融资聚焦丨2020中国上市房企百强研究报告
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财富创造能力十强 
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开发经营能力十强 
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风险控制能力十强 
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成长发展能力十强 
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高信用评级 
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投资价值十强 
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卖方关注度十强 
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金牌董秘 
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金牌财务官 
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榜单解读
一、百强房企销售增速整体放缓 ， 中型房企推动行业集中度上行
2019年 ， 行业调控延续“房子是用来住的、不是用来炒的”主基调 ， 调控力度未见放松 ， 特别是2019年5月起 ， 金融市场对房地产融资全面收紧 ， 行业环境、资金面等逐步承压 ， 销售整体放缓 。 2020中国上市房企百强合计销售额达到10.5万亿元 ， 平均同比增速为17.5% ， 相比2019年的41.9%下降24.4个百分点 。 行业集中度的上升是行业发展的必然结果和趋势 。 2019年 ， TOP10房企销售集中度为28% ， 表现日趋稳定 ， 碧桂园、万科、恒大、融创等企业销售规模稳步提升；TOP20房企集中度为41% ， TOP50集中度为60% ， TOP100行业集中度达73% ， 是行业集中度提升的主要力量 。
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二、2019年房企盈利能力下降 ， 未来行业利润增长存压
2019年百强房企加权平均净利润率为13.7% ， 较2018年下降0.3个百分点 。 随着房住不炒政策的落实 ， 房地产市场成交量价逐步回归平稳 ， 而在2016至2017年之间 ， 土地市场上出现了较多的高价地块 ， 随着高价地块进入竣工结算阶段 ， 房企的营业成本则向上抬升 ， 但售价却未出现明显上升 ， 因此毛利润率下降是净利润率下降的主要原因 。 其次 ， 企业三费也出现上涨 ， 最终导致2019年百强房企净利润率呈下滑的态势 。
随着土地成交楼面价的上涨、销售均价增速放缓以及房企融资成本提升影响 ， 未来房企利润率存在压力 。 2019年热点城市商品住宅销售均价与土地成交楼面价比值由2018年的3.3下降至3.1 ， 进一步压缩企业的利润率增长空间 。 但值得关注的是 ， 在行业整体利润率下降的情况下 ， 碧桂园、融创、龙光等企业仍实现较高的净利润率 ， 较强盈利能力有利于帮助公司在行业发展中脱颖而出 。
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三、行业净负债率普遍下降 ， 大型房企偿债能力最强 ， 中型房企偿债压力较大
2019年 ， 中国上市房企百强平均净负债率普遍下降 。 其中净负债率位于0-100%之间的房企数量相比2018年的54家增至68家；净负债率位于100%-200%之间的房企减少至26家 。 我们认为有三个原因：
第一 ， 融资监管政策继续收紧 ， 限制房企有息负债大幅增加 。 2019年各季度政治工作会议上 ， 房住不炒的政策基调时长被提及 ， 信托、开发贷、海外债等方面融资环境持续收紧 ， 房企融资流入受限 ， 从而使房企有息负债规模下降 。
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