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未来20年，很多高层住宅将会变成“贫民窟”！

徐斌很多人都在为“国家出台70年后土地使用权可以自动续期”而欢呼 ， 但似乎却没有谁会想一想自己买的那个房子 ， 70年后还能不能住这个问题 。住建部副部长仇保兴曾经在第六届国际绿色建筑与建筑节能大会上说过“中国的建筑寿命平均只有25-30年 。 ”而即便是那些经济发达国家 ， 比如：日本也不过达到了50年 ， 美国达到了74年而已 。看看上面提到的建筑物寿命数据 ， 再想一想自己买的房屋使用寿命大约只有30年左右 ， 听上去是不是感觉很悲催？70年后你买的房子都不能住了 ， 即便是给你续期了土地使用权又有毛用呢？因为高层建筑采取的是钢筋混凝土浇筑的方式 ， 各种管线和混泥土浇筑在一起 。 混泥土的寿命可以达到甚至超过30年没问题 ， 可是管线的寿命最长的年限也不会超过30年 。所以 ， 到了一定的时间 ， 各类管线就会出现跑冒滴漏现象 ， 维修起来困难重重 。 暂且不说70年 ， 就目前楼龄20年左右的房子都已经出现上下水管漏水、楼板墙体渗水、埋在墙里的各种线路老化、电梯时常故障等等糟心的烦恼了 ， 你还敢指望你的子孙能在这里面继续住够70年吗？虽然现在深圳把超过20年房龄的住宅楼都已经列为老破旧危房开始棚改了 ， 但是这些可都是没有超过9层的小高层哦 。以前盖的那些不超过9层的小高层是有“棚改”机会的 ， 那是因为小高层拆除重建可以盖几十层的高楼 。 多盖出来的房子可以卖掉变现 ， 政府和开发商是有利可图的 ， 所以他们也愿意帮你拆除重建 。但如今盖的都已经是几十层的高楼大厦了 ， 容积率那么高已经没有重建的增值空间了 ， 三十年后还会有谁来拆迁重建吗？反正我不相信那个时候政府和开发商会自讨腰包补贴帮你重建 。到那时 ， 有钱的人买新房子搬走了 ， 没钱的人就只能继续困守 ， 忍受楼体和各种设备年久老化带来的种种困扰 。 这样的房子想转手卖个好价钱估计是没可能的事 。把房子廉价卖给没钱的人或者改成笼屋出租给穷人蜗居也就成了仅有的选择 。 最终 ， 这些高层住宅很可能变成和贫民窟差不多的地方 。就目前来看北京、上海乃至全国各地已有的危改项目来看 ， 拆平房区是主流 ， 拆高楼是极小比例 。 比如北京天坛棚改 ， 原地回迁的时候还要给业主们“扩大面积” ， 否则很难拆的动 。 随着拆迁房价水涨船高 ， 房价越高拆迁难度也就越大 ， 以至于最后出现连平房都拆不动的情况 。大家可以去看看北京的五里坨 ， 从N年前就开始拆迁 ， 到现在还只搞定了一部分 。 我们在上海的办公室原来是在黄浦区 ， 下面就是一片征收区域 。 我2015年去的时候就开始征收 ， 到2018年我们搬去阿里中心 ， 那还没拆完 。 平房尚且如此难拆 ， 何况楼房呢？今日尚且如此 ， 以后呢？只会更难！如果以几十年为跨度考虑这个问题的话 ， 人口问题可能也不支持通过提高容积率的方式来增加利润 。所以 ， 第一 ， 现在已经达到容积率瓶颈 ， 第二 ， 现在政府不愿意拆高楼 ， 第三 ， 未来利润空间会进一步压缩 。 总之就是并没什么利润空间 ， 等时间到了就拆迁是不太可能的 。让开发商买单？不可能 。我们国家住宅的建筑寿命设计标准是50年 ， 主体结构保修期和建筑寿命设计标准一致 ， 也就是超过50年主体结构问题就要业主自己负责了 。 希望大家搞清楚 ， 现在是市场经济不是计划经济 ， 你买了商品房开发商不是你的“单位” ， 房子是你自己的当然是你自己负责养护 。我们举个栗子 ， 主体结构问题不光是地上这个大楼壳的问题 ， 还有地基 。 50年以后如果地基出了问题就要进行加固 ， 加固的成本是几千万（现在的价格）一个楼 。 