亿翰智库|控制成本是未来提升财富创造能力的主要手段，行业增速放缓
财富创造能力十强
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【亿翰智库|控制成本是未来提升财富创造能力的主要手段，行业增速放缓】行业增速放缓 ， 控制成本是未来提升财富创造能力的主要手段
房地产行业是典型的资金密集型行业 ， 需要投入大量的资金 ， 但是不同房企的财富创造能力存在一定的差异 。 为了使不同规模房企在利润创造方面具有可比性 ， 我们将使用净资产收益率（ROE）以及员工效能等多个指标筛选出上市房企中财富创造能力卓越的10家企业 。
ROE表示每投入一单位净资产所能产生的净利润 ， 反映了自有资本的投资回报水平 。 根据杜邦公式 ， ROE可进一步分解为净利润率、资产周转率和权益乘数三者的乘积 。 因此 ， 净利润率的大小、资产周转率的快慢 ， 以及权益乘数的高低都将决定企业财富创造水平 。
从行业层面看 ， 2019年EH50房企财富创造能力略微下降 ， ROE均值为16.3% ， 较2018年同期下降0.2个百分点 。 但是净利润率、资产周转率和权益乘数则有降有升 ， 具体来看 ， 2019年EH50房企净利润率均值下降 ， 资产周转率和权益乘数则略有上升 。 在行业盈利空间收窄的情况下 ， 仍然有房企凭借高净利润、高周转亦或是高杠杆获得了高回报 。 首先 ， 2019年华润置地和中国海外发展等龙头央企 ， 以及金地集团和龙光集团等大型民企一如既往地维持着较高的净利润率 ， 2019年四者净利润率都高于20% ， 其中华润置地和金地集团的净利润率较2018年同期上升了0.74pct和0.46pct 。 其次 ， 碧桂园和荣盛发展等企业周转率较高 ， 2019年企业的总资产周转速度分别为0.275和0.294 ， 显然 ， 高周转也是企业获得高回报的途径之一 。 最后 ， 2019年地产行业融资环境收紧 ， 融资成本上升 ， 房企加杠杆空间有限 ， 多数企业都控制在合理水平之内 ， 通过杠杆实现高投资回报的难度越来越大 。
增加净利润、提高资产周转效率以及经营杠杆均可以提升ROE 。 从2019年上市房企的盈利表现看 ， 行业ROE下滑得主要原因是房企净利润率普遍降低 。 由于2019年结算的项目 ， 其土地获取时间多介于2016-2018年之间 ， 结合该时间段内的行业环境 ， 净利润率下降可能源自两方面：一方面 ， 房企受“限价”等调控政策影响 ， 销售价格存在上限 ， 故营业收入往往凭借销售量的增长而增加 ， 但价格方面受限；另一方面 ， 2016-2018年之间获得的高价地产项目 ， 在2019年逐渐进入竣工结算阶段 ， 使得企业结转的毛利润率下降 。
长期来看 ， 未来房企提升财富创造力的核心要旨仍在于提升净利润率 。 原因如下：首先 ， 随着房地产市场增速放缓 ， 项目去化率逐步走低 ， 房企未来提升周转率的空间有限；其次 ， 通过增加杠杆虽然也能提升投资回报率 ， 但是高杠杆往往使得企业的抗风险能力下降 。 在当前阶段 ， 风险控制应该摆在企业首位 ， 所以权益乘数也难以大幅增长 。 因此 ， 在房住不炒的调控基调下 ， 我们认为未来企业需要严控成本 ， 以稳固或提升企业的净利润水平 ， 从而为股东创造更大的投资回报 。 
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