其中短期负债335亿、长期负债788亿 ， 长短期债务结构是7：3 ， 较之2018年6：4有所改善 。
根据阳光城方面透露 ， “1123亿的负债绝对值里面 ， 银行528亿占了47% ， 是占有绝对的多数 。 然后是债券有314亿 ， 占了28% ， 非银是280亿 ， 占比是25% 。 ”阳光城2019年底货币资金达到420亿 ， 对比335亿的短期债务 ， 覆盖倍数达到1.25倍 。 公司平均融资成本7.71% ， 较2018年下降了0.24个百分点 。
朱荣斌曾坦言 ， “过去我和吴总（吴建斌）的关系是 ， 你有钱 ， 我有地 ， 现在感觉是在钢丝绳上跳双人舞 ， 又要保证发展速度 ， 又要保证负债 ， 所以我们这两年保持了一定的发展速度 ， 但也在同时优化指标 ， 这个平衡是不容易的 。 ”


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