就算这样如果能加固可能也比拆掉重建便宜 ， 要看具体方案 。这个钱该谁出呢？如果我是开发商 ， 50年以后突然你改法律政策让我埋单 ， 我保证提前10年就收到消息把一家老小都搬到国外去 。国内的开发商最近这几年是个什么策略？他们一边高周转玩命卖房子给别人 ， 一面把钱投到海外去 。 房子这么好 ， 现在为什么开发商自己不买房 ， 一批批的跑到国外看房 。 国内的房子这么好 ， 这么有升值空间 ， 为什么要去国外买那些需要交房产税的房子呢？最后 ， 各位觉得你们买房的开发商能有多大的概率 ， 或者说社会责任感 ， 在50年以后 ， 插上翅膀飞回来拯救小业主？业主维权让政府重视？不可能 。有人说 ， 政府不会容忍城市里有很多老楼年久失修 。 我想说 ， 建个东西把他们挡住看不到不就行了？南京夫子庙拆迁的时候 ， 为了不让游客注意到正在拆迁的楼 ， 拆迁方找了几个大车把路口封死 。 从世界范围来看 ， 面子工程可不是中国独创的 。 毕竟花很少的钱 ， 办很大的事 。现在政府拆迁是有好处的 ， 土地财政 。 其实有部分所谓“危房”其实并不是危房 ， 只是为了地皮才安一个危房或者棚户区的头衔 。 因为2011年征补条例限制了拆迁的类别（详见国有土地上房屋征收与补偿条例第八条） 。而现在真正的危房大多在保修期内 ， 政府可以用各种手段逼开发商、施工方解决 ， 少部分自建房屋确实存在安全隐患政府可以兜底 。前面已经提到了 ， 现在拆迁已经有了拆不动的趋势 ， 而未来大量最近三十年集中建设的商品房小区 ， 集中出现问题的时候不是一个两个小区的事情 ， 再怎么维权财政也没有能力全部兜底 。 按照法律规定和预判未来政策趋势 ， 让业主自己修才更和国际接轨 。业主自己出钱修？并不是不可能 。 难 。听说中国人是一盘散沙这句话吗？因为目前我国的物业制度存在缺陷 ， 85%的小区没有业委会 ， 有业委会的也难以正常运转 。 中国的小区规模很大 ， 超出了集体行动的合理边界 ， 合作成本大于个体收益 ， 集体倾向于原地观望 。 没有特殊因素 ， 高概率是无法有效组织的 。大部分小区的空置率都比较高 ， 还有一个不可忽视的就是出租率极高 。 北京地段好的小区 ， 出租率都可以上20%、30% 。 也就是说不考虑空置问题 ， 有1/3的业主不在本小区居住 。你到山东威海这类海边城市去旅游 ， 可以用民宿app找当地小区居住 ， 看看那里几乎没有业主居住的小区是什么样子 。 那都是北京、东北的业主头脑发热买的房子 ， 这样的小区现在电梯坏了都没人管 ， 以后地基出问题怎么可能大伙掏钱呢？业主集资的问题还不是单个业主是否出钱的问题 ， 而是肯定有人不出钱或者干脆就联系不上 。 这就是不患寡而患不均 ， 不可能30个人出100人的钱 ， 所以指望业主每年自己掏钱“养护”房子并不现实 。虽然买房的时候都有公共维修基金 ， 但是由于普遍没有业主委员会 ， 这个维修基金存在建委账户无人监管 ， 物业公司可以几乎不受限制地支配这笔钱 。 这问题在几十年你真正要“大修”的时候很可能是一笔烂账 。 这还有通货膨胀的因素 。还有人说房产税中拿一部分修房子 ， 这也不现实 ， 政府拿了70年土地出让金也没用来修房子 ， 为什么房产税要用来修房子？政府解决的是公共部位 ， 现在财政负担这么重 ， 全指着业主来救了 。 业主掏钱给政府修路还债还还不完 ， 政府怎么掏钱给业主修房子？房子寿命几百年？在这一点上 ， 我特别相信“中国制造” 。因为现在业主都精明了 ， 收房的时候都带验房师 ， 楼板空鼓这种敲一敲就知道的小毛病懵不了人 ， 所以问题都出在“看不见”的地方 。看见的地方没有问题 ， 另一面就是看不见的地方或多或少存在问题 。施工都层层转包 。