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实地地产债务高企偿付承压，实地地产港交所谋IPO纾困

5月20日 ， 港交所披露实地地产发展有限公司（下称“实地地产”）的招股书 ， 如果成功上市 ， 这将是张量自传递娱乐（HK：01326）、脑洞科技（HK:02203)、力量能源（HK：01277）之后拥有的第4家上市公司 。
但业内专家指出 ， 随着国内调控以及房企整体融资面的压力提升 ， 且意图上市的房企本身负债水平较高 ， 还款压力大 ， 港股上市的难度在不断增大 。 而尽管实地地产的净资产负债率从2017年的38.09倍降至2019年的2.25倍 ， 但依然高于行业101.8%的平均水平 。 与此同时 ， 其隐藏在旧有开发项目背后的毛利率隐忧 ， 也在逐渐显现 。
实地地产“消化”缓慢 ， 毛利率或难以维系
虽然有号称“豹子头”的富力地产联席董事长张力撑腰 ， 但张量并没有寻求父辈的庇护 。 2003年学成归国后 ， 张量便创立恒量建设集团 ， 并成为其父产业富力的重要合作承建商 ， 这也是实地地产的前身 。 2006年 ， 实地地产正式成立 ， 14年的时间 ， 实地地产从广东中山出发 ， 一步步走出华南 ， 向全国化进发 。
招股书显示 ， 截至2020年3月31日 ， 实地地产旗下有37个项目 ， 遍及大湾区、长江三角洲地区、华中和中国西部核心城区、华北选定城市的14个省份或直辖市以及25个城市 ， 总土地储备约为1016.93万平方米 。
但事实上 ， 创立之初的十年 ， 实地地产发展十分缓慢 ， 直至2015年9月 ， 实地地产以17亿元拿下广州萝岗四宗宅地（后被开发为实地常春藤） ， 才逐渐出现转机 。 2016年 ， 拼接广州常春藤项目 ， 实地地产销售额首次突破百亿 ， 也正式开启了其加速布局、发展的步伐 。
据克而瑞资料显示 ， 2018年 ， 实地集团共摘得13个地块 ， 开发项目覆盖全国25城；2019年实地集团新增土地建面79万平方米 。 同时 ， 根据中指院1-3月中国房地产企业新增土地储备排行显示 ， 实地地产新增土储90万平方米 ， 攀升至榜单第33位 。
随着拿地规模的支撑 ， 2016年以来 ， 实地地产的营收也安上了“加速器” 。 招股书披露 ， 截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度 ， 实地地产收益分别为38.71亿元、63.72亿元、83.24亿元 ， 复合年增长率为46.6%；税前利润分别为4.15亿元、13.43亿元、17.06亿元 ， 复合年增长率为102.9% 。 同期 ， 实地地产的毛利率分别为21.9%、25.2%及30.9% ， 也呈上升趋势 。
实地地产在招股书中表示 ， 毛利率的增长主要来源于售价的增长 。
但值得注意的是 ， 由于物业一般存在2-3年的开发周期 ， 因此 ， 2019年入市销售的项目 ， 一般来说应该是2017年之前购入的土储 。 招股书也明确 ， 住宅物业已结转平均售价增加主要是由于2019年广州常春藤及广州蔷薇国际已结转平均售价相对较高所致 。
而蓝鲸房产查询公开资料获知 ， 广州常春藤项目与广州蔷薇国际的动工日期分别为2015年及2017年 。 而2016年3月 ， 随着广州第二中学的签约入驻 ， 广州常春藤项目售价也水涨船高 。 2016年第一期开盘的均价约12000元/㎡ ， 截至2020年4月16日 ， 该项目均价约30000元/㎡ ， 涨幅150% 。
【实地地产债务高企偿付承压 ， 实地地产港交所谋IPO纾困】换句话说 ， 截至目前 ， 实地地产仍在消化之前的低价存货 。 但在“房住不炒”主基调下 ， 实地地产的其他项目 ， 是否也能保持如此高的毛利率 ， 需要打上一个问号 。
规模扩张为财务埋雷 ， 张量引职业经理人纾困
同时 ， 值得注意的是 ， 与其他上市前谋求规模快速扩张的房企类似 ， 伴随着销售规模的扩大 ， 实地地产现金与负债之间不平衡的问题也愈发明显 。
招股书信息显示 ， 截至2017年-2019年 ， 实地地产未偿还借款总额（包括银行贷款及其他金融机构借款）分别为119.83亿元、117.71亿元及126.57亿元 ， 负债呈现逐年递增的趋势 。 同期 ， 实地地产现金及现金等价物分别为45.76亿元、42.16亿元及20.39亿元 ， 现金及现金等价物却急速下滑 。


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