融资聚焦丨2020中国上市房企百强研究报告( 二 )
第二 ， 投资拿地放缓使有息负债规模下降 。 受融资政策监管收紧影响 ， 房企资金流入规模受限 ， 公司普遍制定以销定量 ， 审慎拿地的投资策略 。 根据EH50房企2019年投销比来看 ， 房企拿地力度整体放缓 ， 投资减少一定程度上使企业有息负债下降 。
第三 ， 加强回款 ， 增加货币资金储备 。 融资环境的收紧倒逼房企提高销售回款的能力 ， 较好的销售回款保障资金流入使房企整体净负债率下降 。 根据2020年房企业绩会 ， 企业普遍重视销售回款 ， 2019年回款率较2018年再次提升 ， 强化公司回款能力已经成为常态 。
从偿债能力来看 ， TOP10房企平均净负债率低至62.9% ， 现金短债比高至2.2倍 ， 偿债压力最小；TOP11-30梯队房企平均净负债率为98% ， 现金短债比为1.43倍 ， 分别在各梯队中处于最高和最低水平 ， 偿债压力较大 。 TOP31-50房企平均净负债率为87.6% ， 现金短债比为1.83倍；TOP51-100房企平均净负债率为84.3% ， 现金短债比为1.54倍 。 整体来看 ， 百强房企的财务杠杆处于下降趋势 ， 典型如中国海外发展、碧桂园、招商蛇口(001979,股吧)等房企始终处于较低的杠杆水平 。
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四、2019年资本市场表现整体减弱 ， 大中房企具有长期投资价值
2019年 ， 资本市场在波动中上行 ， 行业整体市值涨幅放缓 ， 但大中房企仍凭借销售金额的稳定提升、收入的高速增长 ， 盈利能力的增强等方式获得投资者的青睐 。 其中TOP10房企平均市值涨幅8.8% ， TOP11-20房企平均市值涨幅10.5% ， TOP31-50房企平均市值涨幅为7.6% 。 中小房企由于成长能力优先 ， 市值规模普遍下降 ， 平均市值涨幅下降6.9% 。
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五、2019房企融资成本普遍上升 ， 2020为纾困疫情影响 ， 融资规模增且成本降
【融资聚焦丨2020中国上市房企百强研究报告】2019年 ， 在房企融资持续收紧 ， 多种渠道受到监管限制的情况下 ， 整体融资成本略有上行 。 从亿翰智库监测EH50房企公布的30家企业数据来看 ， 2019年平均融资成本6.35% ， 较2018年末上升0.15个百分点 。 从融资成本分布结构上看 ， 9%以上的有2家企业 ， 最高达到9.4%；融资成本低于5%的企业有8家 ， 中国海外发展融资成本最低 ， 一直稳居榜首 ， 2019年融资成本仅为4.21% ， 进一步下降0.09个百分点 。 在融资环境趋严的背景下 ， 具有国企央企背景的房企优势明显 ， 并且未来仍将持续下行 。 此外 ， 闽系背景企业通过调整债务结构 ， 降低非标融资比例 ， 使得融资成本逆势改善 。 长期来看 ， 非标融资呈收紧的态势 ， 因此这类企业融资成本也有下行空间 。 大型的民营房企融资成本也相对偏低 ， 例如碧桂园2019年融资成本为6.34% ， 滨江集团(002244,股吧)融资成本为5.6% 。
2020年疫情得到管控后 ， 政府力促社会经济恢复 ， 地产行业迎来边际利好 ， 融资规模大幅提升 ， 融资成本下降 。 但在政府“房住不炒”的政策指引下 ， 未来仍要警惕行业融资阀门再次收紧 。
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（责任编辑：季丽亚 HN003）
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