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住宅土地70年产权到期后，要收费了？

5月28日 ， 人大正式表决通过了《民法典》 ， 这部被誉为66年磨一剑的法典 ， 其中最引人关注的内容之一 ， 是对住宅土地使用权到期后如何处理做出了最新规定—— 住宅建设用地使用权期限届满的 ， 自动续期；续期费用的缴纳或者减免 ， 依照法律、行政法规的规定办理 。那么 ， 到底该怎么理解《民法典》的规定呢？这个规定分成了两句话 ， 第一句话是“住宅建设用地使用权期间届满的 ， 自动续期 。 ”这句话其实在我国的《物权法》里已经有过规定 ， 这次民法典的表述和2007年物权法的表述完全相同 ， 一字未变 。 所以 ， 真正值得关注的是第二句话 ， “续期费用的缴纳或者减免 ， 依照法律、行政法规的规定办理” 。这是首次正式在法律上确认了土地到期后的续期费用 ， 意味着将来土地到期之后 ， 续期收费将是大方向 。 收费是法律赋予的权利 ， 减免是法外施恩 。住宅土地70年产权到期后，要收费了？
图｜视觉中国和全球绝大多数住宅土地私有化不同的是 ， 我国居民对住宅土地只有70年使用权 ， 有些特殊情况的使用年限更短 ， 所以 ， 土地使用权到期之后 ， 意味着只有土地上的房子归自己所有 ， 房子下面的土地该怎么处理 ， 是不是要重新付费使用？一直是所有人心头的疑问 。几年前 ， 温州就出现过特殊案例 ， 当地有一批产权20年的土地陆续到期 ， 其中有房主在交易过户时 ， 被告知需要补缴土地使用金 ， 按照业主的测算 ， 补缴金额相当于当时房价的30% ， 虽然事情发生在温州 ， 但在全国范围内引发一片哗然 。 对于温州20年住房土地使用权到期问题 ， 国土资源部和住建部在2016年表示 ， 可以采用过渡性办法处理 ， 不需要提出续期申请 ， 不收取费用 ， 正常办理交易和登记手续 。 以此平息了人们的疑惑和恐慌 。这一次民法典正式确认将来土地到期后的费用问题 ， 对普通民众而言 ， 最关心的问题就是 ， 70年大限到期之后 ， 如果真的需要交纳续期费用 ， 到底会怎样征收呢？民法典的表述是“依照法律、行政法规的规定办理” ， 这只是一个比较模糊的表述 ， 可以说 ， 具体如何征收 ， 现在有关方面也没有一个明确的办法 。住宅土地70年产权到期后，要收费了？
图 | 摄图网由于全球范围内大部分国家都是住宅土地永久产权 ， 所以并没有太多的现成案例可供借鉴 ， 一个可以参照的对象是我国的香港地区 。 香港的住宅土地到期后 ， 缴费标准是每年按照该住宅租金的3%来缴纳地租 。 无论该住宅是否实际出租 ， 政府按类似物业的市场价格计算出一个虚拟租金标准 ， 假如该住房每年租金10万元 ， 那么房主就需要每年缴纳3000元的费用 。 当然 ， 这只是香港的办法 ， 内地将来会采用怎样的征收方式 ， 现在还完全无法预测 。当然 ， 民法典也表示将来土地续期费用有可能减免 ， 对于民众而言 ， 如果将来土地到期后能够免费续期 ， 自然是最好的结果 。过去20多年 ， 中国的房价持续飙涨 ， 即使和国外很多永久产权的房价相比 ， 中国的房价都要高出很多 。 如果考虑到中国还是一个发展中国家 ， 民众的可支配收入还处于较低水平 ， 那么中国民众的买房负担更是全球居前 。 很多买房者为首付掏空了6个钱包 ， 再加上每个月高昂的月供支出 ， 在住房压力面前已经不堪重负 。 如果土地到期后还需要再缴纳不菲的费用 ， 不仅会大大增加民众负担 ， 也会极大挤压民众的消费能力 。住宅土地70年产权到期后，要收费了？
即使不考虑民众负担 ， 从中国经济的角度来看 ， 因为土地续期费用带来的收入 ， 可能都无法弥补中国消费带来的损失 。在经济学上 ， 如果因为一项税收带来社会总福利减少 ， 那么就可以认为这个税收的效率较低 ， 其有效性就值得质疑 。 土地市场牵一发而动全身 ， 将来到期后收费会对中国经济带来怎样的影响 ， 还需要有更科学的论证 ， 以避免因小失大 。中国老百姓在买房时虽然已经知道购买的只是70年土地使用权 ， 但很多人潜意识里认为 ， 70年的使用权可能只是一个形式问题 ， 土地到期后应该是会免费续期的 ， 所以 ， 很多人在心理上其实并没有做好到期后重新缴费的准备 。 物权法里规定的“自动续期” ， 字面上理解就是无条件的免费续期 。住宅土地70年产权到期后，要收费了？
当然 ， 从法律上来说 ， 老百姓在买房时确实只购买了70年的土地使用权 ， 到期后重新收费似乎也并没有什么法理障碍 ，但问题的关键在于政府是城市土地市场的唯一供应者 ， 在一个高度垄断的市场 ， 民众并没有选择权利 ， 不可能因为不认可这个条款就拒绝买房 。对于现在的房产持有者 ， 因为在他们买房时 ， 政府对于土地到期后如何续期的表述非常模糊 ， 民众并没有形成续期收费的心理预期 ， 所以将来土地到期后应该允许免费续期才显得合情合理 。将来如果出台了具体的收费办法 ， 所有买房者对于以后土地到期后需要怎样缴费都有了明确预期 ， 届时再收取一定费用也更加公开透明 。这次民法典虽然确认了土地到期后收费的法律有效性 ， 但是对于如何征收并没有明确办法 ， 甚至还留了一个“减免”的口子 ， 主要的原因在于 ， 土地到期看起来还比较遥远 ， 所以现在只是确定一个收费的大方向 ， 暂时将这个复杂而且颇多争议的问题留待以后来解决 。


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