良心这种东西有一半的行业内人士说有 ， 还有一半说没有 ， 你觉得到底有没有？如果一线城市很正规 ， 那三四线呢？西部某市某大地产商某楼盘 ， 地基是黄土需要加固 ， 加固工程包给附近村里的施工队 ， 施工队就地取材 ， 把当地盛产的黄土灌下去做加固 。 现在19#楼最大倾斜30公分 ， 就这样的房子在当地卖的火爆 ， 房价还翻番了 。这样的中国制造 ， 达到50年都成问题 。 如果50年内出问题还好 ， 至少没超过保修期 ， 但是到时候开发商早跑路了 。 如果超过保修期 ， 那跑都不用跑了 。高层是不是未来的贫民窟？我觉得说的对！说这个话的人大多是站在全球视野 ， 反对这个话的人大多是站在中国房价上涨的环境里说这话 。 政府的政策问题是这个话题中最大的不确定因素 。 可是看看这几年的政策趋势 ， 我认为对政府抱有很高期待是不切实际的 。我们现在搞这么多商品房楼盘 ， 主要的好处不是什么节省农用地 ， 而是可以给政府带来大量的土地出让收入 。2017年土地财政收入最高的北京 ， 出让的土地面积只有重庆的一半 ， 但是财政收入高一倍 。 成都挨着重庆 ， 卖地比重庆少 ， 收入持平 ， 可见不是地卖得多就划算 。开发商为了赚取更大的利益 ， 自然就会在容积率上做文章 ， 偷面积、盖违建 ， 都是顶着格盖房子 ， 没有有容积率不盖的 ， 那会给未来“留空间” 。政府、开发商这样操作 ， 在商言商其实没毛病 。 50年以后 ， 政府不管、开发商也不管 ， 更符合他们的利益诉求 。 并没有法律规定政策的债政策还 ， 并不是所有的历史遗留问题都要解决 ， 或者都能解决 。买房人存在大量的非理性人群 ， 在房价上涨的时候 ， 人们只看到面积乘以房价 ， 从来没想过这东西需要你持续不断的投资养护 。 越是高楼 ， 意味着个体的力量越有限 ， 合作的成本越高 ， 组织的难度越大 。组织不起来 = 集体不作为最终的结果必然是楼盘无法维持高价 。 随着市场逐步过渡到以二手房为主的时候 ， 只有那批业主率先组织起来开始“投资”本小区楼盘的养护 ， 才能在未来的市场上得到真正的高价 。 光是把眼光局限在依赖土地财政的短期效应之下 ， 就容易忽视未来这些楼盘的核心竞争力或者说核心“贫困力” 。买的时候越盲目 ， 对于这个房子的居住属性也就越低 ， 更别提什么投资动力了 。 你旅个游就去黄金海岸买个楼 ， 都是为了旅游的时候顺便住住 ， 让你隔三差五回去开会你去不去？房产税的本质 ， 就是告诉业主用房子来对城市公共部位进行投资 。物业费的本质 ， 就是告诉业主用房子对小区公共部位进行投资 。这些东西短期内非理性人群是学不会的 。 所以他们会用不交的方式来抵制 ， 导致公共区域的养护越来越跟不上计划 。 房子作为一个居住属性 ， 本来不仅不是什么投资工具 ， 相反 ， 他其实是一个需要不断投资的对象 ， 而且流通性会越来越差 。 买一套房子 ， 多了不买 ， 甚至常年租房 ， 本来这才是常理 。“我买了房 ， 房子就一定升值” ， 这是现在中国人买房的最大动力 ， 这并不是常识 ， 而是短期的幻觉 ， 现在很多楼盘房价才刚刚下跌 ， 业主们就觉悟了 。我们现在每天都在接到这样的电话：你好律师 ， 我们小区绿化率不达标 ， 我们要退房！你好律师 ， 我们小区附近有个变电站 ， 我们要维权？一旦他的房子不能升值了 ， 他的第一想法不是“养”而是把它退了 ， 退不掉那就是卖了 。 我买房已经花了那么多钱 ， 房价跌了我亏了 ， 你还让我往里面投钱？理解中国业主的本性 ， 你就能理解为什么以后高层住宅小区大概率变成贫民窟 ， 并不是专家们的空口白话、杞人忧天 。


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