企业重磅 | 2020中国上市物业企业TOP50研究报告( 四 )
在财务费用使用上 ， 2019年物业板块财务费用率下降至1.06% ， 由于物业企业属于轻资产运营行业 ， 对资金的使用最大方面即在规模扩张上 ， 根据已上市物业企业的融资使用情况看 ， 企业进行举债的倾向性较低 ， 故而使得整体财务费用率较低 ， 如蓝光嘉宝服务、保利物业、碧桂园服务等企业；但也有部分企业近2年财务费用高企 ， 如时代邻里资产负债率较高 ， 导致企业在利息支出上较高 ， 使得企业在财务费用上远高于同行 。
三、资本市场
物业股逆势走强
价值投资理念显现
嘉和家业物业研究院根据物企分布板块、业态布局、基本面和经营状况表现 ， 筛选出14家H/A股物企成为嘉和家业核心物业指数成分股 ， 成分股基本面表现如下： 
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注：截止日期：2020.4.30；
市值单位：亿元人民币；H股股价：港元/股、A股股价：元/股；
货币换算汇率：1港元=0.9元人民币
数据来源：WIND、嘉和家业
2019年至2020年一季度 ， A股和港股资本市场笼罩在一片阴影之下；A股延续继2018年股灾之后依旧处于底部盘整状态 ， 港股市场在国际形势及各类社会事件冲击影响下 ， 同样不甚乐观 。 2019年全年港交所新股发行仅有161只 ， 较2018年发行的208只股同比大降23%；但在宏观环境惨淡的情况下 ， 物业板块2019年上市阵营新增12家新成员 ， 且整体涨幅呈现出逆境突围态势 ， 2019年1月-2020年4月嘉和家业核心物业股指数上涨262% ， 跑赢恒生指数264.0pc ， 跑赢沪深指数231.8pc 。
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数据来源：WIND、嘉和家业整理
企业市值阵营分化 ， 马太效应显现 
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数据来源：WIND
从上市物企的总市值层面分类 ， 可将物企阵营分为四大类：
1、600亿以上市值：碧桂园服务；
2、100亿—600亿市值：雅生活、保利物业、绿城服务、招商积余、中海物业、永升生活服务、新城悦服务（7家）；
3、50亿-100亿市值：蓝光嘉宝服务、新大正、时代邻里、奥园健康、彩生活（5家）；
4、50亿以下：佳兆业美好、滨江服务、南都物业(603506,股吧)、鑫苑服务、银城生活服务、兴业物联、烨星集团、浦江中国、和泓服务、祈福生活服务、中奥到家（11家）；
按物业企业市值排序可以得出一个直观的结论：物业企业江湖地位的高低与背靠房企的体量息息相关 。
碧桂园服务作为目前行业市值最高的物企 ， 分拆于房地产行业龙头碧桂园集团 ， 背靠大树好乘凉 ， 无论是资金还是项目来源 ， 都较其他物业企业发展 。
第二类物企阵营中 ， 均为拥有房企背景的物业企业 ， 而且大多背靠的房企都属于业内头部企业 。
第三类物业阵营中 ， 蓝光嘉宝服务、时代邻里、奥园健康均属于快速成长的企业；
独立三方物企如南都物业、浦江中国、中奥到家都处于第四类阵营 ， 虽浦江中国和中奥到家都属于上市物企阵营的先行者 ， 但时隔多年总市值依旧难以突破10亿 ， 独立三方物企和小型物企本身项目资源匮乏 ， 进行大型收并购又缺乏足够的资金和品牌支撑 。
未来 ， 随着上市阵营的持续扩充和各大物企跑马圈地冲规模的节奏加快 ， 留给这类中小物企的发展空间逐渐减小 ， 在两极分化加剧的情况下 ， 企业间的竞争环境将更加激烈 。
物业股走出独立行情 ， 超七成企业股价上涨 
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注：起始时间(2020年内上市的物企起始日为上市首日、2020年之前上市的物企起始日为2020年第一个交易日)、截止时间（2020年4月最后一个交易日）
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