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企业重磅 | 2020中国上市物业企业TOP50研究报告( 三 )


物业企业资产快速积累 ， ROE水平短期回落
在相对盈利能力上 ， 2019年行业总体平均净资产收益率较2018年呈现出下滑趋势 ， 在25家H/A股上市物业企业中 ， 近80%企业ROE水平值回落 。
企业重磅 | 2020中国上市物业企业TOP50研究报告
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数据来源：wind
影响ROE的因素主要包含2个方面：税后利润和净资产 。 在经营模式 ， 物业企业属于服务型行业 ， 整体人力支出占比较大 ， 且整体收入结构及盈利模式在2018、2019年间并未发生较大的变化 ， 净利率水平反而较2018年下降1.2个百分点；
物业企业上市之后大量的资金用于规模的扩张 ， 使得企业总资产得到快速积累 ， 影响ROE的净资产也快速提升 。 以25家企业数据为例 ， 2019年企业净资产总额为455.79亿元 ， 同比增长75.2% ， 较2018年增速上涨13个百分点 。
以2019年上市的10家物业企业数据为例：10家物企净利润变动区间在-78.1%-108.4%之间 ， 而净资产变动区间在63.8%-736.9%之间 ， ROE=净利润/净资产 ， 随着净资产的快速积累 ， 而净利润受限于行业盈利模式 ， 未能得到较大的提升 ， 进而将会引起ROE的回落 。
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数据来源：wind、嘉和家业
目前物业行业正处于规模整合加速、资产快速积累的阶段 ， 而在短期内物业行业的盈利模式并不会发生巨大的变化 ， 未来一段时间内物业行业的ROE水平将仍会呈现下降的趋势 。
行业净利率有所回落 ， 服务成本高企影响利润兑现
2019年 ， 25家H/A股上市物业企业经营净利润为77.14亿元 ， 同比涨幅约为36.0% ， 整体净利率水平约为12.3% ， 较2018年回落0.3个百分点 。 上市物业板块整体阵营在扩充 ， 但是由于新上市企业以中小型企业为主 ， 短期内 ， 初上市的物业企业的净利润将会被上市费用侵食掉较大部分 ， 会导致整体净利润水平有所下降 。
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数据来源：wind
从物业企业的利润表中复看 ， 影响物业企业净利润水平的因素较多 ， 其中企业服务/销售成本、营业费用、税得税费用对企业净利润水平影响最大 。
在上一节中就曾提到过 ， 物业企业作为服务型企业 ， 拥有所有劳动密集型行业的痛点：用工成本高 。 2019年行业人力成本占总服务成本60%以上 ， 以头部企业碧桂园服务、雅生活、保利物业为例 ， 企业雇员福利开支分别占总成本的61.3%、66.6%、62.5% ， 随着物业服务企业上市之后服务基本面扩大 ， 企业服务管理半径被拉长 ， 整体服务品质监管难度上升 ， 为保障服务品质 ， 企业需要加大员工投入量 ， 虽然物业行业整体正在由传统物业服务向现代物业服务行业转型升级 ， 但行业整体现代化水平还较低 ， 企业的整体服务成本并不会在短时间内有比较明显的下降 。
三费费率持续下降 ， 盈利能力有望持续扩大
2019年代表性上市物业企业三费费用率约为11.57% ， 较2018年下降1个百分点 。 2017-2019年物业企业三费费用率持续下降 ， 显示出行业整体费用管控能力逐渐提升 ， 行业盈利能力有望持续扩大 。 此处三费是指：销售费用、管理费用及财务费用 ， 其中管理费用在三费中比例最高 。
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数据来源：wind
2017年-2019年物业企业管理费用率在8%-11%区间呈现逐年收敛趋势 ， 表明企业在成本把控上有所提升 ， 如永升生活服务、佳兆业美好及碧桂园服务等在管理费用率管控方面成果显著 ， 2019年整体管理费用率下降幅度在4%左右 ， 而2019年新上市的鑫苑服务、兴业物联及和泓服务等中小物业企业则表现不佳 。
近3年 ， 物业行业整体销售/服务费用率及财务费用率同样呈现逐渐收敛的趋势 ， 整体浮动区间在1.1%-1.4%区间；2019年行业整体销售/服务费用率为0.9% ， 较2018年下降0.02个百分点 ， 75%的企业销售/服务费用率在行业均值以下 ， 部分第三方物业企业如祈福生活、浦江中国等由于在物业管理服务上创收能力的下降 ， 发力其他业务 ， 导致企业销售/服务费用率的上升 。


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