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楼盘不读懂这些置换原则，换房是要吃大亏的！

最近 ， 广州的二手市场出现了难得的供需两旺的局面 。
一方面 ， 成交量开始回升 。 根据广州中原研究发展部数据 ， 4月（1-29日）广州市二手中介网签量为4158宗 ， 较3月（3288宗）环比增加26.4% 。
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另一方面 ， 在链家上 ， 广州二手房的挂牌数量也突破了7万套 ， 截至5月22日 ， 二手房的挂牌数量已达到72585套 。
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对于置换买家来说 ， 这是个不错的机会 ， 粉丝群里也有许多网友有了置换的打算 。
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成交火热意味着他们可以趁此时机把旧房子出手 ， 挂牌数量多意味着他们有更多的置换选择 。
那么 ， 在置换房屋的过程中有什么需要注意的地方呢？一起来听听宅问的大神们是如何建议的吧 。
以下内容均来自宅问平台 ， 有更多买房问题可在宅问房产资讯平台咨询~
关键词
卖房和买房有何讲究？
Q：目前有一套老楼梯房在番禺大石 ， 老人家在住 ， 我们夫妻在离单位稍近的地方租房 ， 现在打算换房和老人一起住 。
但近期楼市低迷 ， 老房子不好出手 。 是一步到位换大房 ， 还是先买小房住以后再换？
A：大石片区本身还可以 ， 但楼梯楼就不好了 。
虽然未来可能加装电梯 ， 但它因为楼龄久 ， 会影响贷款年限 ， 所以楼梯楼（特别好的学位房以外） ， 都应该尽早换掉 。
下跌期 ， 二手房的成交价格往往大大低于你的预期 ， 很正常 。
之前越秀一个业主卖楼梯楼学位房 ， 从400万降到300万 。 现实就是这么残酷 ， 看市场挂牌价没有什么参考价值 。 如果想卖 ， 至少要比市场价再低5%以上 。
房子多交易一次 ， 就多一次交易成本 ， 税费、中介费动辄十几万 ， 还是一步到位比较好 。
可以考虑在你通勤半小时左右的范围内挑选房源 ， 不然换了也痛苦 。
关键词
结婚后 ， 卖二换一
Q：我和先生婚前分别在增城凤凰城买了两套小房子 ， 均有贷款未还清 。
【楼盘不读懂这些置换原则 ， 换房是要吃大亏的！】结婚后 ， 想卖二换一 。 凤馨苑和凤晴苑现在都降价很多 ， 且很难出手 ， 要出手还得大降价 ， 而我上班附近的楼盘降价很少 。
1、现在卖二换一 ， 是否划算 ， 是合适时机吗？
A：目前新塘确实比较惨 ， 其他区放松限购 ， 会进一步分流原本因为限购而到增城买房的需求 ， 比如南沙、花都、黄埔 ， 对增城杀伤力很大 ， 除非增城出台其他有力的利好措施 。
所以越往后越不利于卖增城的房子 ， 现在反到是可以购买增城房子的节点 。 很遗憾 ， 郊区就是这样 ， 价格波动大 。
如果市场整体回暖 ， 你想置换的地方也会普涨 ， 还是追不上 。
所以如果你急着换 ， 现在就卖 ， 不要纠结于降价 。
2、我在天河岑村附近上班 ， 换自住房 ， 您有什么楼盘推荐吗？从生活环境、学位、配套、交通、升值保值等方面来综合考虑 。
A：推荐保利天汇 ， 交通还算方便；学位有想象空间 ， 可能会引入好学校；配套的完善会带来溢价 ， 当前价格也还算合理；户型不大 ， 总价应该符合你的预算 。
二手房可以看看天河星作、华南御景园 ， 但前景上还是保利天汇好 。
关键词
什么样的房子 ， 以后想置换时容易出手？
Q：未有孩子所以暂不考虑学位 ， 但10年内应该会置换 。
需求：总价预算400-500万、比较靠近市中心、近地铁、小区环境和管理好一些 。
目前个人比较看好海珠滨江和东部5号线一带 。 想请您帮忙推荐几个楼盘 ， 谢谢！
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