企业重磅 | 2020中国上市物业企业TOP50研究报告( 二 )
目前 ， 物业企业主要创收业务包含3个方面：物业管理服务、业主增值服务及非业主增值服务 。 从业务结构上看 ， 物业企业的整体业务结构多元性在加强 ， 对传统物业管理服务收费的依赖程度在降低 ， 而物业延伸服务创造出更大的服务价值 。
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数据来源：招股书、年报
相比于传统仅靠收取物业费维持物业企业开支的运营模式 ， 物业企业在新时代中积极挖掘社区相关增值服务业务 ， 尤其是围绕业主社区生活服务、社区资产服务、家政服务、社区物业代理、家装服务等 。
从数据上看业主增值服务在三条业务线中为增长最快的业务 ， 2017-2019年年均复合增长率高达85.3%；其次为非业主增值服务 ， 三年复合增长率为57.7%；物业管理服务业务收入为三项业务中收入增长最慢的 ， 仅增长33.3% 。
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数据来源：嘉和家业
整体看 ， 物业企业的多元化经营业务愈发丰富 ， 业务及收入结构逐渐优化、完善 ， 行业整体抗风险能力在增强 。 虽然物业管理服务收入复合增长率不如业主增值服务及非业主增值服务 ， 但不可否认在未来一段时间内 ， 物业管理服务业务仍是物业企业收入来源的主力 。
资本助力规模增长 ， 行业分化速度加剧
规模作为物业企业行业地位的重要衡量指标 ， 一直以来备受行业及企业的关注 。 且目前物业行业正处于资本加速介入初期阶段 ， 结合跑马圈地的行业背景 ， 资本加持更是助推了企业规模整合的速度 。
在资金使用上 ， 上市物业企业的融资所得资金多用于市场收并购等相关业务上 ， 如2020年刚上市的兴业物联、烨星集团（鸿坤物业）、建业新生活 ， 三家企业均将超65%的融资金额用于地理扩张、收并购拓展服务规模 。
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数据来源：招股书
在22家H股上市的物业企业中 ， 2019年末总在管面积为20.4亿平方米 ， 同比2018年增长32.6% ， 虽较2018年增速有所回落 ， 但整体仍保持超30%的增长速度；快速拓展的规模能够为企业创收带来持续的增长源动力 。
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数据来源：招股书、年报
物业企业营业收入与在管面积有着高度的相关性 ， 根据22家H股上市物业企业2017-2019年管理规模与营业收入的数据显示 ， 两指标之间的相关性系数高达99.5% ， 即：管理规模越大 ， 企业能创造的收入也越高 ， 这也能够诠释为什么上市物业企业将大量的资金用于市场外拓 。
表：22家H股物业企业营业收入与在管面积的相关性 
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数据来源：企业年报、嘉和家业
物业企业当前对规模的追求与早期房地产市场发展模式相似 ， 追求规模效益、希望在市场被完全开发出来前 ， 占据绝对的话语权；因为规模是物业企业创造服务价值的基石 ， 规模的高成长性能够一定程度上保障企业收入的高成长及其他经营指标的良性发展 ， 在资本市场上才能够有更多的发展机会 ， 进而为投资者带来更大的投资收益 ， 规模的增长也能够为物业企业多项创新增值服务业务开展提供庞大业务需求流量池 。
二、盈利能力
行业短期资产收益率有所回落
较高服务成本影响利润兑现
2019年 ， 中国上市物业企业TOP50营业收入和净利润分别为684.23亿元和82.72亿元 ， 分别同比增长37.2%和37.1% ， 营业收入和净利润的提升主要得益于2019年物业企业整体管理规模的提升及多元增值业务的相继开展 。
从梯队来看 ， 部分头部上市物业企业由于上市时间相对较早、融资规模相对较大 ， 在规模拓展、多元业务开展等方面具有诸多先发优势 ， 整体盈利能力的增速要快于中小物业企业 ， 预计2020年头部物业企业将会对市场产生挤压效应 ， 其增速势必快速行业整体增速 。
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