一锤定音！70年产权自动续期，影响有多大？
文|凯风70年产权如何续期 ， 终于有答案了 。酝酿多年的《民法典》即将正式亮相 ， 其中 ， 第三百五十九条提出：住宅建设用地使用权期间届满的 ， 自动续期 。 续期费用的缴纳或者减免 ， 依照法律、行政法规的规定 。 非住宅建设用地使用权届满后的续期 ， 依照法律规定办理 。 该土地上的房屋及其他不动产的归属 ， 有约定的 ， 按照约定；没有约定或者约定不明确的 ， 依照法律、行政法规的规定办理 。这意味着 ， 广受关注的70年产权续期问题 ， 终于一锤定音 。其一 ， 住宅土地使用权满70年之后 ， 可以自动续期 ， 不必担心被收回 。众所周知 ， 我国城市土地为国家所有 ， 居民只有使用权而无所有权 。 业主对房屋本身享有无限期产权 ， 但对房屋之下的土地只有70年不等的使用权 。虽说建筑设计寿命多数只有50年 ， 很多房子可能三四年就已严重老化 ， 撑不到70年产权的大限 ， 似乎产权续期问题无关紧要 。事实上 ， 房子虽然不断老化不断折价 ， 但房屋之下的土地价值却是永存的 。 一旦土地使用权到期 ， 能否“自动续期” ， 不仅关系产权本身的完整性 ， 而且还会显著影响到未来的房价预期 。有恒产方有恒心 ， 可见这一问题的重要性 。因此 ， 这次《民法典》明确住宅土地使用权 “自动续期” ， 可谓一锤定音 ， 这意味着民众对于70年产权问题的主要担忧 ， 已经不复存在 。其二 ， 70年土地使用权到期后 ， 自动续期是否等于“免费续期”？自动续期不是问题 ， 问题是“自动续期”之时 ， 到底是免费续期 ， 还是要补缴土地出让金？对此 ， 民法典提出：续期费用的缴纳或者减免 ， 依照法律、行政法规的规定 。是补缴还是减免 ， 是全部免费还是部分减免 ， 民法典无法事无巨细 ， 只给出了大原则 ， 具体落地执行将会交由其他法律处理 。这里的法律、行政法规 ， 是有明确界定的 。 目前与产权续期相关的现法律规定主要有二：一是《物权法》：住宅建设用地使用权期间届满的 ， 自动续期 。二是《城市房地产管理法》：土地使用权出让合同约定的使用年限届满 ， 土地使用者需要继续使用土地的 ， 应当至迟于届满前一年申请续期 ， 除根据社会公共利益需要收回该幅土地的 ， 应当予以批准 。经批准准予续期的 ， 应当重新签订土地使用权出让合同 ， 依照规定支付土地使用权出让金 。显然 ， 对于住宅用地 ， 自动续期将是大原则 ， 相关费用有望减免；而非住宅用地 ， 有可能要补缴土地出让金 。这方面 ， 并非无迹可寻 。 在此之前 ， 有关人士就曾表示：住宅70年产权续期 ， 不需申请 ， 没有前置条件 ， 也不影响交易 。种种迹象都表明 ， 住宅产权续期 ， “减免”是关键 ， 免费续期的可能性非常高 ， 未来有望通过新的法律规定加以确认 。其三 ， 住宅、公寓、商铺、写字楼、小产权之间的差异不只在价格 。 土地性质不同 ， 未来待遇大相径庭 。到底如何续期 ， 住宅用地和非住宅用地的待遇可谓大相径庭 。根据法律 ， 住宅用地可自动续期 ， 而非住宅用地则依照法律规定处理 ， 目前并无法律规定支持非住宅用地自动续期 ， 这意味着商业用地、工业用地大概率不在豁免之列 。所谓住宅用地 ， 指的是居住用地 ， 也即商品住宅之下的土地 ， 使用权一般是70年 。 而非住宅用地 ， 主要以商业用地、工业用地为主 ， 使用权40年、50年不等 。
商品住宅的用地性质为“居住用地” ， 而公寓、写字楼、商铺多数都是“商业用地” ， 小产权房更多是“集体土地” ， 这就是差别所在 。所以 ， 不是什么房子都值得买 ， 一定要注意识别房子背后的土地性质 。其四 ， 技术法理障碍均不复存在 ， 房地产税立法只剩时间问题 。70年产权问题一旦得以解决 ， 影响房地产税的法理问题就不复存在 。 房屋所有权与土地使用权的分离 ， 通过“自动续期”暂时得以解决 ， 征收房地产税也就有了合理的基础 。正如《中央文件再提房地产税》一文所分析的 ， 自此 ， 不动产统一登记、70年产权续期、全国住房信息联网等技术前提均已具备 ， 房地产税开征只剩时间问题 。前不久 ， 中央权威文件提出：稳妥推进房地产税立法 。这说明 ， 房地产税一定会来 ， 悬念只在于何时落地 。不管是3年、5年甚至10年 ， 房地产税都将是未来影响中国楼市的最大变量之一 。
推荐阅读
- 补齐知识产权短板 中医药发展才能“不掉链子”
- 冷战爆发的真实原因是什么？被美国隐藏了70年
- 大比特商务网|铭普光磁知识产权工作组获广东省先进集体
- 商标|“起点读书”商标注册申请被驳，二审改判国家知识产权局重作决定
- 洗钱？中国企业312亿收购美国公司商标知识产权
- 312亿元人民币收购美国公司一批商标知识产权
- 房屋产权70年到期后,自动续期取消了
- 务必重视民法典对房产权的三点负面影响
- 住宅土地70年产权到期后，要收费了？
- 淳化县融媒体中心|淳化县举办农村集体产权制度改革培训会